Mõõdukas hinnatõus saab jätku

Mingis mõttes on elukondliku kinnisvara seg­mendis käima läinud teine faas – eeskujuliku finantsajalooga julged korteri- või eramuostjad tegid heade hindadega tehingud 2010. aastal ning eelmise aasta esimeses pooles. Kuna ostja oli ja on hinnatundlik, toimusid peamised tehingud odavas hinnaklassis.Nüüd on soodsad pinnad peaaegu otsas ning inimesed sunnitud vaatama veidi kõrgema hinnaga kinnisvara. Seejuures pole Euribori rekordmadal tase palju aidanud – pankade intressi- ja omafinantseerimise määrad on jäänud laias laastus samale tasemele kui eelmiselgi aastal.“Vaatamata stabiilsetele sissetulekutele käib omafinantseeringu kokkusaamine paljudele, eriti noortele, üle jõu. Seetõttu on inimesed kodu soetamise asemel sunnitud sisenema üüriturule,” kommenteeris 1Partner Kinnisvara tegevjuht Martin Vahter. See on üürihindu märkimisväärselt tõstnud. “Samas, eluotstarbeline kinnisvara jätkab kallinemist 10–12 protsenti aastas, praegu ollakse kriisieelse tipu ja hinnapõhja vahepeal,” märkis ta.Vahteri sõnul on arendajad jätkuvalt ettevaatlikud, suuri mahte ette ei võeta, pigem arendatakse hoone kaupa. Vähe hinnatud piirkondades uusarendusi ei alustata, sest endiselt ületavad seal arenduskulud müügihindu. Seetõttu toimubki kinnisvaraarendus kõrgelt hinnatud piirkondades, peamiselt Tallinna kesklinna ümbruses, aga ka Mustamäel ja Nõmmel.

Ostja tahab odavat. “Ostja on hinnatundlik. Kõik, mis on üle hinnatud, seisab ja kaubaks ei lähe, näiteks aadressil Tartu mnt 50 asuv korterelamu. Mõistliku hinnaga korterid seevastu leiavad ostjad kiiresti, siinkohal võib esile tõsta Mäepealse kortermajad. Jätkuv aktiivsus ja hinnatõus üüriturul on tekitanud vajaduse odavate korterite järele müügiturul,” kommenteeris DTZ Kinnisvaraeksperdi juhatuse liige Aivar­ Roosik.Korterite puhul ollakse surnud seisus: arendajad tahaksid tegutseda, kuid kõrged ehitushinnad tõmbavad suurtele plaanidele kriipsu peale, vähemalt selleks aastaks.“Müügihinnad on kohati kasumi ja kahjumi piiri peal. Soodsaid pakkumisi tuleks luua ääre­linnas. Põhjus, miks seda seni tehtud pole, on lihtne – kui piirkonna müügihind ei kata projekti hinda ja ehituskulusid, siis pole võimalik arendada. Kui järgmisel aastal saastekvootide müügist saadud raha eest tehtavad soojustustööd lõppevad, võivad ehitushinnad langeda, kuna ehitajatel pole tööd nõnda palju ees,” nentis Uus Maa elukondliku kinnisvara juht Elari Tamm.Väga palju ei erine korteriturust ka äripindadega toimuv, sealgi on tõmbenumber asukoht kesklinnas või selle läheduses. Segmentide arvestuses on kõige kuumem olukord büroohoonete vallas, kus üürihinnad aastaga üsna järsult tõusid.Martin Vahter toob peamise põhjusena välja soodsate üüriperioodide lõppemise, aga ka tõiga, et uusi büroopindu pole vahepealsetel aastatel lisandunud. Äripindade arendust takistavad enim kõrged ehitushinnad, aga ka karmistuvad keskkonnanõuded. “Tootmis- ja laopindade puhul hakkab tasapisi kätte jõudma tänapäevaste hoonete puudus. Uusi rajatakse juurde peamiselt oma tarbeks. Toimunud on hulk sale-and-leaseback-tehinguid, mille puhul müüb omanik hoone kinnisvarafondile, jäädes ise pikaajaliseks üürnikuks hoone tagasiostu võimalusega,” lausus Vahter.

Kehvasid pindu jätkub. Uus Maa Property Advisorsi juhatuse esimehe Ardi Roosimaa sõnul on äripindade puhul tugev diferentseerumine kõrge ja madala klassi vahel. Moodsaid hea asukohaga äripindu pole pea üldse saada, madala klassiga või kehva asukohaga äripindadest on täitmata aga üle 10%.“Mitu arendusprojekti, mis jäävad kesklinnast väljapoole, on peatatud, sest sinna ei leita üürnikke ning seetõttu ei saada pankade finantseeringut. Üürnikud kaaluvad oma kolimisvajadusi põhjalikult ning on otsustamises üsna pikaldased,” ütles Roosimaa.Tema sõnul tunnevad üksikud suurüürnikud kinnisvaraturgu ja üürilepinguid juba hästi ning oskavad ennast üürile andja jaoks positsioneerida. “Pangad eeldavad uusarenduste puhul vähemalt ühte ankurüürnikku ning et ärikasum oleks pangamaksetega positiivselt seotud,” nentis Roosimaa.

Käive kasvas kõigil büroodel

2012. aasta kinnisvarabüroode TOPis reastati 2011. aasta majandustulemuste põhjal 43 ettevõtet.võrreldes 2010. aastaga kasvatasid käivet kõik ja kasumis oli 29 firmat.Parima rentaablusega olid mullu Tipoliin Kinnisvara (84%), Newsec Advisers EE (60%) ja EstRent Cottages (55%).

Mida toob 2013?

Kinnisvarabürood suuri muutusi ei prognoosi, kui just maailmamajanduses midagi dramaatilist ei tule.Pangad ja arendajad püüavad taaskäivitada või realiseerida kriisiajal peatatud või kättejäänud projekte.Kinnisvara järelturul on oodata hindade taastumist, mis aga ei tähenda, et saavutatakse buumiaegne tase. Selleks võib kuluda aastaid.Oodata on aktiivset äripindade arendust ja mõõdukat hinnatõusu eluasemeturul.