Kaks aastat, kuid üks elukoht

Teatavasti avalikustas rahandusministeerium kümmekond päeva tagasi tulumaksuseadust muutva eelnõu, kus muudatusi on ligi sadakond. Nende hulgas on ka mõned muudatused, mis puudutavad elukoha müügi maksuvabastust. Rohkem tähelepanu on saanud uudis, et elukoha müügi maksuvabastuse üheks eelduseks muutub rahvastikuregistri aadress (http://www.ap3.ee/Default2.aspx?ArticleID=1f78f7d9-b342-4278-8b70-8617145a1bca).

Nimelt näeb eelnõu ette, et 2010. aastast peab elukoha müügi maksuvabastuse jaoks olema müüjal rahvastikuregistri sissekirjutus vastava elukoha osas vähemalt 12 järjestikuse kuu jooksul võõrandamisele eelneva 2 aasta jooksul. Seeläbi muutub maksuametnikele elukoha müügi maksuvabastuse kontrollimine lihtsamaks ning maksumaksjatele elukoha maksuvabastuse kohaldamise tõendamine arusaadavamaks. Kuna nõutud on 12 järjestikust kuud „sissekirjutust“, siis tegelikult piisaks ka ainult ühest aastast seeselamisest, kui on täidetud elukoha rahvastikuregistris registreerimise tingimus. Praegu kehtiva seaduse järgi ei ole elukoha omamise või elukohana kasutamise periood määratletud ja seega võib see olla ka näiteks 1 kuu või 6 kuud (eeldusel, et on tõendatud elukohana kasutamine kuni võõrandamiseni).

Kui aga lugeda seaduse eelnõu rahvastikuregistri nõudest edasi, siis leiame sätte, mille kohaselt rakendatakse maksuvabastust ainult ühele elukohale kahe aasta jooksul ehk seatakse piirang maksuvabade müükide arvule. Seega isegi kui on tõendatud elukohana kasutamine järjest 12 kuu jooksul, ei rakendu maksuvabastus, kui eelmise elukoha maksuvabast müügist pole möödas vähemalt 2 aastat. See on tõsine piirang, mis paneb mõtlema. Nimelt ei ole keegi kaitstud ootamatuste eest (isiklikud, tööalased, perekondlikud, riiklikud, keskkonnast tulevad vms asjaolud), mis võivad kaasa tuua vajaduse elukohta müüa või vahetada enne kahe aasta möödumist eelmise elukoha maksuvabast müügist.

Olukorra muudab keerulisemaks see, et need muudatused on tagasiulatuva mõjuga, sest eelnõus puudub rakendussäte. Seega kui need muudatused jõustuvad, siis vaadatakse tagasiulatuvalt, millal oli müüjal viimane elukoha võõrandamistehing ja kas võõrandatav elukoht on rahvastikuregistri järgi olnud 12 kuu jooksul müüja elukohaks.

Elukoha müügi maksuvabastuse eesmärgiks on tagada, et inimene, kes müüb oma kodu, saaks asemele osta samaväärse elukoha. Kuna maksustatavaks võõrandamistehinguks on nii kinnisvara müük kui ka vahetus, siis see kahe aasta piirang riivab inimeste elukoha valikuvabadust, mis on põhiseaduse § 34 alusel üks inimese põhiõigusi.

Küsimus ei ole selles, kas riik võib piirata elukoha müügi maksuvabastust, vaid selles, millised on planeeritava muudatuse negatiivset mõju leevendavad sätted, mis tagavad põhiseadusliku elukoha valikuvabaduse. Üks võimalus oleks vabastada elukoha vahetamisest saadud kasu tulumaksust sõltumata kinnisvara

omamise perioodist. See tagaks maksumaksjate kaitse ka erakorraliste sündmuste kontekstis. Näiteks võiks olla maksuvabastus nii elukoha vahetustehingule kui ka müügile, kui müügist saadud raha eest ostetakse uus elukoht.

Samuti tuleks kaaluda kinnisvara võõrandamisest saadud kahju ja kasu tasaarvestamise taaskehtestamist. Nimelt kadus see võimalus uue tulumaksuseaduse jõustumisega 1. jaanuaril 2000, kuid võttes arvesse kinnisvaraturu hetkeseisu, tuleks võimaldada kinnisvara müügist või vahetusest saadud kahjumi tasaarvestamist kinnisvara müügist saadud kasumiga jooksval aastal või tulevikus nagu see on väärtpaberite puhul. Nendele, kes kardavad, et see toob kaasa lisasoodustused läbikukkunud kinnisvaraspekulantide, võib öelda, et suuremad tegijad tegutsevad nagunii äriühingute kaudu. Samas aitaks kinnisvara müügist saadud kahjumite tulevikus arvestamine veidikenegi leevendada nende perede olukorda, kes praegusel majanduslanguse ajal on sunnitud müüma ostuhinnast odavamalt oma elukoha või investeeringuks soetatud kinnisvara.

Mis on planeeritava muudatuse mõju ettevõtluskeskkonnale? Ühest küljest on see vastus OECD soovitustele kinnisvaraturu mahajahutamiseks. Seda eesmärki see eelnõu ilmselt ka täidab, sest elukohta ei tasu vahetada tihedamini kui kahe aasta järel. Omaette küsimus on, kas jahtunud kinnisvaraturgu on vaja veel jahutada (külmutada).

Elukoha ja kinnisvara müügi maksustamisega on tegelikult rohkem probleeme kui ülaltoodud, kuid loodetavasti tekib diskussioon selle üle, milline oleks õige ja õiglane elukoha müügi maksuvabastus 2010. aastat, milleni on kahjuks jäänud vähem kui 4 kuud.