Vene investorid krabavad Eestis kinnisvara

Investorid ei käinud siiski ise rahakohvritega mööda Eestit ringi, vaid kogu töö tegid nende eest ära kaks madalat profiili hoidvat eestlast - East Capitali kinnisvarainvesteeringute juhi kogemusega Marko Kull ning Hansapangas personaalse varahalduse investeeringute juhina töötanud Igor Mölder. Eraäri lükati käima isiklike tutvuste kaudu kolm aastat tagasi ning lumepallina mahtu kogunud tehingud paisutasid tandemi juhitava ärikinnisvaraportfelli üheks Eesti suurematest.

"Me käitusime vastupidiselt üldisele meelsusele, et tuleks kuhugi ära põgeneda, näiteks Hispaaniasse elama kolida. Olime turul aktiivsed, püüdsime leida asju, millesse ise uskusime," rääkis Kull. Mölder lisas, et kriisi ajal on just nemad teinud Eestis kõige rohkem tehinguid ärikinnisvaraga.

"Meil on üks konkurent ka, kes tegi tehinguid, ja me olime kahekesi ainsad, kes kriisi ajal midagigi julgesid teha," iseloomustas Mölder paari viimase aasta olukorda ärikinnisvaraturul. Mölder viitas Viljar Arakase juhitavale EfTENi kinnisvarafondile, kuhu on investeerinud mitmed Eesti äriliidrid - Olari Taal, Jaan Pillesaar, Vello Kunman, Arti Arakas, Hannes Tamjärv, Peeter Mänd, Olav Miil.

Erinevalt EfTENist on aga Kull ja Mölder keskendunud jõukatele venelastele. Nende ettevõtte Solution Management äriidee seisneb välisinvestoritele täisteenuse pakkumises alates kinnisvara väljavalimisest ja ostust kuni selle müümiseni, vahepealne periood hõlmab rahavooprojektide arendamist ning majandamist. Investeeritava raha pikkuseks hindab tandem orienteeruvalt viis aastat. "Me ei spekuleeri!" toonitas Kull. Et tegemist pole tõesti spekulantidega, näitab ilmekalt asjaolu, et mitu projekti osteti siis, kui need olid nii-öelda vee all ning investorid panustasid hulga raha, et ostetud pindu laiendada või renoveerida ning maksta kinni hapud laenud.

Investorid hoiavad varju. Küsimus, mis investeeringute mahtu vaadates huulile kerkib, on mõistagi see, kes on need salapärased välismaised investorid? Siinkohal jäävad Kulli ja Mölderi suud nii suletuks kui võimalik. Vestluse käigus koorub välja üksnes niipalju, et investorid on valdavalt idast, aga ka läänest, tegemist on eraisikutega, kelle põhitegevus ei ole kinnisvaraäri ning kes on korduvalt ka ise Eestis viibinud.

"Ma lihtsalt ütleks nii, et avalikkuse tähelepanu võib vahel olla ka ebaterve. Kui meie partnerid on otsustanud varju hoida, siis meie austame nende otsust," teatas Kull. Mölderi sõnul pole Eesti riigi seisukohast vahet, kust kapital tuleb, kuni see on seaduslik. "Oluline on, et kapital tuleks ja tunneks end siin turvaliselt," sõnas ta.

Jäljed kaovad Küprosele. Avalikest andmetest õnnestus kindlaks teha, et võtmeinvestorid on end peitnud Küprose ettevõtte Roleston Enterprises Ltd taha, mis omakorda on Küprosel ettevõtete asutamise teenust pakkuva firma hõlma all. Võib arvata, et Küprose firma tegelikeks omanikeks on Vene ärimehed. Salapärasele Küprose firmale kuuluvad Haapsalu Rannarootsi keskus, Tabasalu kaubamaja, Tartu Jõe keskus ning Pärnus asuv Mai Selver.

Kahe projekti, Tartu Jaamamõisa Selveri ja Jõgeva Selveri omanikuna on Äriregistris toodud 43aastane Dmitri Rudnev, kes 2008. aasta suvel oli enda asukohaks märkinud Moskva oblasti Mõtištši, pärast seda aga Tallinna. Rudnevi kohta venekeelsest meediast infot ei leia, tema nimi on läbi jooksnud 2000. aasta Moskva miljonäride loetelust. Pingerida on avaldatud blogis, mille usaldusväärsust on raske hinnata.

Tallinnas Mustamäe tee 24 asuva büroohoone omanikuna on äriregistris kirjas 34aastane Dmitri Sumin, kelle asukohaks on samuti märgitud Tallinn. 2008. aasta veebruarist aprillini oli tema asukoht äriregistri järgi Moskva. Ka Sumini nimi jookseb läbi samast Moskva miljonäride edetabelist 1999. aastast. Mõlemad figureerisid pikas nimekirjas pigem tagapool.

