Ehitusõiguse ulatus määrab maa maksimaalse väärtuse

On teada vana tarkus, et kinnisvara väärtuse määrab asukoht, asukoht ja veelkord asukoht. Samas on maa puhul veel üks vähemalt sama oluline näitaja, nimelt ehitusõigus.

Võib tõstatada küsimuse ? kas kaks kõrvuti asetsevat sama sihtotstarbega maatükki on ka sama turuväärtusega? Selle selgitamisele on andnud põhjust ka eksperthinnanguid tellivate klientide sage rahulolematus, kui eksperthinnangu järgne krundi väärtus ei olegi maa ruutmeetrile taandatuna samaväärne naaberkrundi tehinguga võrreldes.

Seniajani on Eestis maatehingute puhul ja maale väärtuse määramisel aluseks olnud maa ruutmeetri hinna võrdlus. Selline võrdlus õigustab end ehk elamumaa puhul, kus lubatud täisehitatus ja korruselisus on enamikes eramupiirkondades sarnane. Samas on näiteks meie põhjanaabritel kombeks ka elamumaa puhul väljendada maa väärtust pigem ehitusõiguse ühiku, kui maa ühiku kaudu.

Maa ruutmeetri hinnale tuginev võrdlus võib anda küllaltki ebaadekvaatse tulemuse suure ehitusõigusega kruntide puhul. Sellised objektid on üldjuhul äri- ja korruselamumaa sihtotstarbega krundid, kus on lubatud keskmisest kõrgema hoonestuse rajamine.

Ehitusõigus ja hoonestusõigus ei ole siiski sünonüümid. Hoonestusõiguse näol on tegemist asjaõigusest tuleneva juriidilise terminiga, mis lühidalt lahti seletades tähendab võõrandatavat hoonestuse rajamise õigust kellegi teise maale tasudes selle õiguse eest vastavat tasu. Ehitusõigus on planeeringust tulenev õigus, mis näitab, millises mahus hoonestus on võimalik maatükile rajada.

Seega võib öelda, et hoonestusõigus määrab maa hoonestamise õiguse ning ehitusõigus hoonestamise ulatuse.