Eesti nuumab notareid

Paindumatu kord paneb küsima, miks liberaalse e-riigi kuvandiga Eesti sunnib inimesi notari teenusele aega ja raha kulutama, jätmata valikuvabadust. Seda enam, et Eestis moodustab just notaritasu lõviosa kinnisvaratehingu kohustuslikust ehk riigi määratavast kulust. Notaritasu ei laeku aga riigikassasse (v.a maksud notarite teenitud tulult), vaid täidab pea riigikogutäie notarite taskuid. Seejuures on nende tulu salajane, oma käibest ei informeeri nad isegi mitte justiitsministeeriumi.

Tallinna notarite veebilehe notarnet.ee kalkulaator näitab, et 200 000eurose tehingu puhul on notaritasu suurusjärgus 1000 eurot, miljonieurose tehingu puhul umbes 4700 eurot ning 10 miljoni eurose tehingu puhul 16 000 eurot. Arvutamisel kasutasime 20protsendilist omafinantseeringut. Notaritasu määrad on kehtestatud seadusega, ent need sõltuvad tehingu mahust ja keerukusest. Notaritasule lisandub riigilõiv, mis nimetatud tehingute puhul on kordades madalam kui notaritasu, näitab sama kalkulaator. Kohustuslikele notaritasule ja riigilõivule lisanduvad sageli maakleritasu ja panga teenustasud.

Soraineni büroo vandeadvokaat Paul Künnap, kes on hästi kursis nii Eesti kui ka Soome kinnisvaraõigusega, selgitas, et Soomes jagunevad kinnisvaratehingud laias laastus kaheks. Suurem osa kinnisvara ehk korterid on käibel aktsiatena ehk siis see, mida müüakse, on aktsiatähed, mis annavad õiguse mingit korterit hallata. Ostu-müügitehingud tehakse lihtkirjaliku lepinguga. Enamasti on kinnisvara panditud mõnele pangale ja sel juhul tehakse tehing pangakontoris, kus üks pank võtab füüsilise paberi teise käest üle.

Teine variant on tehingud hoonestatud või hoonestamata kinnistutega, kus peale tehingu poolte on kaasatud ka tehingu kinnitaja, kes tagab riigi teavitamise tehingust, et riik saaks maksu kätte. Kinnitaja roll on formaalne, tehingut ta kuidagi ei selgita ega arva midagi lepingu kohta. Kinnitaja võib olla vastava õigusega maakler, pangatöötaja või ka notar.

Kulutame raha bürokraatiale

Künnapi sõnul on Soomes maakleritel tunduvalt suurem vastutus kui Eestis. „Meil tegutseb tavalise tehingu ümber lihtsalt rohkem inimesi,“ võrdles ta. Kõik need inimesed aga tahavad ka tasu saada.

Künnap märkis, et Soomes on kinnisvara puhul kohustuslikud tehingumaksud küll palju suuremad kui Eestis, ent kui seal täitub neist riigikassa, siis meie kulutame raha bürokraatia peale. „See on valiku küsimus. Kui riik tahaks, siis ta võiks kinnisvara ostmise ja müümise korda lihtsustada, nii et riik saaks rohkem raha endale ja oleks vähem bürokraatiat,“ sõnas Künnap.

Küsimusele, kas Eestis on lihtsalt nii palju kehvem ärikultuur, et notariaalse kinnituse kohustuslikkus on hädavajalik, vastas Künnap, et tema ei usu, et kultuuris mingit vahet on. Eestis on Künnapi sõnul lihtsalt usaldamatuse foon. "Võrreldes paljude teiste riikidega tehakse meil paljusid asju nii, et rõhutatakse üliturvalisust, mis tähendab, et tehinguid on keerulisem teha,“ ütles ta. 

„Kui võrdleme näiteks, kuidas on Eesti äriühingul Soomes tütarfirmat asutada ja vastupidi, Soome äriühingul Eestis, siis bürokraatia tase siin on ikka väga palju suurem,“ tõi ta näite. „Soomes täidad lihtsalt ühe ankeedi, paned kaasa Eesti registris oleva info, maksad riigilõivu ning ongi tütarfirma asutatud,“ kirjeldas ta ja lisas, et Eestis peab sama tulemuse saavutamiseks esitama notariaalseid ja apostillitud dokumente. „Vahe on päris märgatav ja taandub lõpuks sellele, kuivõrd riik kodanikke usaldab,“ märkis Künnap.

