Üürniku riskid üüripinna omaniku vahetumise korral

Vaidluse võib põhjustada näiteks üüripinna võõrandamine, mille tagajärjel vahetub üürileandja. Enamasti ei tea uus üürileandja üürniku ja endise üürileandja vahelist praktikat ning lähtub oma õigusi ja kohustusi täites lepingust ja seadusest, võtmata seejuures arvesse pooltevahelist eelnevat kokkulepet.

Seega on tõenäoline olukord, kus uuel üürileandjal on pinnaga hoopis muud plaanid, näiteks võib ta soovida üürilepingu seaduses toodud alusele tuginedes lõpetada.

Üürilepingu lõpetamine üüripinna omaniku vahetumiselKui üüritud asi läheb võõrandamise tõttu üle uuele üürileandjale, võib uus omanik öelda lepingu üles 3 kuu jooksul. Kinnisasja, elu- või äriruumi puhul tuleb lepingu ülesütlemisest ette teatada vähemalt 3 kuud alates omanikuks saamisest.

Erinõudena on seadusandja ette näinud, et elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Seega on peetud vajalikuks eraldi kaitsta elu- ja äriruumi üürnikku ning piiratud uue üürileandja võimalust üürileping üles öelda.

Mis on elu- või äriruum?Eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. Lähtudes erialakirjandusest on elu- ja äriruumide kohta käivate erinormide eesmärk kaitsta neid isikuid, kes kasutavad konkreetset ruumi vastavalt siis kodu või majandustegevuse kohana, ning välistada erilise kaitse andmine neile üürnikele, kellele see kaitse mõeldud ei ole.

Elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata:- majutusettevõtte ruumide ning puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepingutele tähtajaga mitte üle 3 kuu, samuti muude ruumide ajutiseks kasutamiseks sõlmitud üürilepingutele;- üürilepingutele, mille eesmärk on ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil. Seega kui üürnik annab ruume üürilepingu kohaselt allkasutusse tulunduslikul eesmärgil (näiteks hotelli tegevus – s.o ruumide edasiüürimine), siis ei ole tegemist äriruumide üürilepinguga vaid tavalise üürilepinguga, millele ei laiene elu- või äriruumide üürilepingute kaitse erinormid;- üürilepingutele, mille esemeks on eluruum, mis on osa üürileandja enda poolt kasutatavatest eluruumidest, mille üürileandja on suuremas osas sisustanud;- üürilepingutele, mille esemeks on eluruum, mille riik, kohaliku omavalitsuse üksus või muu avalik-õiguslik juriidiline isik on oma seadusest tulenevate ülesannete täitmiseks andnud üürile eluruumi hädasti vajavatele isikutele või haridust omandavatele isikutele, kui üürnikule teatati lepingu sõlmimisel ruumi sihtotstarbest.

Soovitus üürnikele riskide maandamiseksLähtuvalt eeltoodust ei ole harvad olukorrad, kus isik arvab, et tal on elu- või äriruumi erisättest tulenevalt täiendav kaitse, kuid nimetatud erandite tõttu see tegelikult talle ei laiene.

Kui nimetatud kaitse üürnikule ei laiene või see ei rahulda üürniku kaitsevajadusi, saab ta oma õiguste ja kohustuste kaitseks ning nende säilimiseks nõuda üürilepingu kohta märke tegemist kinnistusraamatusse.

Märge tagab, et kinnisasja iga uus omanik peab lubama üürnikul kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ning uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut tungiva omavajaduse tõttu üles öelda. Seega on seadusandja pidanud vajalikuks välistada ka üürilepingu lõpetamist seaduse kohaselt isegi siis, kui tungiv omavajadus tõepoolest esineb.

Samas tuleb meeles pidada, et märge kinnistusraamatus ei välista üürilepingu ülesütlemist lepingurikkumise tõttu.