Kuna paaril viimasel aastal oli kinnisvaratehinguteks pangast ülikeeruline laenu saada, osteti kinnisvara välja esmalt investorite endi rahaga ning refinantseeriti alles hiljem pangalaenudega. See näitab, et avalikkuse huvi vältivad investorid pidid omama suurt hulka likviidset vara.

"Sel ajal, kui Eesti ja kogu maailm olid sügavas kriisis, ei toetanud pangad ühtegi tehingut. Pankade käitumine oli väga lihtne - raha koju, tagasi Skandinaaviasse. Selleks, et üldse midagi teha, oli vaja korralikku likviidsust," meenutas Solution Managementi üks omanikest Marko Kull.

Ta lisas, et enamikul kohalikel investoritel polnud suutlikkust investeerida, kuna summad oli vaja sada protsenti rahas välja käia. "See ongi põhjus, miks me läksime üle piiri, miks meie partnerid on piiri tagant. Seal on mastaabid natuke teised," rääkis Kull.

Praeguseks on kõigil projektidel siiski kopsakad hüpoteegid peal. Pangast suurte laenusummade saamine on Kulli ja tema äripartneri Igor Mölderi sõnul ka omamoodi garantii, et investorid on usaldusväärsed. "Me kindlasti kontrollime ka ise investorite tausta, nii palju kui avalikest andmetest on võimalik," lisas Mölder.

Kulli sõnul keegi niisama nende uksest sisse ei astu, tullakse soovitajate kaudu. "Meil on alati ühiseid tuttavaid, kelle kaudu saame tausta kontrollida," rääkis ta investoritest.

2007. aastal lahvatanud Eesti ühe suurema rahapesuskandaali peategelase Juri Džeksenevi osalusega ettevõttest jooksid toona omanikuna läbi ka Igor Mölderi äripartnerid Daniel Lumi ja Aarne Saareväli. Mölderi sõnul kisti tema partnerid ja nende praeguseks ühine äri skeemi meelevaldselt.

Keskkriminaalpolitsei uurib ühte viimaste aegade suuremat rahapesujuhtumit, mille peategelane on 1990. aastate keskel Keila Terko ja Sillamäe Õlletehase erastamisel osalenud ärimees Juri Džeksenev, kirjutas Äripäev 2007. aasta mais. 6,3 miljonit eurot sularahas, mis Eesti-Vene piiril Džeksenevi äripartneri juhitud BMWst lagedale ilmus, oli väidetavalt mõeldud Vene võimupartei Ühtne Venemaa ühe riigiduuma saadiku valimiskampaania rahastamiseks.

Artiklist selgus, et Džeksenevi Tallinnas Keemia tänaval asunud korterisse oli koos mõne rahapesuga seostatud firmaga registreeritud ka ettevõte LSM Group Estonia, mille omanikud olid Džeksenev, Toomas Heinaste ja Business Advisori kaudu Aarne Saareväli ning Daniel Lumi.

"See on väga vana lugu. Meid tiriti sellesse Äripäeva avaldatud loosse meelevaldselt, kuigi me ei puutunud üldse asjasse," rääkis Mölder. "Meil ei ole kunagi olnud temaga (Džekseneviga - toim) mingit äri. Meil oli plaan teha koostööd ehitusmaterjalidega seoses, kuna tol ajal oli selle vastu suur huvi, aga sellest ei tulnud midagi välja. Pärast seda ei ole meil temaga pistmist olnud," lisas ta. Mölderi sõnul tingis Business Advisori lühiajalise osaluse ühises ettevõttes kokkulepe Venemaa ehitusmaterjalitootjaga.

Business Advisor lahkus LSM Groupi omanike ringist 2007. aasta septembris ehk mõni kuu pärast Džekseneviga seotud rahapesujuhtumi avalikuks tulemist. Business Advisori osaluse omandas Džeksenev. 2006. aasta sügisest alates on LSM Groupi osanik ka Venemaa firma Lenstroimateriali AS.

Igor Mölder sai Business Advisori kolmandaks omanikuks Lumi ja Saarevälja kõrval 2008. aasta novembris, firma kontor asub Tallinnas Fahle majas, nagu ka Mölderi ja Marko Kulli kinnisvara haldamisega tegelev Solution Management.

Ärikinnisvaraturul tegutsejatele on Igor Mölder ja Marko Kull hästi teada, samuti see, et nad investeerivad siin ida päritolu raha. Mölderi ja Kulli Eestisse vahendatud investorite nimesid ei tulnud siiski kellelgi üle huulte.

"Tegemist on väga asjalike, kinnisvaraturgu hästi tundvate inimestega, kes on siin tõesti hulga tehinguid teinud. Nende kapitalibaas pärineb peamiselt idast, meie kapital on kohalik, see on üks meie erinevustest," rääkis Mölderist ja Kullist nende ühe põhikonkurendi EfTEN Capitali juhatuse liige Viljar Arakas.

