Muinasjutt kolmest kinnisvaraarendajakesest

Ajakirjanik Sulev Vedler on kirjeldanud, kuidas vanad muinasjutud õpetavad lastele küsitava väärtusega majandustõdesid. Tean aga üht, millel on oluline tõetera sees ja mida sobib veidi modifitseeritult eriti hästi lastele rääkida Hansapanga Baltimaade majandusülevaate valguses, mis tõi esile mitmeid väljakutseid elamukinnisvara valdkonnas. Kutsume seda lugu siis "Kuri majandustsükkel ja kolm kinnisvaraarendajakest". Algab see nii: elasid kord kolm kinnisvaraarendajakest.

Esimene neist oli Peeter. Ta polnud kunagi ühtegi majandusanalüüsi läbi lugenud ja töötas seni taksojuhina. Kuid kõik sõbrad ja suur osa kliente olid läinud kinnisvarabisnisesse - suur raha oli seal ja mitte üheski teises valdkonnas polnud nii palju inimesi veel rikkaks saanud. Kuigi maa hind tegi oksjonitel järjest rekordeid, õnnestus tal saada üks krunt, kus detailplaneering juba olemas.

Jackpot, mõtles Peeter, võib kiiresti ehitama hakata. Juhtus aga nii, et regioonis oli ehituses tööjõupuudus, ehitusvõimsusest jäi puudu, tähtaeg koguaeg pikenes ja hind tõusis. Mis on igati loogiline, kuna eelmisel aastal kasvasid kinnisvarahinnad maailmas kõige kiiremini just Eestis ja tekitasid väga paljudes kõrgendatud huvi kasumliku majandusharu vastu.

Enne hoidis hindu tagasi ehitusettevõtete vaheline konkurents, kuid nüüd, mil ressursid ammendumas, dikteerivad tempot alltöövõtjad. Aga Peeter polnud analüüse lugenud ja tal ei jätkunud laenuks võetud raha ning takso sõitmisest kõrvalepandu eest muuks, kui et tuli maja ehitada õlgedest. Kohale jõudis kuri majandustsükkel ja puhus tema maja ümber.

Teine kinnisvaraarendajakene, Tiina, oli juba aastaid tagasi algatanud detailplaneeringu. Ta eeldas, et see võtab kuni kolm kuud - kuna üldplaneering (mis nägi krundile ette marmorist palee) oli olemas ja poliitilised valikud tehtud. Aga vahepeal olid poliitikud hakanud linna kujundama detailplaneeringute kaudu ning asi venis ja venis. Ehitushinnad kallinesid ja kallinesid ning kuristik finantseerimiskavade ja tegelikkuse vahel kasvas ja kasvas.

Ikka leidus neid, kes hõikasid, et Tiina krundile ei tohiks lubada ehitada küll muust kui ainult okstest - nii sobivat paremini hetkeesteetikaga. Linnavalitsusel ei jäänud lõpuks muud üle, kui vastu tulla ja okstepiirang kehtestada. Tiina rajaski siis rahastajatele ja klientidele antud lubadustest hoolimata maja okstest, kuri majandustsükkel puhus sellegi ümber.

Kolmas kinnisvaraarendajakene, Siim, oli kõvasti kogemusi ja kapitali omandanud. Ta rajas ainult kivist maju. Kui Hansapanga värske analüüs välja tuli, luges ta selle läbi ja leidis, et nende arusaamad turutrendidest ühtivad: puudujäägid ehitusvõimsuses (mistõttu projektid hilinevad ja ehitushinnad kasvavad) tähendavad, et osa väiksemaid arendajakesi ei suuda vee peale jääda. Arenduse marginaalid vähenevad.

Teine põhjus, miks projektid venivad ning valmivad kohati teistsugusel kujul kui klientidele, finantseerijatele ja ühiskonnale tervikuna (üldplaneeringu näol) lubatud, on see, et täna nõutakse poliitikutelt detailplaneeringutega tegelemist.

Tegelikult peaksid poliitikud (ja ka avalikkus ning kõik huvigrupid) tegelema spetsiifiliste, konkreetsete üldplaneeringutega ning jätma detailplaneeringud spetsialistidest ametnike või halduskogude pärusmaaks.

Tallinna linnavalitsus ongi alustanud planeeringute menetlemise efektiivsemaks muutmist. Linnavalitsus saab aru, et muidu lähevad arendajad (ja nendega koos ka elanikud) linnast välja, kus bürokraatiat on vähem, motivatsioon uusi elanikke oma valda meelitada (ja seega maksutulusid kasvatada) aga suurem.

Turul on jätkuvalt nõudlust ja laenuintresside tõusu ei tasu üle hinnata. Kiire majanduskasvu kaudu tuleb ka palgatõus. Kodus on meil ruumi siiani ligi 40% vähem kui keskmisel eurooplasel. Fundamentaalnäitajates oli Siim, kes oli juba sadu kivist maju ehitanud, laienenud teistessegi riikidesse ja seega portfelli riske hajutatud. Suured peavad vastu.

Vaevalt oli Siim jõudnud kiire analüüsi lõpetada, kui ta uksele koputati. Ukse taga olid Peeter ja Tiina, kes tahtsid konsolideeruda. Loogiline, mõtles kolmas kinnisvaraarendajakene. Kümne aasta perspektiivis on kinnisvaraarendus mahuäri, kus domineerivad suured ja nende kõrvale jäävad vaid üksikud kitsale valdkonnale spetsialiseerunud butiigid.

Kaovad omaette nokitsejad, petturid ja ühe projekti hõlptulule lootvad spekulandid. Kolm kinnisvaraarendajakest konsolideerusidki. Tuli kuri majandustsükkel, ähkis ja puhkis, aga Siimu majad jäid püsti.

See on üks õpetliku sisuga muinasjutt. Loo moraal: olgu su äri rajatud tugevale vundamendile. Ülevõtmised, projektide müügid, ühinemised on ka Eestis reaalne tulevik - nagu väikeste toidupoodidegi asemel tekkisid ketid.

Jäävad need arendajad, kes saavad lubada finantseerijatele realistlikke tähtaegu ja seda, et ehitushinnad kasvavad kiiremini kui kinnisvarahinnad. Osa maju puhutakse ümber. Aga suured, professionaalsed arendusmeeskonnad jäävad alles.