18 jaanuar 1998

Mis juhtub kinnisvaraturul käesoleval aastal?

Et heita pilk tulevikku, peame vaatama lähiminevikku. 1997. a kevad-suvel kasvas nõudlus kinnisvara järele kiiresti, ületades pakkumist. See oli tingitud pangaintresside alanemisest, laenuperioodide pikenemisest ning pankade liberaalsest laenupoliitikast, mis võimaldas suhteliselt kergesti laenu saada.

Optimismi lisas aktsiaturg -- edukaid aktsiainvesteeringuid teinud inimesed parandasid aktiivselt oma elamistingimusi (ligikaudu 30% kallima kinnisvara ostjatest omas aktsiaportfelli).

Nimetatud protsesside tagajärjel tõusid hinnad kinnisvaraturul paari-kolme kuuga (suvi-sügis) 10--20%. See meelitas turule hulga investoreid, kes otsisid võimalust raha kinnisvaraarendusprojektidesse paigutada. Tõusis surve kruntide ning renoveerimist vajavate hoonete hinna kasvule. Ettevõtted hakkasid planeerima rentimise asemel kinnisvara soetamist, sest see tundus palju otstarbekam.

Sügisel aset leidnud langus aktsiaturul ning rahanappus pankades oli märk liiga tormilisest arengust. Tänaseks on selgeks saanud, et olukord rahaturul ei stabiliseeru ühe-kahe kuuga, vaid see võib aega võtta vähemalt pool aastat. Kuna kinnisvaraturul tehakse kuni 80% tehingutest laenuraha abil, on rahaturu mõju ilmne. Kuivõrd raha hind on tõusnud, väheneb nende inimeste hulk, kes võivad endale soovitud pangalaenu lubada.

Siiski on tõenäoline, et Saksa marga alusel antava laenu intress stabiliseerub tasemel 12--13% aastas. Samuti hakkab üha enam mõju avaldama pankade konservatiivne laenupoliitika.

Kuivõrd turu suundumised on ebaselged, siis on oluline roll ka inimeste psüühikal -- alalhoiuinstinkti ajendil piiratakse tarbimist, ostud lükatakse edasi tulevastesse perioodidesse.

Kõige tundlikum osa on ilmselt jõukam elanikkond, s. h firmaomanikud, kes kärbivad plaane, koondavad finantse ning võimalusel lükkavad edasi strateegiliste investeerimisotsuste tegemise.

Vähemtundlik on kinnisvara mõistes keskklass (palgatööjõud), kelle sissetulekud oluliselt ei muutu. Keskklass moodustab aga enamuse tänastest kinnisvaraostjatest.

Tasakaalustava jõuna toimib kinnisvara arendustegevuse pidurdumine. Eesti kinnisvarainvestorid omasid lõviosas ka aktsiaportfelle ja aktsiahindade madalseis sunnib positsioone hoidma. Need, kes sidusid ennast liigselt aktsiaturuga, peavad likviidsuse säilitamiseks kinnisvara müüma.

Pangad, kellele on kinnisvaraturu arengutendentsid selgusetud, piiravad raha laenamist kinnisvarasse. Kõrgem raha hind alandab kinnisvaraarendusprojektide kasumimarginaale.

Järjest enam hakkavad domineerima Eesti arengusse usku omavad välisinvestorid, kellele kohalikud investorid hakkavad positsioone loovutama.

Samaaegselt on turule tulemas arendusprojekte, mis finantseeritakse veel nn kriisieelsete laenudega. Seega pooleaastases perspektiivis uute või kapitaalselt renoveeritud pindade pakkumine ei vähene.

Kinnisvarahindade edasine tõus pole pooleaastases perspektiivis kuigi tõenäoline. Põhiküsimus taandub sellele, kas nõudlus ja pakkumine tasakaalustuvad või ületab pakkumine nõudluse. See sõltub suuresti sellest, milliseks kujuneb olukord raha- ning aktsiaturul.

Eeldusel, et pangad hakkavad paari lähema kuu jooksul piisavalt eluasemelaenu pakkuma, on loota, et hinnad turul langema ei hakka.

Kokkuvõtlikult -- kinnisvarahindade langusoht on väike. Kinnisvarahinnad on hetkel küll «ajast ette jooksnud», kuid püsiv nõudlus peaks tagama siiski hindade stabiilsuse aasta lõikes.

Pikemas perspektiivis, eriti aktsiaturu kosumisel, on oodata nõudluse kasvu kinnisvara soetamiseks, mis peaks looma eeldused turu arenguks ka tulevikus.

Hetkel kuum