Erinõuetele vastavaid tootmispindu napib

Tootmispindade turgu ja hindu mõjutab laopindade ülepakkumine, millest osa saab kasutusele võtta tootmispindadena, kirjutab 16. mai Äripäev kinnisvara rubriigis.

Tüüpilist tootmispinda pole olemas, tootjate nõudmised pinnale sõltuvad tegevusvaldkonnast - tootmine võib eeldada kõrgeid lagesid, suure kandevõimega põrandaid või erinõudeid sisekliimale ja puhtusele.

AS RE Kinnisvara äripindade konsultandi Henno Viirese sõnul on erinevalt lao- ja logistikapindadest tootmispinnad valdkonniti füüsiliste parameetrite poolest üsna erinevad. Tootmiseks sobilikest ruumidest rääkides tuleb eristada spetsiaalseid tootmisruume ja kergtootmiseks sobivaid ruume - kergtootmist on sageli võimalik teostada ka laoruumides. Viirese sõnul on viimaste puhul tegu pigem ülepakkumise, kui puudujäägiga - viimasel ajal on valminud palju laohooneid ja lähitulevikus on veelgi valmimas.

Tootjatel, kes otsivad spetsiaalseid tootmisruume, on tavaliselt tootmisala spetsiifikast tulenevaid erinõudeid ning selliseid pindu Viirese sõnul enamasti ette valmis ei ehitata. “Üldjuhul ehitatakse erinõuetele vastavaid pindu tellimuse peale, lähtudes tootja vajadustest," märkis Viires. Võimalik on ka laopindade kohandamine, mis nõuab samas üürihinda tõstvaid lisainvesteeringuid. 

Tööjõu kättesaadavus asukohast tähtsam

Suur osa ülepakkumises olevatest pindadest pärinevad seisma jäänud nõukogudeaegsete suurettevõtete tootmiskompleksidest, millele nende suuruse ja seisukorra tõttu rakendust ei leita.

OÜ 1Partner Kinnisvara maakleri Igo Sagri sõnul on uue trendina turul viimasel ajal pakkumisse tulnud nn stockoffice-tüüpi äripinnad, kus on võimalik üürida lao-ja tootmispindu koos büroo-ja teeninduspinnaga. Samas on seda tüüpi pinnad sageli vaikimisi laopinnad ning sobivad seega ainult kergtootmiseks.

OÜ DTZ Kinnisvaraekspert maakleri Ennu Susi hinnangul on tootmisettevõtete puhul pinna valiku oluliseks kriteeriumiks kujunenud tööjõu olemasolu antud piirkonnas. Logistiline asukoht jääb tootjate puhul tema sõnul valikut tehes tihti teisejärguliseks aspektiks.

Pika traditsiooni ja ajalooga ettevõtted eelistavad võimalusel jääda vanadesse piirkondadesse, mujale kolimist kaalutakse väga põhjalikult, kuna see on seotud igas mõttes suurte kulutustega. "Kui logistikafirmad paiknevad valdavalt Tallinna lähiümbruses suurte magistraalteede naabruses, siis paljud tuntud tootmisettevõtted asuvad ka väiksemates kohtades nagu Keila, Saue, Saku, Rapla ning Kuusalu,“ loetles Susi.

Uute asukohtade valikul on sageli olulised faktorid piisav elektrivõimsus, suur krunt ning raudtee- ja sadama naabrus. Sagri sõnul on tootjate jaoks väga oluline ka tööjõu lähedus ja ühistranspordiga juurdepääsetavus. Valikul võetakse tihti arvesse ka juba väljakujunenud tootmispiirkonda ja selle eeliseid. “Harjumaast rääkides on eelistatumad piirkonnad Peterburi tee ja Mustamäel Kadaka tee piirkond. Samuti Tartu maantee linnast väljuval suunal,” märkis Sagri. 

