Urve Vilk • 4. jaanuar 2015
Jaga lugu:

Üüriäri aja ettevõtte kaudu

Investor Jaak Roosaare sõnul on ühe korteri väljaüürimisel risk kõige suurem.   Foto: Eiko Kink

Kinnisvarasse investeerimisel tuleb arvestada, et üüriäri tasub ajada ettevõtte kaudu, sest maksusüsteem on juriidiliste isikute poole kaldu – eraisik ei saa tulumaksust kulusid maha arvata ja ka puuküürnikega kohtumisel on vaid ühe üürikorteri olemasolul kahju kõige suurem.

Swedbanki Investeerimisfondide juhi ametist loobunud Loit Linnupõld tõi USAs ülipopi ühisrahastuse idee Eestisse. Tänu sellele saab igaüks kinnisvarainvestoriks hakata juba 100 euroga ning teenida sealjuures tootlust 18–35 protsenti aastas.

Eestis on ühisrahastus laiemalt tuntud pigem märksõnaga “hooandja” ehk inglise keeles kickstarter. Linnupõllu asutatud kinnisvarainvesteeringute hooandja nimi on Crowd­estate. “Ajalooliselt ei ole Eesti tavainimesel olnud ligipääsu institutsionaalse kvaliteediga kinnisvarasse investeerimise võimalustele,” teatas Linnupõld.

Isiklik raha pannakse mängu võrdselt teistega. Linnupõld ütles, et Crowdestate'i liikmetele suunatud kinnisvara investeerimisvõimaluste analüüsimisel vaadatakse konkreetse kinnisvaraobjekti tekitatavat rahavoogu – nii jooksvat üüritulu kui ka võimalikku kinnisvara kallinemist. Nende näitajate põhjal arvutatakse oodatav sisemine tootluslävi (IRR), mis on seni pakutud investeerimisvõimaluste puhul jäänud vahemikku 18–35% aastas. “Mina isiklikult olen koos teiste liikmetega investeerinud nii meie Sipelga 3 kui ka Rootsiküla korterelamute projekti. Saadaolevate investeerimisvõimaluste kvalifitseerumise üheks kriteeriumiks ongi asjaolu, kas me ise oleme nõus oma isiklikku raha sellisesse projekti paigutama. Kui me sellele küsimusele ei suuda jaatavalt vastata, siis ei peaks seda ilmselt ka meie liikmetele pakkuma,” kommenteeris Linnupõld.

Ta lisas, et kuigi kinnisvara ja ka mis tahes teiste varade väärtus võib lühiajaliselt kahaneda, järgib kinnisvara kui varaklassi pikaajaline tootlus väga hästi inflatsiooni ja palga kasvu. Võrreldes muude finants­investeeringutega on kinnisvara väärtuse muutumine märkimisväärselt väiksem.

Tallinna institutsionaalse kvaliteediga kinnisvaraobjektide tootlus on ca 8%. Üüritootluse juures tuleks Linnupõllu sõnul eristada tavainvestori mõttes olevat elukondlikku kinnisvara ning institutsionaalsetele investoritele kättesaadavaid pakkumisi. Tallinna kesklinna uues majas asuva üürikorteri tootlus võib olla 2–3% aastas, sest kinnisvara hind ning üürimäärad ei ole mõistlikus vastavuses. Äärelinnas asuvate korterite üüritootlus on märksa parem. Äärmuseks on ühiselamu-tüüpi kortermajades asuvate 11 m2 suuruste korterite tootlus, mis võib ulatuda 8–12%ni aastas.

“Institutsionaalsetele investoritele on alati olnud kättesaadav 8–10% vahemikus olev netotootlus, ka praegusel turul võiks institutsionaalne investor oodata ca 8% suurust netotootlust,” märkis Linnupõld. 

