Tallinna magalad lähevad hinda

Eesti kinnisvaraturg on 2016. aastal tegusalt rahulik. See tähendab aktiivsust, aga samas stabiilsust. On segmente, kus hinnad teevad läbi korrektsiooni, samas kui üldine hinnatase veidi kasvab.

Ka selle aasta kinnisvaraturu käekäiku mõjutab enim urbaniseerumine, mis hoiab eelkõige Tallinna ja selle lähiümbruse turu aktiivsena. Ühtlasi näeme tööjõu voolu ka Tartu linna ja selle ümbrusesse. Selle tulemusel prognoosime, et keskmine ruutmeetri mediaanhind on Tallinnas ja Tartus veidi tõusev. Kasv jääb 5-10% vahele, kuid eelkõige baseerub see madalama hinnaklassi kinnisvara kallinemisel.

Suurima tõusu teevad läbi Tallinna magalate hinnad. Maaklerite sõnul on märgatavalt tõusnud tehingukiirus magalakorterite madalamas ja keskmises hinnakassis, kusjuures soodsamate hindadega korterid, sh remontivajavad, leiavad ostjad nädalatega. Nõutud on eelkõige ühe- kuni kolmetoalised korterid väljakujunenud keskkondades Mustamäel, Õismäel, Pelgurannas ja Lasnamäel.

Samas näeme, et tipphindade osas toimuvad korrektuurid, trendijoon on langev. Arendajad on valmis tipphindades tegema kompromisse, tunda on paindlikkust kauplemises ja tingimustes. Seega võib öelda, et kõrgema hinnataseme puhul näeme pigem kuni 10% langust.

Sel aastal hästi müüv kinnisvaratoode on suunatud keskklassile, asub pigem Tallinna kesklinnast eemal, jääb hinnaklassi kuni 150 000 eurot (1700-2000 €/m2). Selliste kriteeriumitega uued korterid on arendusturul väga oodatud. Kallima hinnaklassiga arendaja peab olema hästi kapitaliseeritud, peab arvestama paindlikkuse ja märkimisväärse müügiaja pikenemisega, et pääseda läbikukkumisest.

Majade osas me hinnatõusu ei prognoosi. Trend on sarnane korteritega ning nn alumise otsa hinnad kerkivad, kuid eksklusiivsemat ja kallist eramut on raskem müüa, sest ostjaskonda napib. Arendajate fookus peaks olema toodetel, mille hinnaklass jääb 250 000 euro piiresse.

Tallinna lähiümbruse elamumaade, millel on detailplaneering ja olemas liitumised, ennustame kuni 10% hinnakasvu. Põhjuseks võib tuua asjaolu, et uusi, hoonestamata elamukruntidele orienteeritud arendusprojekte pole lähiperspektiivis lisandumas. Kõikidele nõudmistele vastava maa-arenduse väljaehitamine on liiga kallis ning kinnistuste lõpphinnad sellist arendamist lähemas tulevikus ei soosi.

Aasta tuleb aktiivne, huvi kinnisvara ostmise vastu on püsiv, kuid kuna hinnapiirid on praegu saavutatud, ei ole näe me hetkel põhjust nende kasvuks. Pigem tuleb mõnes segmendis arvestada korrektsiooniga.