Viljar Arakas: mitte ainult kinnisvarast

Viljar Arakase sõnul iseloomustab olukorda kinnisvaraturul hästi nende tänavuse aasta investeerimisplaan:analüüsiti 100 objekti üle terve Baltikumi, ära ostetakse neist kaks.  Foto: Andres Haabu / Äripäev
Urmo Andressoo • 7. aprill 2017
Jaga lugu:

“Võib-olla oleme sisenemas aega, kus parim investeering on see, mida sa täna ei tee,” iseloomustab EfTEN Capitali tegevjuht Viljar Arakas praegust olukorda, kus ärikinnisvara hind on tõusnud liiga kõrgele.

Viljar Arakas räägib Äripäevale antud intervjuus, miks EfTEN ei pruugi tänavu pea ühtegi uut investeeringut teha, miks on kiire palgakasv vajalik, mida ta arvab nii Jüri Ratase kui ka Donald Trumpi esimestest sammudest riigijuhtidena ning millesse peaks riik esimesel võimalusel raha investeerima.

Mullu sügisel ütlesite, et kinnisvaraturul valitseb pakkumispidu. Milline on olukord praegu?

Sama, kuid üllatavalt suur on ka nõudlus. Olukord kinnisvaraturul on nii hea, kui ta üldse olla saab – majandus kasvab, inflatsioon on tagasi, palgad kasvavad ja intressid on nullis. Hetkel ei ole mingeid märke, et olukord peaks lähiajal halvemaks minema, aga ütleme nii, et mina kõige optimistlikum ei ole.

Viljar Arakas

Olen nõus, et elupahesid tuleb kõrgelt maksustada, kuid me peame aru saama, et nii nagu ettevõte konkureerib teiste ettevõtetega, on Eesti oma maksukeskkonnaga ka väga teravas konkurentsis naaberriikidega.

Kas hästi on nii äri- kui ka elupindade turul?

Kinnisvarateooria ütleb ja praktika ka tõestab, et elamispinnad liiguvad äripindade trendidest kuskil pool aastat kuni aasta ees. Hetkel ehitatakse Tallinnasse selgelt liiga palju äripinda ja pangad uusi spekulatiivseid projekte enam ei finantseeri. Uued ärihooned saavad valmis, lühiajalised vakantsused suurenevad, pinnad täidetakse kuskil kahe-kolme aastaga ära. Eeldusel, et makrokeskkond ei lähe oluliselt halvemaks, käivitub sama tsükkel uuesti.

Teatud võimalusi näen jätkuva valglinnastumise kontekstis lähikauplustele, aga need võimalused on hästi piiratud. Näiteks EfTENi kolmandas fondis omandame kaasatava kapitaliga Laagri Statoili kõrvale ehitatava uue Selveri poe. Kuigi sealt tulevad edasi nii Rimid kui ka Maksimarketid, on tegu kohaga, kuhu veel tasub poodi teha, kuna see asub paremat kätt kojusõidu suunal enne Laagrisse mahapööret.

Helikopterivaatelt tundub, et poode on juba ammu liiga palju. Samas kui korra sisse suumida ja liiklustihedust, uusi elurajoone ja harjumusi vaadata, siis teatud kohti veel leiab. Aga neid kohti on vähe. 

Veidi enam kui pool aastat tagasi ütlesite, et suurim oht Eesti majandusele on Rootsi kinnisvaraturu saatus. Tänavu veebruaris tõusis Rootsi majahinnaindeks läbi aegade kõrgeimale tasemele. Nõudlus vähenes aga mullu kolmandas kvartalis 14%. Mis mõtteid need numbrid teis tekitavad? 

See on väga suur ja oluline teema. Ütlen ausalt, et olen Rootsi kinnisvaraturu langust oodanud juba viimased kuus aastat ning ootamisest ära väsinud. Riksbank (Rootsi keskpank – toim) on ka üritanud kinnisvaraturgu jahutada – enne anti Rootsis laenu nii, et ei pidanudki põhiosa tagasi maksma, vaid võis maksta ainult intressi. Nüüd peab uutel laenudel aga ka põhiosa tagasi maksma ning samuti sätestas Riksbank maksimaalse laenu piiri, milleks on 85% kinnisvara väärtusest.

Teisalt on Rootsi majanduse kasv väga muljetavaldav. Ma olen sealse kinnisvaraturu pärast küll mures, kuid ööund pole veel kaotanud. Arvestades, et meie turgu domineerivad Rootsi suurpangad, on ka psühholoogiline mõju Eesti turule kindlasti olemas. Kui suur see on, on võimatu kvantifitseerida. 