Hinnatõusu esirinnas soodsamad korterid

Elari Tamm, Kinnisvarabüroo Uus Maa üks endisi omanikke ja praegune juhtimiskoolitaja

Võrdlesin 2012. aasta Eesti kinnisvaraarengu kokkuvõtet selle aastaga ja tuleb nentida, et kahe aastaga on Eestis toimunud üsna suur kinnisvara hinnatõus. Eriti kiire hinnakasvu on läbi teinud soodsamad korterid nii Tallinna mägedel kui ka väikelinnades. Kallim kinnisvara – eramud ja kinnistud – on näidanud aeglasemat hinnakasvu. 2014. aasta keskmine hinnatõus jääb Eestis 12% juurde.

Kui vaadata näidet Haapsalu kahetoalise korteriga, siis toona maksis see 17 000 eurot ning sellega oli võimalik teenida iga kuu üüritulu 100 eurot, mis tegi aastaseks tootlikkuseks 6,3%. Praegu maksaks see korter 25 000 eurot,  mis teeb kahe aastaga kinnisvara hinnatõusuks 20–30%. Üüritootlus oleks küll samas suurusjärgus 6–7%. Nagu selgub, on kahe aastaga väikelinnade korterite hinnatõus olnud küllaltki suur, aga silmas peab kindlasti pidama ka seda, et väikelinnade turg on väga hüplik, kuna tehingute arv on väike – Haapsalus on kuus müügitehingute maht 15–17 korterit.

Peamisteks üürnikeks Haapsalus on mujalt linnast tulnud töötajad või kolledžiõpilased. Samuti on Haapsalu puhkajate seas järjest suuremat populaarsust koguv kuurortlinn, kus soovitakse sageli üürida korter hooajaliselt või lausa aasta läbi kasutamiseks.

Viljandi näide. Teiseks vaatame Viljandit – ilus järveäärne linn, kus elab üle 17 000 inimese. Linna tööhõive näitab kasvutrendi alates 2009. aasta kevadest. Kui kahe aasta eest sai kahetoalise korteri Viljandis kesklinna lähedal kortermajas 16 000 euroga, siis praegu tuleb välja käia 20–30% suurem summa. Aastane üüritootlus 8% või isegi veidi enam ja aastane ­üüritulu eurodes umbes 1500 eurot on Viljandiski jäänud samaks võrreldes 2012. aastaga. 

Üldistades näitavad sarnast tootlustrendi kõik väikelinnad, kus elanikke 15 000 või enam ning tööhõive kasvab. Seega võib julgelt väita, et kinnisvarainvesteeringutega alustamiseks pole vaja üüratult suurt kapitali. Piisab, kui rakendada oma säästud 20 000 euro ulatuses. Julgen väita, et parim pensionifond on jooksvat tulu tootev kinnisvaraportfell.

Hoolduskulud võivad üüritulu ära süüa

Ka kinnisvarahoolduses on Linnupõllu sõnul oluline teha vahet kahel mõtteviisil – korterit üürile andva eraisiku puhul võivad pahatahtliku üürniku korral korteri hoolduskulud enamiku üürituludest ära süüa. Institutsionaalne investor annab oma kinnisvara tavaliselt üürile nn triple-net tüüpi üürilepinguga, kus omanik kannab ainult kindlustuse ja maamaksuga seotud kulud ning need on netotootluse arvutamisel koos keskmise vakantsusmääraga juba arvesse võetud.

Tallinna institutsionaalse kvaliteediga kinnisvaraobjektide tootlus on Linnupõllu sõnul praegu ligikaudu 8% piires, millele lisandub võimalik kapitali kasv. Arendusobjektide puhul võib oodatav tootlus jääda 15 ja 35% vahemikku. “Muidugi võib väita, et 15–35% ei ole piisavalt hea tootlus, aga see sõltub investori ootustest,” lisas Linnupõld.

USA ekspertide hinnangul võiks kinnisvara portfellis olla ca 30–40%. “Meie senised projektid on täis märgitud mõne päeva jooksul ning paljud huvilised on jäänud ukse taha. Omast käest tean, et pankade pakutavate investeerimisvõimalustega rahulolematuid kliente on tuhandetes ning uued alternatiivsed finantseerimisturud, nagu näiteks ühisrahastamine või peer-to-peer laenamine, pakuvad väga häid võimalusi panna säästud teenima ilma investori koguportfelli riskitaset märkimisväärselt tõstmata,” tõdes Linnupõld.

