Üüripinna sihtotstarve

Maatüki väärtus sõltub tema sihtotstarbest: ärimaa on nt kallim kui sotsiaalmaa. Tõsised probleemid võivad ilmneda juhul, kui ehitises asuv üüripind võetakse üürile ilma tema kasutusloas näidatud sihtotstarvet kindlaks tegemata.

Paljud äriühingud asuvad üüripinnal. Enne üürilepingu sõlmimist tasuks peale lepingupartneri tausta uurida ka lepingu esemeks oleva pinna sihtotstarvet. Viimane näidatakse ära kogu ehitise või vastava üüripinna suhtes väljastatud kasutusloas. Ehitusseaduse § 32 lg 1 järgi on ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ette nähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele.

Praktikas tähendab see, et kohalik omavalitsus annab nõusoleku ehitise kasutamiseks ainult vastavalt kasutusloas näidatud sihtotstarbele. Muul viisil kasutamiseks on vajalik taotleda uus kasutusluba. Võib ju küüniliselt küsida, et mis siis, kui mul ei ole kasutusluba just minu poolt soovitud otstarbeks. Elu näitab aga, et enamikku kauplemiseks või teenindamiseks vajalikke tegevuslubasid ei anta, kui kasutusloas näidatud sihtotstarve ei lähe kokku soovitud teenuse osutamise või kauba müümise spetsiifikaga. Toidukauplust ei saa pidada ruumides, mille kasutusloa järgi on sihtotstarbeks diskoteek ja vastupidi. Sealjuures on ehitise kasutamise sihtotstarvete loetelu sedavõrd detailne, et peaaegu iga kasutusviisi muudatuse korral tuleks seaduse täpseks järgimiseks taotleda uus kasutusluba ehk muuta sihtotstarvet. Eristatakse näiteks raamatukogu ja arhiivi, muuseumi ja kunstigaleriid, niisutusrajatist ja kuivendusrajatist, tuule- ja soojuselektrijaama rajatist.

Tõeline õnnetus võib teid tabada siis, kui olete üürile võtnud mitteeluruumi kaasomandis olevas või korteriomanditeks jaotatud ehitises. Sel juhul nõuab kohalik omavalitsus kui ehitusjärelevalve teostaja kõigi kaasomanike või korteriomanike nõusolekut ehitises paikneva äripinna sihtotstarbe muutmiseks. Nt võtate üürile mitmekümne korteriga elumaja esimesel korrusel asuva mitteeluruumi, endise toidukaupluse pinna, ja kavatsete seal avada diskoteegi ? sel juhul peate hankima viimse kui ühe korteriomaniku allkirja uue kasutusloa taotlusele, et muuta ühe teatud pinna sihtotstarvet. Sealjuures on isegi pööningukorteri omanikul võimalus blokeerida esimese korruse pinna sihtotstarbe muutmine ja muuta võimatuks teie äriplaan.

Millisel alusel saab pööningukorteri omanik seda teha? Mõnede kohalike omavalitsuste arvates annab selleks piisava aluse ehitusseaduse § 33 lg 8, mille kohaselt mitme isiku ühises omandis oleva ehitise korral peavad kasutusloa taotluse esitama ehitise omanikud ühiselt. Kortermaja puhul on ühises omandis trepikoda, katus, veetorustik, kanalisatsioon.

On oluline, et ka mitteeluruumi üürileandja käituks heauskselt ja kõik temale teadaolevad asjaolud üürnikule teatavaks teeks. Kui lepingu sõlmimisel on teada, et üüripinna kasutusloas toodud sihtotstarve ei vasta üürniku äriplaanile ja mõned ehitise kaasomanikud on muutmisele järjekindlat vastuseisu näidanud, ei tohiks üürileandja heauskse tegutsemise nõuet järgides vastavat üürilepingut sõlmida, vähemalt lepingupartnerile vastavaid selgitusi andmata.

Ehitise sihtotstarbe muutmine on valdkond, mille puhul ei ole absoluutselt kõiki asjaosalisi rahuldavaid lahendusi, samas tuleks kohalikke omavalitsusi üles kutsuda ehitusseadust vähem formaalselt tõlgendama. Ruumide üürilevõtmisel oleks aga ettevõtjatele esmane soovitus saata kohalikule omavalitsusele kirjalik teabenõue pinna sihtotstarbe kohta.