Uue eramu ehitus tuleb enamasti soodsam kui vana maja remont

Kuna renoveeritava eramu kvaliteet jääb hoolimata sellesse tehtud investeeringutest alla uuele hoone omale, pole enamasti mõtet vana eramut osta ning renoveerida. Maja ostmiseks ning renoveerimiseks tehtavad kulutused jäävad alla renoveeritud eramu turuväärtusele.

Rime Kinnisvara Vahenduse atesteeritud maakler Tarmo Leeman sõnab teemat kommenteerides, et vana eramu renoveerimisele tasub mõelda juhul, kui see on märgatavalt soodsam uue eramu ehitamisest.

?Reeglina 1990ndate algul ehitatud eramute planeeringud, eriti ventilatsioon ja kasutatud ehitusmaterjalid, ei vasta tänapäeva inimeste nõudmistele. Paljud kliendid on kurtnud, et vana maja võid küll renoveerida, aga 15 aasta jooksul seintele ja vahelagedele kogunenud spetsiifilisest lõhnast on võimatu lahti saada,? sõnab Leeman.

Leemani sõnutsi sõltub renoveerimisprojekti lõppmaksu­mus sellest, mis hinnaga on renoveeritav eramu soetatud ja kui kapitaalselt seda renoveeritakse. ?Müügihindadest lähtudes kehtib reegel, et renoveeritud vana maja turuhind on madalam kui õigetele normidele vastavalt ehitatud uuel eramul. See peaks kehtima kõigi piirkondade kohta, kui tegemist ei ole arhitektuuriväärtusliku majaga,? arvab Leeman.

ERI Kommertskinnisvara Lahenduste hindamisosakonna juht Andres Teder kinnitab samuti: ?Nõudlus Tallinna vanemate elamute järele on vähenemas eelkõige nende elamute kõrgele tõusnud hinnataseme tõttu, eriti Nõmme ja Merivälja piirkonnas. Nende piirkondade keskmise (ca 150 m² suuruse) renoveerimist vajava maja eest kuni 1000 m² suurusel krundil küsitakse keskmiselt 1,6?2 mln krooni. Samas on uue elamu ehitusmaksumus keskmiselt 10 000 kr/m² ja krundi maksumus ca 0,9?1,1 mln krooni. Arvestades olenevalt renoveerimise mahukusest ja elamu seisukorrast renoveerimise maksumuseks 0,5?1 mln krooni, ei pruugi vanema elamu renoveerimise sugugi odavam tulla kui uue ehitamine,? sõnab Teder.

Tema hinnangul võib nii renoveeritud maja kui ka uue elamu turuväärtus samade parameetrite juures lõppkokku­võttes olla ühesugune, kõik sõltub tehtud tööde kvaliteedist ja maja arhitektuurilisest üldilmest.

Kinnisvaraeksperdi hindaja-analüütiku Maret Kanguri sõnul on vähenenud huvi vanemate eramute järgi põhjendatav hoonete kehva plaanilahenduse ja ehituskvaliteediga.

?Vanemate eramute soojapidavus on enamasti kesine, mistõttu küttekulud on palju suuremad kui uutel,? sõnab Kangur. Tema hinnangul eelistatakse uusi eramuid vanematele tihtipeale ka emotsionaalsetel põhjustel ? soovitakse projekteerida täpselt endale sobilik kodu.

Ei saa öelda, et uue elamu ehitamine on alati tasuvam kui vana renoveerimine, sest turuväärtuse määrab eelkõige asukoht.

Kui rääkida Tallinna äärelinnast (sh Pääsküla, Laagri, Tiskre, Kakumäe, Kopli, Merivälja, Mähe ja Mõigu), siis on selge, et tekivad käärid. Kui lisada siia veel Tallinna lähiümbrusse haldusterritooriumilt välja jäävad eramurajoonid ? Tabasalu, Rannamõisa, Viimsi, Muuga, Iru ? on samuti hindadel vahed sees. Nii et hinna määrab assukoht!

Üldistuseks võib öelda, et kui ehitada või renoveerida maja kõrgelt hinnatud piirkonnas, s.o Nõmmel või Meriväljal, kus on väljakujunenud elukeskkond, siis kulutustes vahet ei ole. Sest Nõmmele ja Meriväljale uusi krunte juurde ei ole võimalik tekitada ja on võimalik küsida vana maja eest kõrgemat hinda. Seetõttu läheb kokkuvõttes ost pluss renoveerimine maksma uue ehitusega võrdselt. Sama kehtib hea asukohaga Viimsi (eesmine osa, Haabneeme pluss mereäärsed alad) ja Tabasalu kohta. Aga vana maja puhul on muidugi oluline asjaolu, milline on renoveerimise tulemus, st kui tänapäevaseks saab muuta planeeringu ja et tegemist oleks ikkagi stiilse arhitektuuriga elamuga, mitte nn aretisega.

Sarnaselt korteriturule kehtib pealinna mõjusfääris oleval eramuturul rusikareegel, et vana eramu soetamine ja renoveerimine on kulukam kui uuseramu ostmine. Põhjuseks asjaolu, et viimaste aastate kiire hinnakasvu taustal on jõutud faasi, kus vanemate eramute soetusmaksumus on kõrgem kui krundi hind pluss ehitusmaksumus miinus amortisatsioon.

Samas ei saa pelgalt nii lihtsa loogika alusel ostuotsust langetada. Lisaks otseselt rahas mõõdetavatele suurustele omavad väärtust ka hoone arhitektuur, renoveerimis­potentsiaal, aiakujundus ja keskkond. Kuigi kaks viimast sisalduvad ka krundi hinnas, pole seos otsene. Usun, et enamik oma kodu soetajaid on pealinna kinnisvaraturul märganud kalleid kivimürakaid, mille arhitektuurne väärtus ja asukoha valik on küsitav. Kurb ei ole mitte ainult säärase objekti enda saatus, vaid ka kogu piirkonna saatus.

Lisaks arhitektuursele väärtusele ja keskkonnale ei pööra ostjad ? ja vahel ka kinnisvaraspetsialistid ise ? tähelepanu aiakujundusele ja selleks kulunud vahendite suurusele. Lisades aiapiirete ja -kujunduse rajamismaksumuse krundi hinnale ja hoone ehitusmaksumusele, võib näiliselt kallis ost osutuda soodsaks.

Samuti ei saa unustada ka asjaolu, et on kindel sihtgrupp, kes ei jaksa või mingil põhjusel ei soovigi soetada uuseramu tasemel kodu. Säärasel juhul on kindla eramu­ostu soovi korral ainuvõimalik lahendus vanema eramu soetamine.