Kuigi Arakas tervitab konkurentsi, mis ärikinnisvaraturu likviidsust ja läbipaistvust suurendab, nentis ta, et turu elavnemine sunnib neidki investeerimispõhimõtteid muutma. "Kui keskkond muutub aktiivsemaks, peame hakkama võtma teatud määral ka arendusriski, näiteks hoone ise ehitama ja ise üürnikega täitma, aga seda muidugi sobivates asukohtades ja projektidele, kus näeme kindlat väljumist. Selles mõttes turg meie jaoks muutub, aga see pole sugugi halb," märkis ta.

Venelased otsivad kasumile kohta. Arco Vara juht Lembit Tampere näeb Mölderis ja Kullis pigem kliente kui konkurente, rohkem ostjaid on tema sõnul parem kui vähem ostjaid. "Nii palju kui meie teame, siis nemad toovad maale venelaste raha. Viimasel ajal on venelased oluliselt aktiveerunud, see paistab välja," sõnas Tampere.

Ta lisas, et ida investorite motivaatoriks pole mitte Eesti tohutult atraktiivne kinnisvarasektor, vaid see, et kodumaalt on vaja teenitud kasum lihtsalt ära viia.

"See on Venemaa komme, et varjatakse osalusi, Eestis on vastupidi. Tegelikult anonüümseid tehinguid ikkagi ei tehta, sest kuigi paberil investoreid näha pole, on nad siiski asjaosalistele teada," rääkis Tampere Mölderi ja Kulli investorite soovist end mitte avalikustada. "Oleme ka ise paariga neist investoritest kohtunud," lisas ta.

Venelaste abiga sai tehing tehtud. ABC Vara juhatuse liige Jüri Vips, kes mullu müüs varju hoidvatele investoritele Mai Selveri Pärnus, kinnitas, et tegemist on soliidsete ja sugugi mitte kahtlaste inimestega. "Kui nad ei taha end väga välja näidata, siis mina neid ka näitama ei hakka. Nad ei ole teiselt planeedilt, täiesti normaalsed inimesed on," ütles Vips naerdes. Ta lisas, et kust investorite raha täpselt pärit on, tema ei tea, aga arvata võib, et tegemist on Euroopas elavate Venemaa päritolu investorite rahaga.

"Kindlasti oli see tehing positiivne ka meie jaoks. Kriisi ajal oli see ainuke objekt, mille ära müüsime, pank soovis, et müüksime, ja seda me tegime, kuigi hind ei olnud meile väga soodne. Aga kriisi ajal on hea, kui üldse midagi müüa õnnestub," rääkis Vips Pärnu kaubakeskuse müügist.

Eelmisel aastal hakkas Eestis aktiivselt kinnisvara kokku ostma ka investeerimisfirma Brave Capital, mida juhib kinnisvaraarendusfirmaga Kobe Investments ebaõnnestunud Veljo Kuusk.

Brave Capitalile on samuti iseloomulik, et ei soovita Eestisse investeerijate nimesid avalikustada. Veljo Kuuse kinnitusel on tegemist Skandinaavia päritolu ettevõtjatega ning eesmärk on esimeses etapis investeerida Eestisse ja Lätti 100 miljonit eurot. "Kinnisvara ostame enampakkumistelt. Suudame huvitava objekti puhul ostu teha kas või 24 tunniga alates info saamisest," kiitis Kuusk.

Kuusk märkis, et nad on huvitatud investeerimisest erinevates majandusvaldkondades tegutsevatesse ettevõtetesse ja varadesse.

"Kinnisvarasse on võimalik lihtsalt ja kiirelt suurte mahtudega siseneda, seevastu teenuseid või kaupu pakkuvatesse ja tootmisettevõtetesse sisenemine on pikem protsess ja investeerimiskõlblike ettevõtete hulk piiratud," rääkis ta. Seda, et Kuusega seotud investorid ei huvitu ainult kinnisvarast, näitab tõik, et selle aasta jaanuaris osteti 34protsendiline osalus endises Kohila paberivabrikus. "Soovime vabriku nüüd jälle korralikult käima panna," ütles Kuusk.

Kuusega seotud investorid hakkasid Eestisse aktiivselt raha paigutama aasta tagasi. Selle aasta alguseks oli investeeritud omafinantseeringuna umbes 10 miljonit eurot ja töös on investeeringuid, mille omavahendite vajadus on umbes 40 miljonit eurot.

Skandinaavia erainvestorid asutavad Kuuse kinnitusel investeeringute tarbeks eraldi investeerimisettevõtted, mille tegevust juhib Brave Capital või viimasega seotud ettevõtted.