Notar vähendab pettasaamist

Tallinna notar ja notarite koja juht Tarvo Puri selgitas, et kinnisvaratehingu sõlmimiseks tuleb notari poole pöörduda 19 Euroopa Liidu riigis. „Üheksas riigis on see protsess lahendatud küll teisiti, aga mitte bürokraatiavabalt, sest tegu pole valdkonnaga, mida saaks lasta minna iseregulatsiooni teed,“ sõnas ta. Leedus kehtib Puri sõnul Eestiga sarnane süsteem ja Lätis on kinnisvaratehingute notariaalse tõestamise vormile üleminek nii-öelda laual, sest seal toimub erinevalt Eestist ja Leedust palju kinnisvarapettusi, mis enamasti on seotud registrile võltsitud dokumentide esitamisega.

„Kinnisvaratehingute summad on suured ning tehingu ese on paljudel juhtudel eluase. Sellise tehingu juures võib hooletus või pettus tuua suurt kahju, nii majanduslikku kui sotsiaalset,“ põhjendas Puri notari kui erapooletu õigusnõustaja ja tehingu sisu ning täitmise kontrollija vajalikkust.

Puriga sama meelt on justiitsminister Urmas Reinsalu, kes selgitas, et kinnisasjadega seotud tehingud on inimeste jaoks nii olulised, et nende endi kaitseks on hea, kui nad teevad kinnisasja ostu-müügilepingud ja asjaõiguslepingud kõige tugevamas vorminõudes, mida meie õiguskord teab ja tunneb.

„Notariaalse tõestamise käigus saab inimene kõige parema sisulise nõustamise tehingu olemuse, tähenduse ja mõju kohta. Nii võib olla kindel, et ta ostab ikkagi sellise kinnisasja, mida soovib, või müüb oma kinnisasja ainult siis, kui ta seda soovib,“ rääkis minister. Notariaalne tõestamine tagab ka selle, et võimalike hilisemate vaidluste korral on kõik kinnisasjadega seotud tehingud väga hästi dokumenteeritud, mistõttu on võimalik kõik dokumendid näiteks notari käest kätte saada, kui on vaja midagi tõestada või analüüsida.

„Kuigi pealtnäha tundub notarite roll kinnisasjadega seotud tehingute puhul liigne bürokraatia, siis tegelikult on tänu notaritele ja tugevale kinnistusraamatule kinnisasjadega seotud käive Eestis õiguslikult väga kindel ja usaldusväärne,“ ütles Reinsalu. Ta lisas, et see kõik on kindlasti omaette väärtus, mida peale Eesti inimestele hindavad ka välisinvestorid, sest omada kinnisvara Eestis on usaldusväärne ja turvaline.

Vandeadvokaat Künnap sõnas, et loomulikult võib välja tuua, et Soomes on mingid väärkasutused lihtsamad, aga tema siiski ei usu, et selles olulist vahet oleks, sest ka Eestis on väärkasutusi. „Valdav osa inimesi käitub ikka nii siin kui ka seal seadusekuulekalt,“ ütles Künnap.

Ettevõtjad: notaritasud on liiga suured

Ettevõtjad, kes ei soovinud oma nime all sõna võtta, sest puutuvad ikka ja jälle notaritega kokku, on paindlikkuse poolt. Ühe töösturi sõnul on tema nii ettevõtja kui ka eraisikuna puutunud kokku kinnisvaratehingutega, mille sõlmimisel ta notari kasutamist vajalikuks ei pidanud. Ta juhtis notaritasu aspekti kõrval tähelepanu ka selle, et kuna peale vara ostja ja müüja peavad enamasti notaris kohal olema ka ühe või mitme panga esindajad, on juba ainuüksi 4-5 inimesele sobiva notariaja leidmine väljakutse.

Ettevõtja tõstis esile Soome süsteemi paindlikkust. „Kui rääkisin oma ettevõtte ärikliendile Soomes, et ostsin tehasehoone ja käisin seda notaris vormistamas, küsis ta imestunult, kas tehing oli nii keeruline, et pidid notaris käima,“ meenutas ettevõtja. Kuigi konkreetne tehing sisaldas kinnisvara järk-järgulist üleandmist ja ka tasumist ehk polnud kõige tavalisem korraga üleandmise tehing, poleks Soomes sellise tehingu pärast notari ust kulutatud.