“Ma isiklikult usun, et iga investori portfellis peaks olema mõõdukas kogus tulu teenivat kinnisvara. USA ekspertide hinnangul võiks kinnisvara osakaal olla ligikaudu 30–40% investeerimisportfellist, mille hulka ei kuulu isiklik eluase. Kui seni on probleemiks olnud investeerimiskõlbuliku kinnisvara kättesaadavus – ligipääs hea tootlusega investeerimisvõimalustele, esimene sissemakse, pangalaenu kättesaadavus, investeeringu hoidmiseks vajalik aeg ja kompetents, hajutamine –, siis Crowdestate on püüdnud kõik need teemad investori jaoks ära lahendada,” märkis Linnupõld.

8 põhjust kinnisvarasse investeerimiseks:

Pikaajaline kapitali kasv ja kaitse inflatsiooni eest. Kuigi kinnisvara väärtus võib lühikeste ajaperioodide lõikes kõikuda, kallineb kinnisvara pikemas perspektiivis samas suurusjärgus inflatsiooni ja palgakasvuga. Näiteks USAs kasutatava Case-Schilleri indeksi kohaselt kallinesid USA eramud aastatel 1987–2009 keskmiselt 3,4% aastas, inflatsioonitempo oli samal ajal keskmiselt 2,9% aastas.

Turvalisus. Kinnisvara on turvaline investeering. Ka kõige halvema stsenaariumi korral jääb kinnisvara alles ning teenib üüritulu.

Regulaarne rahavoog. Väljarenditud kinnisvara toodab regulaarset rahavoogu, mida investor saab kasutada kas uute investeeringute tegemiseks või oma jooksvate kulude katmiseks.

Väike väärtuse muutumine ehk volatiilsus. Kuigi ka aktsiainvesteeringute pikaajaline tootlus on väga atraktiivne, on aktsiaturud väga volatiilsed ning võivad kogenematule investorile tekitada rohkem kahju kui kasu. Kinnisvara on märkimisväärselt stabiilsem varaklass, teenides renditulu ka majanduslanguse perioodidel.Kinnisvara väiksema volatiilsuse põhjuseks peetakse asjaolu, et kinnisvaraga tehingute sooritamine on oluliselt aja- ja rahakulukam kui aktsiate ostmine ja müümine, mistõttu tehinguid tehakse vähem ning need on märkimisväärselt rohkem kaalutletud.

Kontroll. Kinnisvarasse investeerides teed üldjuhul oma investeerimisotsuse ise. Sul on võimalik valida erinevat tüüpi kinnisvaraklasside vahel (elamis-, äri-, kaubandus, tootmis-, logistika-, majutuspinnad vms) ning kasutada oma riskitaluvusele vastavat finantsvõimendust ehk laenu.

Kinnisvara on arusaadavam kui finantsvarad. Ka alustaval investoril on suhteliselt lihtne prognoosida kinnisvaralt teenitavat renditulu ning arvutada välja kinnisvara omamise ja hooldamisega seotud kulud.

Kinnisvara ostuhind on läbiräägitav. Erinevalt aktsiatest, võlakirjadest, toorainetest või väärismetallidest on kinnisvara ostu- ja müügihind alati läbiräägitavad.

Kinnisvarasse investeerimist on lihtne alustada. Teoreetiliselt on kinnisvarasse investeerimine üsna lihtne – piisab vaid suurest hulgast vabast rahast ning ajast. Investeerimisega alustamiseks tuleb välja valida sobiv investeerimisobjekt, see ära osta ning välja rentida.Enamikul inimestel ei ole sellisel viisil alustamiseks vaba raha ja aega. Crowdestate’i loodud kinnisvarasse investeerimise ühisrahastusportaal teeb kinnisvarasse investeerimise lihtsaks ja kättesaadavaks.