Tootjad valmis ise investeerima

Suuremate tootmispindade puhul on levinud niinimetatud omanikuturg - pinda eelistatakse pigem omada, mitte üürida. "Ühest küljest on see seletatav spetsiifiliste nõudmistega pinnale, teisalt ka  taoliste pindade minimaalse pakkumisega turul," märkis Susi. Arendajate jaoks on tootmispindade ehitamine seotud suurte riskidega, mistõttu üldjuhul võetakse sellised projektid ette vaid kindla huvilise ning garantiidega üürilepingu korral.

Väiksemate pindade puhul on levinud üürimine. Susi sõnul on viimasel ajal levinud ka nn sale-and-lease–back-tüüpi tehingud - kindla huvilisega sõlmitakse pikaajaline üürileping ja müüakse pind kas kohe või hiljem investorile edasi. Või siis olemasoleva pinna omanik müüb ja üürib sama pinna tagasi.

Viirese sõnul võib Tallinna ja selle lähiümbruse valdade uute lao- ja tootmispindade turgu analüüsides öelda, et tootmispinnad moodustavad ligikaudu veerandi lao- ja tootmispindade viimaste aastate ehitusmahtudest. Kui rääkida olemasolevatest pindadest ja nende kohandamisest sobivaks, on Viirese sõnul tootjad valmis tegema rohkem kulutusi, kui ärikinnisvara üürimisel üldiselt tavaks.

Kui enamik büroo- või laopindade üürnikke soovib kulutused üürileandjale suunata ja need seeläbi üürihinda üle kanda, siis tootmiseks sobivate ruumide puudumisel on tootjad valmis ise investeerima ruumide kohandamisse - spetsiifilisi ümberehitusi ei taha üürileandjad oma kulul teha.

Sagri sõnul teeb üürileandja parema meelega kulutusi ümberehitustele, mis ei ole liiga spetsiifilised ja tõstavad hoone väärtust ka järgmise üürniku silmis, nagu hoone soojustamine või küttesüsteemi kaasajastamine.

Puudus väikestest pindadest

Maaklerite hinnangul on kõige keerulisem leida toiduainetetööstuseks sobilikke ruume, millele pea alati leidub mõni aktiivne otsija. Ka metallitööstusele sobivate ruumide kohta tehakse palju päringuid, ent neil on palju erinõudeid - näiteks suure tõstevõimega telfrite-sildkraanade olemasolu ja põrandate kandevõime - mis saavad tihti takistusteks. Omaaegsed metallitööstuspinnad seisavad amortiseerumise tõttu tühjalt.

Kõrgtehnoloogiline tootmissektor on heas seisus ja vakantsus minimaalne. Susi sõnul on pindadele esitatavad nõuded spetsiifilised ning laienemiste puhul üritatakse lahendused leida ettevõttesiseselt töid ja pindu ümber planeerides. Uute pindade arendus toimub üldjuhul kindlate huviliste ning lepingute korral.

Toiduainete-, ehitusmaterjalide- ja kemikaalitööstustel pole Susi hinnangul praegu kerged ajad, kuid ka neis sektorites on üldistusi raske teha - paljud Tallinna piirkonna üürileandjad on väitnud, et tullakse kenasti toime ning pinnad on 90-100% täidetud.

Sagri sõnul ületab Tallinnas nõudlus pakkumist väiksemate, kuni 500 ruutmeetri suuruste ja odavamate üürihindadega pindade seas. Näiteks metallitööstusettevõtted sooviksid küll uusi tootmispindu üürida, kuid üüri eest küsitav hind ei ole neile tihti vastuvõetav.

Vanemate tootmispindade üürihind on keskmiselt 3,2 eurot ruutmeetri kohta ning uutel alates 4,5 eurost ruutmeetri kohta. Sagri sõnul mõjutab tootmispindade turgu ja hindasid laopindade ülepakkumine - sel aastal peaks turule tulema või vabanema üle 130 000 ruutmeetri laopinda. "Kindlasti saab osa nendest pindadest võtta kasutusele tootmispindadena, mis mõjub pigem hinda alandava tegurina," märkis ta. 

Samuti võib tema sõnul tootmispindade puhl täheldada kõiki äripindu puudutavat trendi, mis on liikumine vanematest hoonetest uuematesse ja koondumine kindlatesse piirkondadesse ehk tööstusparkidesse.