Vähemalt praegu te mulli lõhkemas ei näe?

Arvan, et ükski arenenud riik ei lase enam juhtuda sellel, et kinnisvara hind kukuks nii, nagu kukkus meil kriisi ajal. Enne tulevad keskpangad ja valitsuse poliitilised programmid appi. Ma ei näe Eesti kinnisvaraturu rootsistumist, kui sellist terminit kasutada. Oleme juba Rootsi vigadest õppinud – meie pangad ei ole andnud ega anna sellistel tingimustel laene. Probleem ei ole meil nii suur. 

Eelmine aasta oli Eftenile läbi aegade edukaim. Kuidas selle saavutasite? 

Meil õnnestus eelmisel aastal teha viis tehingut koguväärtuses 140 miljonit eurot. Võib aga väga vabalt juhtuda, et see aasta ei tee me ühtegi tehingut. Ärikinnisvara hind on tõusnud sedavõrd kõrgele, et me ei pea uute investeeringute tegemist mõistlikuks. See on põhjus, miks me näiteks kevadise III fondi emissiooni teeme kaks korda väiksema kui eelmisel aastal ja miks pakume seda ainult olemasolevatele fondiaktsionäridele.

Võib-olla oleme sisenemas aega, kus parim investeering on see, mida sa täna ei tee. Näiteks kolmanda fondi emissiooni valguses on meil õhus vaid kaks uut projekti. Nende leidmiseks vaatasime läbi ca sada projekti üle Balti riikide.

Efteni senise edu alus on olnud see, et me pole mitte kunagi pannud varavalitseja kitsaid ärihuvisid investorite ärihuvide ette. See kõlab küll trafaretselt ja osati iseenesest mõistetavalt. Siiski ma näen, et selle printsiibi vastu eksitakse palju. Mitte ainult Eestis, vaid ka globaalselt. Varavalitseja kitsas ärihuvi peaks olema kaasata ja investeerida nii palju kapitali kui vähegi võimalik. Meie seda ei tee, oleme konservatiivsed. Investeerime projektidesse väga palju ka oma isiklikku raha – nii asutajad kui ka mina ise. Efteni fondid on minu kaugelt suurim investeering. Kui mõni portfellihaldur minu rahapaigutusi vaataks, peaks ta Efteni osa ebanormaalselt suureks.

2018. aastal olete lubanud viia III fondi börsile. Kas see saab reaalsuseks?

Plaan on täiesti jõus. Teeme selleks juba ettevalmistusi. Oleme börsiettevõttena käitunud juba esimesest päevast. Me ei pea midagi oma ettevõtte struktuuris muutma. Plaanime seda teha umbkaudu aasta pärast. Kui aga olukord turgudel on selline nagu täna, siis me lihtsalt noteerime olemasoleva fondi ilma uut kapitali kaasamata. Olen meie üle kolmesajale aktsionärile selle valguses väga tänulik. Näeme, et nende huvi aktsiaid müüa on sisuliselt null – fondi ajaloos on toimunud kaks järelturu tehingut.

Viljar Arakas kardab, et naaberriigid kasutavad Eesti riigi lühinägelikkust suure mõnuga ära.  Foto: Andres Haabu

Olen ühisrahastuse suhtes pigem skeptiline. Kahjuks näen ka kinnisvaraturu kontekstis, kuidas see suurendab majandusteoorias tuntud moraaliriski – ollakse valmis tegema projekte, mida oma rahaga ei tehtaks. Tõusval turul pole see aga probleem – iga loos võidab. Alles siis, kui väliskeskkond pöördub, näeme, kes ujus alasti.

Liigume kinnisvarasektorist avalikku sektorisse. Jüri Ratase valitsus on tänaseks ametis olnud üle nelja kuu. Mida kabineti tegemistest arvate?

Mõtted on positiivsed. Teatud teemad, mis varem olid tabu all, tulid selle valitsusega lauale. Näiteks riigifirmade börsile viimine. Plaanid Tallinna Sadam ja Eesti Energiast eralduv osa börsile viia on jõus ning ma pean seda väga oluliseks.