Allikas: Crowdestate

Mida suuremat tootlust ootad, seda rohkem kulub isiklikku “higikapitali”

“Siiski on üürikorter üldiselt hea lisand inimese n-ö pensionisambasse ja võimaldab luua lisasissetuleku, mis ideaalis võiks olla üsnagi passiivne,” märkis investor Jaak Roosaare. Ent tuleb arvestada, et mida suuremat tootlust oodata, seda rohkem tuleb ka ise “higikapitali” kasutada. Ostes kesklinna 150 000+ eurot maksva korteri, on brutotootlus ehk 5%, aga reeglina pole vaja palju muretseda. Ostes Koplisse 20 000 eurot maksva korteri, võib tootlus olla 10–15%, aga tuleb arvestada ka probleemidega.

Kinnisvarasse investeerimisel on suureks abiks ka laenu ehk võimenduse kasutamine, kuid sellega tuleks Roosaare sõnul olla alati ettevaatlik, mängides läbi negatiivsed stsenaariumid. Samuti mängib suurt rolli asukoht. Roosaare kogemuse põhjal võiks üürikorter asuda võimalikult lähedal enda elupaigale – siis on lihtsam ja odavam sellel silma peal hoida ja suure tõenäosusega oled ka turuga rohkem kursis.

Üürikorteritesse investeerimise suurimaks plussiks on tema sõnul see, et nende nõudlus on pidev ega ole suures sõltuvuses majanduskliimast – eriti väiksemad ja odavamad korterid.

Eesti seadused soosivad puuküürnikke

Kuidas vältida üüriäri suurimat riski ehk puuküürnikke? Selle kohta tõdes Linnupõld, et Crowdestate ei ole siiani ühtegi üüriprojekti teinud, kuid nad on  ka selle teema enda jaoks läbi mõelnud.

“Halva eraisikust üürniku riski aitab suures osas vältida juriidiliselt korrektne leping, taustakontroll ning piisav tagatisraha. Samas on Eestis üüriturgu reguleeriv seadustik selgelt kallutatud eraisikust üürnike kasuks ning seda tuleks kindlasti eraisikust üürniku valimisel silmas pidada. Äripindade puhul ei ole “puuküürnike” teema aktuaalne,” tõdes Linnupõld.

Täpselt sama kinnitab ka aktsiatesse ja kinnisvarasse investeeriv finantsharidusega Jaak Roosaare: “Eesti praegused seadused kahjuks üüriäri ei soosi, sest on tugevalt üürniku suhtes kaldu. Sellest tulenevalt pole tekkinud ka korralikku üüriturgu – suuremal kapitalil on lihtsam tootlust saada äripindade turul.”

Riskide hajutamine alguses keeruline. Roosaare selgitas, et alustades oma esimese üürikorteri väljarentimisega, tuleks arvestada, et risk on ühe korteri puhul kõige suurem – üürnikku tuleks valida väga hoolikalt, teha taustauuring ja küsida soovitusi. “Ma ise alustasin üüriäris just tuttavatele korterite üürimisest. Kui vähegi suuremalt plaanis tegutseda, tasuks üüriäri ajada ettevõtte kaudu, sest maksusüsteem on ebaõiglaselt juriidiliste isikute poole kaldu – eraisik ei saa kulusid tulumaksust maha arvata,” tõi välja Roosaare.

Kellel on oskusi ja soovi renoveerimisega tegeleda, siis on võimalik raha teenida ka kortereid n-ö flippides ehk siis edasi müües. See nõuab aga Roosaare sõnul siiski oluliselt rohkem aega ja energiat kui korterit välja üürida.“Minu enda kogemus üürikorteritega on olnud kahetine – on olnud korter, kus elas kolm aastat järjest üks üürnik, kes tegi ise kõik remonditööd, maksis kõik kommunaalkulud ja lõpuks ostis korteri ära ka. Samas on mul olnud ka korter, kus oli vaja pidevalt remonti teha, üürnikud vahetusid ja jama oli palju,” rääkis ta.

Üldiselt soovitab Roosaare alustaval investoril üheksa korda mõõta ja alles siis lõigata, sest erinevalt laenudest või aktsiatest on kinnisvaras hajutamine alustades raske. “Kindlasti tasub uskuda ka ütlust, et kinnisvaraäris teenitakse kasum ostes, mitte müües,” märkis Roosaare.

Vaata seoseid nende isikute ja firmadega:
Jaga lugu:
Hetkel kuum