Kinnisvaraturu ülevaade: paisu taha kuhjub probleeme

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark leidis, et hinnamulliga kinnisvaraturul tegemist pole.   Foto: Meeli Küttim
Kaspar Allik • 28. september 2018
Jaga lugu:

Kuigi kinnisvaraturul läheb hästi, on siiski hulk riskitegureid ning probleeme kuhjub vaikselt paisu taha, rääkis kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark kinnisvaraseminaril „Kinnisvara 2018.“

„Kas meil on buum?“ küsis Tõnu Toompark enda ettekande alguses. “Andke käega märku!“ Rohkem kui saja külastaja seast kerkis kümmekond kätt. „Kas hinnad on liiga kõrgel?“ Seekord tõusid enamiku osalejate käed. „Kinnisvarahinnad on alati liiga kõrgel, alati tahaks odavamalt saada,“ naljatas Toompark seepeale.

Buumiv tööjõuturg

Toompark leiab, et kuigi korterite hinnad on kõigi aegade kõrgeimad, siis hinnamulliga Tallinnas tegu pole. „Kinnisvara kallineb samas tempos või õige vähe aeglasemalt, kui on olnud palga kasv, ja mina väidaksin, et hinnamulli meil turul ei ole. Sest uute korterite turg on ees, tuleb uusi pakkumisi ja nende hinnatase määrab ära teisese turu korterite hinnataseme ega lase sel tõusta.“

Mulje korterite kallidusest võib Toomparki sõnul tulla ostjate muutunud eelistustest – soovitakse kvaliteetsemat elamist. „Kui mingi aeg tagasi oli okei kauba etalon, mida keskmine ostja tahtis, kas Lasnamäe korter või Haabersti korter, mis on valminud hulk aega tagasi, siis täna mõeldakse esimese valikuna uue korteri peale.“

Toomparki sõnul läheb hästi majandusel ning seeläbi ka kinnisvaral. „Meil on neli aastat keskmine palgatõus olnud 6–8 protsenti ja see annab tarbijale kindlust. Kõige tähtsam on see, et on tööd.“ Kui tarbijal on kindlus, on ta valmis tegema suuri otsuseid ning ostma kinnisvara, rääkis Toompark.

Laenumaht samas Toomparkile muret ei tee. Kui võrrelda laenujääki SKTga, siis on näha väga väikest vähenemist, kuid sisuliselt saab öelda, et laenukoormus püsib samal tasemel, rääkis Toompark. Võrrelduna palkade kogusummaga on laenukoormus languses.

Inimesi tuleb aina juurde

Tallinna kinnisvaraturule annab hoogu juurde inimeste juurdevool. Kui praegu on Tallinnas umbes 425 000 inimest, siis kümme aastat tagasi oli 50 000 inimest vähem, rääkis Toompark. „Tallinna on kogu aeg nagu inimesi peale tulnud, nad leiavad tööd, saavad järjest kõrgemat palka, nii et selles tarbijate süsteemis on järjest rohkem ja rohkem raha ja see paneb kinnisvaraturu käima. Meil on kõigi aegade kõige kõrgemad elamispindade hinnad.“

Hulgaliselt lisandub Tallinna turule ka uusi kortereid. Toomparki sõnul on viimase nelja kvartali jooksul valminud kokku 3200 uut eluruumi, kokku on Tallinnas natuke üle 200 000 eluruumi. „Mina ütleks, et seda on väga palju,“ märkis Toompark.