Hästi kitsarinnaliselt meil (Eftenil – toim) vedas, et valitsus vahetus. Vedas, et majutusasutuste käibemaksumäär samaks jäeti. Hotellisektor on kahe kolmandiku ulatuses eksportiv tööstusharu, kus palgatase on teistest sektoritest madalam. Meid (Eften omab ja opereerib Radisson Blu Sky hotelli ja omab hotell Palace – toim) võeti alasi ja haamri vahelt ära, aga nüüd asetati sinna pangad.

Selline sektoripõhine lähenemine on mulle sügavalt vastumeelne. Sama kehtib ka alkoholiaktsiiside küsimuses. Olen nõus, et elupahesid tuleb kõrgelt maksustada, kuid me peame aru saama, et nii nagu ettevõte konkureerib teiste ettevõtetega, on Eesti oma maksukeskkonnaga ka väga teravas konkurentsis naaberriikidega. Me ei tohi seda ära unustada, kuid mulle tihti tundub, et just nii tehakse.

Ühtlasi muretsen 2019. aasta pärast, kui tulevad järgmised riigikogu valimised. Mida siis plakatitele kleebitakse? Rahva mandaati kasutatakse tihti väga populistlikel eesmärkidel ära. Meie tööealine elanikkond väheneb. Eelmise aasta algul oli majanduskasv väga madal, 1% piires. Inflatsiooni ei olnud. Riik aga teatas, et maksukogumine on eelmisest aastast 5–7% ees – riigisektor läks võrreldes majandusega järjest suuremaks.

Tundub, et valitsus ei taha minna seda teed, et võtta igalt ühelt lisaeuro läbi käibemaksu tõstmise, vaid minnakse teatud sektorite kallale, milleks hetkel on alkoholi- ning pangandussektor. Pean sellist lähenemist ohtlikuks nii meie investeerimiskliimale kui ka õiguskindlusele ning arvan, et meie naaberriigid kasutavad meie lühinägelikkust suure mõnuga ära.

Kuid asi, mis mulle uue valitsuse juures meeldib, on palgavaesuse adresseerimine. Selle üle, kas hetkeline lahendus oma tohutute maksuastmetega on nüüd kõige parem, võib muidugi vaielda. Teema ise on aga oluline.

Reformierakond vajas selgelt korra treeneri poolt korvpalliplatsilt pingile kutsumist. Las saavad korra puhata. Usun, et nad leiavad oma liberaalsed väärtused üles. Nagu näha on, ka erakonnas on muutused toimunud ja nad saavad uue ja puhanud jõuna järgmistel valimistel jälle välja tulla. 

Ütlesite mullu Eesti Ekspressile antud intervjuus, et majanduskasvu aluseks on arenenud infrastruktuur. Nädal aega tagasi tuli Kadri Simson avaldusega välja, et maantee ehitus on valitsuse kindel fookus, nimetades peamiste suundadena Tallinna ühendused Tartu, Pärnu ja Narvaga. Mis te arvate, kas aeg on küps?

Ainuõige. Neid teid on juba täna vaja. Mul seisab jälle ees autosõit Riiga. See rekkakolonnide taga istumine ja ootamine, millal tekib möödasõiduvõimalus, väsitab meid kõiki. Isegi Läti lahendus, kus rajad on natuke laiemaks tehtud ja kõige aeglasematest liiklejatest saab piirkiirust ületamata mööda minna, teeb sõidu palju lihtsamaks.

Samamoodi on vaja ka Rail Balticut. Tihti on küsitud, et kas sa oma raha paneksid Rail Balticusse? Mina ei paneks. Ma ei paneks oma isiklikku raha ka Tallinns–Tartu maantee alla. Aga rahvamajandusele on seda vaja. See ongi riigi koht ja ülesanne. Kui riik üldse kuhugi investeerib, olgu see ainult infrastruktuuri.

Julgustaksin majandusministeeriumi ka veelgi avaramalt ette võtma riigifirmade börsile viimist. Ehk ette võtma valdkonda, mis on juba täna Eestis probleemiks – meie finantseerimisturg on liiga panganduskeskne ja omakapitali peaks selgelt turule juurde tooma. Elav börs on selle aluseks. Tallinna börsi ettevõtete turuväärtus moodustab riigi SKTst umbkaudu 10%. Arenenud riikides on sama näitaja 90% ringis. Seepärast ei ole ka täna suurtel välisfondidel mõtet Tallinnasse investeerida – turu likviidsus on lihtsalt liiga madal.

