Millest alustada?

Ennem kui kellegi poole pöörduda või asjaajamistega pihta hakata, tuleks ära teha eeltöö. Olgu siis rekonstrueerimise objektiks korter, suvila või maja tervikuna ? esmane samm on soovide ja vajaduste paikapanemine. Vastasel korral ei suuda ükski spetsialist ennustada, mida tuleks teha. ?Nimekirja? võiks alustada eelkõige sellest, mis renoveeritaval objektil kindlasti puudub, mis on hädavajalik. Seejärel võiks mõelda, kuidas elamine mugavamaks muuta. Seda nii elamise kui ka ekspluatatsiooni koha pealt. Ning kindlasti on igal inimesel olemas mingi isiklik ?kapriis? või unelm. Kõik sellised nüansid tuleks eelkõige enda jaoks selgeks teha, siis oskate neid ka teistele seletada.

Faktor, mis on kõikide arvestuste aluseks, on aeg ? renoveeritava objekti tööaeg. Kas objekti kasutatakse 5, 10, 20 või 50 aastat. Optimaalne aeg igasuguste arengustsenaariumide läbimängimiseks on 10?20 aastat. Kuna ehitustegevus on kallis, ei tasu tõsisemat rekonstrueerimist ette võtta juhul, kui plaanite objekti kasutada vähem kui 5 aastat. Sellisel puhul piisab vaid sanitaarremondist. Kui renoveerimist kavatsetakse finantseerida laenu abil, siis peaks kasutuseaks valima laenu tagasimakse aja. Renoveerimistööd peaks tegema nii kapitaalselt, et laenu tagasimaksmise ajal ei oleks vaja muud teha kui tapeetide, värvide ja sisustuse vahetust.

Viimane, kuid oluline osa eeltööst on võimaluste selgitamine. Renoveerimine vajab väga palju ressursse ? raha, tööaega, oskuseid ja teadmisi. Viga, mida tihti korratakse, on ressursside planeerimine tagantjärele. Piltlikult näeb skeem välja nii: tehakse projekt, mis arvestab vaid soove ja vajadusi, ning seejärel vaadatakse, kas ehitamiseks on piisavalt raha. Tihti tõdetakse, et lootused on suuremad kui võimalused. Kogu ettevõtmine hakkab kiiva kiskuma, kuna suur osa planeeritust tuleb ümber kohandada. Tihti minnakse alt ka aja planeerimisega. Arvatakse, et enamik töid tehakse ise, omast vabast ajast või näpistatakse tööajast. Paraku jäävad tööd venima. Võimaluste hindamine peab kaasama nii finantsplaneerimise kui ka isikliku aja ja oskuste analüüsi. Kas on piisavalt raha, et kavandatu lõpuni viia, kas on aega, et asjaga ise tegeleda (või delegeerida see teistele) ning kas ehitab keegi teine või tahetakse kokkuhoiu nimel ise üht-teist teha?

Eeltöö kolm sammast on seega:

aeg ? renoveeritud objekti kasutusaeg;soovid ja vajadused;võimalused.

Nüüd on aeg suunduda arhitekti juurde. Eeltöö kolm sammast võivad olla teineteisega vastuolus. Nende omavahel tasakaalu viimine on arhitekti kohustus. Näiteks võivad soovid olla ulmelised, võimalused aga napid. Sellisel juhul ongi arhitekti ülesandeks omanikud pilvedest maa peale tuua. Et projekt sobiks omanikule nagu ?hea rätsepa ülikond?, vajab arhitekt nii palju informatsiooni kui võimalik. Seega on usaldus ja dialoog omaniku ning arhitekti vahel ettevõtmise õnnestumise aluseks. Renoveerimistööd võivad toimuda ka etappide kaupa, mis tähendab, et võimaluste kasvades ?kasvatatakse? objekti järk järgult.

Renoveerimine, nagu iga ehitustöö, toob kaasa väga palju asjaajamisi ja läbikäimisi igasuguste instantsidega. Algab see omandiõiguse tõestamisest ning lõpeb lubade ja kooskõlastuste hankimisega. Enamik neist on võimalik delegeerida arhitektile või suuremate objektide ja tööde puhul projektijuhile. Paberid, mida kindlasti vajatakse, on vallasasja puhul Hooneregistri õiend koos maakasutust tõendava dokumendiga, kinnisasja puhul väljavõte kinnistusraamatust.

Olemasolev projektdokumentatsioon renoveeritava objekti kohta kiirendab ettevõtmise käivitumist. Vajalikud alusmaterjalid projekteerijale on: geodeetiline alusplaan ning projekt, mille järgi objekt ehitatud.

Geodeetiline alusplaan (ehk maamõõtmisjoonis) on dokument, mis tellijates tihti nõutust tekitab. Piiriprotokoll ja krundiplaan, mille alusel maa tagastati või erastati, ei sobi tihtilugu. Ehitusloa taotlemisel tuleb esitada alusplaan, mille vanus ei tohi ületada 2 aastat. Krundiplaan ei ole hädavajalik korteri renoveerimisel, kuid see võib osutuda vajalikuks ehitusloa taotlemisel. Alati pole ehitusprojekt säilinud või ei ole hoone ehitatud päris projekti järgi. Sellisel juhul sobivad inventariseerimisjoonised. Näiteks tagastatud majade puhul on originaalprojekti või sellist projekti, mis kõiki muudatusi ja ümberehitusi kajastaks, pea võimatu leida. Inventariseerimisjooniste puudumisel või tegelikku olukorda mittekajastavate jooniste puhul algab projekteerimistegevus ülesmõõtmistöödest. Tihti võib vajaliku projektdokumentatsiooni leida arhiivist.

Materjalid, mis ei ole küll kohustuslikud, aga siiski vajalikud projekteerimistööde alustamiseks, on kogu elamu rekonstrueerimisprojekt (korteri puhul), väljavõte detailplaneeringust, tehnilised tingimused (või olemasolevad lepingud) kõikidelt võrguvaldajatelt.

Järgmiseks peab omanik otsustama, millise skeemi järgi ta renoveerima hakkab. Eelkõige vajab ta projektijuhti ehk inimest, kes ettevõtmist koordineerib. Seda võib tellija teha ise, kuid soovitaks see töö jätta siiski professionaali teha. Nii tagatakse ürituse korralik laabumine ja majanduslik kokkuhoid. Orienteerumine kirevaks muutunud ehitusturul ei ole enam asjaarmastajale päris jõukohane, veel enam inimesele, kes sellega vaid korra elus kokku puutub. Projektijuhiks võib olla arhitekt või ehitusinsener. Eriti väiksemate objektide ja väikeste töömahtude juures on otstarbekas osa funktsioone ühendada ja vaid ühele inimesele delegeerida. Kuna arhitekt tuleb nii või teisiti kaasata, siis võiks tema vastutust natuke tõsta ning ka projektijuhtimine talle jätta. Kindlasti tuleb kaasata sõltumatu ehituskonsultant või ehitusjärelevalve insener. Konsultandi palkamine on hädavajalik aga juhul, kui tellija tahab ise olla projektijuhi rollis.q

Kogu koordi-neerimine, asjaajamine ning vastutus on delegeeritud arhitektile (täismahus projekt)

Ettevõtmist koordineerib ning selle eest vastutab projektijuht

Projektijuhtimise ja koordineerimisega tegeleb omanik ise, vastutus on jagatud

Autor: Ahti Kooskora