Teine näide sama ettevõtja kogemusest on eraeluline. Alles hiljuti kavatses tema pere tuttavatelt korteri osta, kuid mõtles enne lepingu sõlmimist ümber. Kuna notar oli juba kaasatud, siis tuli tasuda pool notaritasust. „Notar teatas, et pool notaritasust tuleb meil nüüd ikkagi tasuda lepinguprojekti tegemise eest, kuigi ta oli vaid standardse lepingupõhja ette valmistanud, nii et tasu oli minu hinnangul ebaproportsionaalne,“ märkis ta. Kaasnes ka lisabürokraatia, sest selleks, et notar saaks oma tasu maha võtta deposiidis olnud rahast, pidi klient eraldi digiallkirjastatud dokumendi vormistama.

Ärikinnisvara tehingutega kokku puutuv ettevõtja tõdes, et ta on korduvalt mõelnud, et notaritasud on liiga suured, ärikinnisvara puhul vahel 20 000-30 000 euro kandis. Tema ettepanek on turu avamine, nii et vähemalt suuremate tehingute puhul oleks kliendil võimalus notaritelt hinnapakkumisi küsida ja notarid konkureeriksid omavahel. „Võiks olla näiteks tehingutasu ülempiir, mille ulatuses saaksid notarid toimetada,“ leidis ettevõtja. Ta märkis veel, et notaritasu on sageli sarnases suurusjärgus maakleri tasuga, samas kui maakleri töö maht vara müümise korraldamisel on oluliselt suurem.

Notar Puri ütles notaritasude kohta, et kui võrrelda näiteks eluaseme ostu tasu sama tehingu juures tasutava maakleri, advokaadi või panga teenustasudega, on notaritasu neist Eestis enamasti kõige väiksem. "Ja selle eest pakutav teenus on igati kaasaegne ja professionaalne. Klient võib astuda notaribüroo uksest sisse piltlikult öeldes kaks kätt taskus," rääkis Puri.

Notarite käive on saladus

Notarite teenitav tulu ei ole avalik üksnes persooniti, vaid salajane on ka notarite kogukäive.

„Notarid ei ole oma käibe kohta kohustatud justiitsministeeriumile andmeid edastama,“ sõnas justiitsministeeriumi pressiesindaja Maria-Elisa Tuulik. Ta lisas, et notariaadimäärustikust tuleneb küll notaritel kohustus koostada oma ametitegevuse statistiline aruanne ning notarite koda esitab selle aruande iga kvartali kohta ministeeriumile, kuid selles statistikas on nähtav üksnes tehingute arv ja käivet sealt ei selgu. Nii polegi teada, kui suur on selle valdkonna käive, kuigi notariaalsed teenused on Eestis sageli kohustuslikud.

2015. aastal tegid notarid kokku 289 870 ametitoimingut, mis oli paar protsenti vähem kui 2014. aastal.

Notar ja notarite koja juht Tarvo Puri selgitas, et kuna notariteenuste osutamiseks ei kasutata riigi raha, siis pole kehtinud ka palgaandmete avaldamise kohustus. "Kogukäibe avaldamine võib tekitada asjatuid spekulatsioone, kuna lihtne arvutus notarite kogukäibe summa jagamisel notarite arvuga ei kajasta notari palka," lisas ta.

Notarite koja majandusaasta aruandest selgub, et notaritelt kogutakse aastas kokku suurusjärgus miljon eurot liikmemaksusid. Notarite arvuga (92) jagatuna on see summa 10 000 euro kandis. "Notarite koja liikmemaksu maksavad kõik notarid ja selle suurus sõltub osaliselt tasudest," märkis Puri. Ta lisas, et kuna riigieelarve vahendeid notarite tegevuseks ei kasutata, siis moodustub liikmemaksudest koja eelarve, millega näiteks hoitakse käigus ja arendatakse e-notari infosüsteemi, mitut registrit, arhiveeritakse dokumente ja koolitatakse notareid, samuti toetatakse väikeste piirkondade notaribüroosid.

Puri märkis, et kuna notaribüroode võrgustik üle Eesti on tihe, siis on riik andnud notaritele üle mitu senist riigiasutuste toimingut. Näiteks sõlmivad notarid abielusid ja vajadusel ka lahutavad, väljastavad rahvastikuregistri tõendeid, aga ka äriregistri ja kinnistusosakonna dokumente paberil jne.