Meil küll on siin tublid ettevõtted – Olympic, Tallink, Merko jne –, kuid  kogumina on seda liiga vähe. Välisinvestoril, kes hommikul Tallinna lennujaamas maandub ja õhtul siit lahkub, peaks päev olema kohtumistega sisustatud – siin peaks olema piisavalt palju suuremahulisi ettevõtteid, kellega selle aja jooksul kohtuda. Täna põhjust siia lennata kahjuks ei ole. Olen väga suur turumajanduse toetaja, kuid nii kurb kui see ka ei ole, ei saa siin erasektor riigi abita hakkama. Riigiettevõtete börsile toomisega saaks seda olukorda oluliselt parandada.

Viljar Arakas,, Eften Capital-i tegevjuht

Palgakasv ongi ora, mis peab ettevõtjat torkima

Kas näete riigifirmade börsile viimisel ka mingisuguseid miinuseid?

Eften Capitali juhina või eraisikuna ma miinuseid ei näe. Riigiametniku perspektiivist on miinuseks see, et tänini on väga hea võimalus olnud riigieelarve auke lappida riigiettevõtete dividendidega. "Võtame siit nii palju kui saab, et saada vähemalt eelarve tasakaal kätte." Börsil olles pead sa aga arvestama kõigi teiste aktsionäridega. Näiteks Efteni kolm fondi maksavad iga aasta välja 80% oma vabast rahavoost. Meie dividendiettepanek põhineb alati matemaatikal – selles ei ole mingit emotsiooni sees. Kapitaliturgude areng on lihtsalt sedavõrd oluline, et kõikvõimalikud miinused jäävad plussidele tugevalt alla. 

Eesti majanduskasv oli mulluse aasta neljandas kvartalis euroala kiireim. Teisalt on ka murettekitavamat statistikat – eksport on stagneerunud, palgakasv on tulnud ettevõtete kasumimarginaalide arvel. Kas üldpilt on ikkagi nii hea, kui neljanda kvartali kasvust võiks järeldada?

Üks hea ütlus on, et iga finantsjuht leiab aastaaruandest enda väite õigustuseks sobiva suhtarvu. Pigem näeme seda, et milline nanomajandus Eesti on. Ühekordsed tehingud, olgu selleks Tallinki laeva saabumine või Ericssoni tehasest välja läinud suurem partii võib meie kaubavahetust olulisel määral mõjutada.

Palgatasemest aga räägivad ettevõtjad kui probleemist, mis on iseenesest täiesti arusaadav. Palgakasv on olnud summaarselt umbkaudu 2 miljardit eurot. Sama palju on paralleelselt vähenenud ettevõtete kasumlikkus. Kasv on olnud liiga kiire, kuid samas ei saa ju olla probleem see, kui Eesti inimestel läheb täna paremini kui kunagi varem. Kui ma panen endale korra poliitiku mütsi pähe, ütlen populistlikult, et Eesti inimesed on palgakasvu ära teeninud! Samuti tahan sellega öelda, et meie kui ettevõtjate olemasolu õigustus on selle probleemi lahendamine. Näiteks tean omast käest, et välisturgudele minek on hästi keeruline. Keegi sind sinna ei oota – isegi Euroopas, kus öeldakse, et tulge meie turule konkureerima, on nähtamatuid barjääre väga palju. Soome või Rootsi ehitusturule sind tegelikult ligi ei lasta. Meie tegevjuhtide ja ettevõtjatena peame need probleemid lahendama. Kellele ei meeldiks müüa eluaeg odavat tööjõudu ja ise selle pealt teenida? See aga ei peaks olema Eesti riigi arengutee. Kiire palgakasv sunnibki olema innovaatiline ja leidma lahendusi, millele sa ei mõtleks, kui kiiret palgakasvu poleks. Lõpuks sellest majandus võidab. Palgakasv ongi ora, mis peab ettevõtjat torkima.

Mida peaks tegema, et Eestis oleks 15–20 aasta pärast parem elada?

Olen Eesti patrioot ja arvan, et Eestis on juba praegu väga hea elada. Tegu on suhtumise küsimusega. Välismaalastega suheldes kuulen, et meie kuvand on tegelikult väga edumeelne ja hea. Muutma peame aga suhtumist hoiakutes – meil on puudu avatusest. Tänapäeva poliitilises spektris ei eksisteeri enam parem- või vasakerakondi. Nagu näeme, vastandutakse kas avatud või suletud ühiskonna võtmes. Ka Eestis on ühtepidi arusaadav immigratsioonivastasus poliitikamaastikul väga tugevalt mõjutanud. Kuid kahaneva elanikkonnaga riigina on Eesti pääsetee ainult olla võimalikult avatud. Peame laskma Eestisse rohkem välistööjõudu, kes meiega kultuuriliselt sobituksid ja suudaksid siinse ühiskonnaga sulanduda.