Langenud ehituslubade arvu taga näeb Toompark linnavalitsuse planeerimisameti aeglast tööd. „Tahetakse arendada neid järgmisi etappe. Erinevatel projektidel on tuhandeid kortereid kuskil nurga taga, millel paljudel on ehitusluba olemas.“

Lisaks kasvavale tarbijakindlusele ning inimeste juurdevoolule töötab hästi ka laenuturg. Pankade rahakraanid on jätkuvalt valla ja laenumahud kasvavad. Samas pole Toompargi sõnul näha perioodile 2005–2007 sarnast ülefinantseerimist. Halbade laenude osakaal on vähenenud nii eurodes kui ka protsendina laenujäägi vastu. Eluasemelaenud jagunevad ka ühtlasemalt inimeste vahel ära, märgib Toompark. Traditsiooniliste krediidiasutuste kõrval pakuvad lisalikviidsust ühisrahastuse portaalid. See on viinud kinnisvaratehingute arvu ja käibe kasvuni. „Raha on süsteemis järjest rohkem ja suur pilt on väga hea,“ kommenteeris Toompark.

Kuigi keskmine eluasemelaenude intress kerkis juulis 2,5 protsendini, on Toomparki sõnul tegemist ikkagi ülimadala intressiga. „Intress on ajaloolisest keskmisest ikkagi allpool ja võib arvata, et pikas perspektiivis kerkib see ajaloolisele keskmisele lähemale.“

Kas kinnisvaratehinguid tuleb ka edaspidi juurde? „No tundub nagu loogiline, et võiks tulla, sest kuhu need tehingud ikkagi kaovad, kui tööjõuturul läheb nii pagana hästi, kui palka saab järjest rohkem ja teisest otsast ka pakkumine on vastas olemas – meil on väga lai valikuvõimalus.“

Leiab ka ohumärke

Kuigi kinnisvaraturul läheb hästi, siis Toomparki sõnul kuhjub probleeme vaikselt paisu taha. Väikese punase lipuna võib vaadata vanemate korterite müügi kergelt langevat trendi ning kahanenud tehingute arvu juulis ja augustis. Praegune tehingustatistika võib Toomparki sõnul kasvada veel inertsist uute korterite turu pealt. Kuid tõsi, samas tõdeb ta, et suuri järeldusi teha ei saa. „Isegi Tallinnas on üks kuu nii lühike aeg, et seal on sees juhuslikke hüppeid,“ rääkis Toomberg ja lisas, et müügistatistikas on anomaaliad ja järeldustega kiirustama ei peaks.

Hästi ei lähe näiteks luksuskorterite turul. Kui Tallinna keskmine pakkumiste hulk on kümne kuu müük, siis kallite korterite segmendis on pakkumisel kahekümne kuu müük. „Ehk kallis segmendis on pakkumine väga suur.“ Toomparki sõnul võibki praegu olla õige aeg osta väga kalleid kortereid. „Väga paljudel kallite korterite arendajatel ei lähe vastavalt äriplaanile ja see tähendab seda, et nad ei saa küsida seda hinda, mis nad võib-olla tahaksid.“

Samuti võtavad eelmüügid aina kauem aega. „Müügi algusest kuni ehituse alguseni läheb rohkem ja rohkem aega,“ ütles Toompark. Ühtlasi võib oodata eelmüügi ebaõnnestumist. „Siin ma ei oska teile näidata ühtki konkreetset projekti, et vaat seal sellel arendajal eelmüük ei õnnestu. Aga ma usun, et seda me näeme 2019. aastal: pannakse mõni projekt müüki, aga isegi ehituseks ei lähe ja lõpetatakse eelmüük ära,“ prognoosis Toompark. Arendajad, kes teevad eelmüüki „paberi pealt“, peavad konkureerima järjest rohkemate juba valminud korteritega.

Üksikute projektide puhul võib järgmise aasta-pooleteise jooksul oodata ka kuni 15protsendist allahindlust – „Kus finantseerija on arendajal kukil ja ütleb, et kurat, nüüd ma tahaks raha tagasi saada.“ Toompark rõhutab aga, et see ei puuduta kogu turgu.

„Ja noh, eks me majandustsükli tipu suunas ikkagi purjetame,“ ütles Toompark.

Vaata seoseid nende isikute ja firmadega:
Jaga lugu:
Hetkel kuum