Üks suur mure on meil kindlasti ka julgeolek. Kui vaadata rahvusvahelist meediat, siis mul on tunne, et varsti on Eestis tuntuim linn Narva. Mida me siin ise teha saame? Ehk ise konflikti mitte nii suureks puhuda. Mõnikord Eesti poliitikutes näen seda, et venevastasus on liiga kaugele läinud ning iga asi, mis ida poolt tuleb on juba a priori paha.

Viljar Arakas nentis, et Euroopa on kohutavalt võimetu tegema ükskõik milliseid struktuurseid reforme.  Foto: Andres Haabu
Viljar Arakas,, Eften Capitali tegevjuht

Kõige efektiivsem viis populistidest vabanemiseks on nad võimule aidata. Siis on nende retoorikatühjus kõigi ees avalikult näha. Kas Trumpiga läheb samamoodi, on vara veel hinnata.

Ka Euroopa majandus on stagneerunud. Kuidas teie arvates saaks Euroopat käima tõmmata?

Euroopa on kohutavalt võimetu tegema ükskõik milliseid struktuurseid reforme. Kogu Lõuna Euroopa noorte tööpuudus on seotud kohaliku tööturu paindumatusega. Prantsusmaal tulevad isegi 20aastased tänavatele protestima, kui neile öeldakse, et pensioniiga pikendatakse kolme aasta võrra. Neile on see üle 40 aasta kaugune mure. Sellises olukorras ei suuda demokraatlikult valitud parlament vajalikke reforme läbi suruda. Täna kompenseeritaksegi seda võimetust Euroopa Keskpanga odava rahaga.

Olen mures selle üle, kui kaua suudab eurotsoon koos püsida. Täna on inflatsioon euroalal tagasi. Majandusteooria järgi peaks Euroopa Keskpank intresse tõstma. Samas nad teavad, et seda tõstes läheb riigi võlakirjade intressimäär kohe üles ja hinnad kukuvad. Sellega tekitatakse järjekordne auk Lõuna-Euroopa riikide eelarvetesse, mida peab minema jälle omakorda lahendama odav raha. Osati nagu surnud ring. Selle diagnoosi vastu mul ühtegi retsepti küll välja kirjutada ei ole.

Maailma börsid on tipus. Kas ja millal on oodata kukkumist? 

Ma ei pea ennast aktsiaturgude spetsialistiks. Hobi korras ennast sellel teemal harides ja kursis hoides on aga turgude hinnataset tänaste majandusnäitajate taustal praktiliselt võimatu selgitada. Ettevõtete kasumi ja väärtuse suhted on ajaloolises tipus. Palju on hindades ka ootusi sees. Kas need on põhjendatud või põhjendamata, saab näha. Igale langusele aga eelneb hästi kiire hinna kasv, eriti buumi lõpufaasis. Kui vaadata, siis Dow Jones tegi viimased tuhat punkti ära sisuliselt 30 päevaga. Kindlasti tekitavad sellised märgid kõhedust, kuid ma ei oska hinnata, millal võiks turg teistpidi keerata.

Puudutaks ka korra Trumpi. Ka tema on nüüd jõudnud enda esimesed sammud astuda. Mis mulje jäljed jätavad?

Retooriliselt väga lõbus (naerab – toim). Arvan, et Trumpi suurim panus siiamaani on olnud USA stand-up-komöödia ja satiiri päästmine.

Siiski hinnangute andmiseks on veel vara. Enda tuntud raamatu "Art of the deal" põhimõtet ei suutnud ta Obamacare'i ümber lükkava eelnõuga läbi viia. Järgmine katsetus, USA maksureform, on kohe ees. Samuti oleme varsti taas järgmises võlalaes.

Saab näha. Särav retoorika kohtub reaalmaailmaga. Minu selge arvamus on kogu aeg olnud, et kõige efektiivsem viis populistidest vabanemiseks on nad võimule aidata. Siis on nende retoorikatühjus kõigi ees avalikult näha ehk kuningas on alasti. Kas Trumpiga läheb samamoodi, on vara veel hinnata.

Jaga lugu:
Hetkel kuum