12. aprill 2015 kell 9:15

Majaostja tahab rohkem vähema raha eest

Adrem Kinnisvara OÜ juhatuse liikme Lauri Kolgi sõnul meeldivad ostjatele rohkem need majad, kuhu saab kohe sisse kolida.   Foto: Eiko Kink

Maju on kinnisvaraturul palju, ent alati pole kerge valikut teha, kuna absoluutselt sobivat objekti pole olemas, enamasti ületavad ostja nõudmised pakutavat. Mis on peamine, mida maja valikul arvesse võtta?

Vana maja ostul tasub kontrollida, kas selle dokumentatsioon on korras ning ventilatsioon ja küttesüsteemid töökorras. Kuna tegu on pikemaajalise investeeringuga, tasub mõelda ka sellele, milline on elu ja pere koosseis näiteks viie aasta pärast.

Arco Vara Tallinna ja Harjumaa maakleri Tauno Pajuri sõnul otsitakse kõige rohkem Tallinna lähedal 80 000–150 000 eurot maksvat maja. “80 000eurone hinnaklass tähendab muidugi seda, et maja vajab korralikku remonti, kuid on võimalik siiski sees elada,” märkis ta. “Ostja teeb järeleandmisi mugavuses, et saaks soetatud maja seal elamise ajal tasapisi remontima hakata.”

Nõudlust on ka heades piirkondades asuvatele majadele hinnavahemikus 200 000–300 000 eurot. 500 000 eurot ja rohkem maksvat luksuskinnisvara ostetakse ka, kuid vähem.

Pajuri sõnul on ostjail alati valikut vähe, kuna tahetakse rohkemat võimalikult vähese raha eest. “Enamasti leiavad ostjad pärast mõningast otsimist sellise maja, mis neile meeldib, kuid on ka neid, kes soovitut ei leia ning otsustavad seetõttu tühjale krundile ise ehitada,” märkis ta. Ideaalses majas võiks Pajuri sõnul olla kolm-neli magamistuba või kolm magamistuba ja kabinet. “Kinnistu võiks olla tuhat ruutmeetit või rohkem, maja tänapäevase ökonoomse küttesüsteemiga, ühistranspordi ja muu infrastruktuuri lähedal,” loetles ta. Valiku tegemisel soovitas ta ostjal jälgida maja ehituskvaliteeti, igapäevaseid kulusid ja endalt küsida, kas tekib tunne, et just sellest majast saab kodu.

Põhirõhk on asukohalLauri Kolk, Adrem Kinnisvara OÜ juhatuse liige

Majade pakkumine on viimase aasta jooksul suurenenud, Harjumaal peaaegu 10%. Valikuvõimalus on suurenenud, kuid ideaalset varianti on ikkagi keeruline leida. Põhirõhk on endiselt asukohal, mis kujundab ka hinna. Hinna ja kvaliteedi suhtes võivad aga tihtipeale olla suured käärid, mis pikendab loomulikult objekti müügiaega.

Kui vaadata vanemaid maju, mis on renoveeritud, siis oluline koht on remonditööde kvaliteedil ja kodutunde loomisel, et seda oleks lihtne müüa. Maju, kus on kasutatud kvaliteetseid materjale ning loodud harmooniline ja hubane keskkond, on hea müüa, kuna üks otsustamise aspekte tugineb ju ka emotsioonidele. Seejuures on oluline koht ka dokumentatsioonil. Tihtipeale vaatab ostuhuviline juba ise ehitisregistrist maja taustainfot ja kui seal pole kasutusloa kohta andmeid, siis ei pruugi ta üldse edasi mõeldagi, sest pangalaenu saamisel saab see komistuskiviks. Kui dokumentatsioon on müügi hetkel n-ö lõpusirgel, et saada kasutusluba, siis võib pangaga ka kokkuleppele saada, et aasta jooksul kohustub ostja paberid korda ajama.

Huvipakkuvamad majad on need, kuhu saab kohe sisse kolida, olgu siis täitsa uued või korralikult renoveeritud. Remondil ja remondil on vahe ning osa, mida pakutakse renoveeritud majadena, vajavad ikkagi korralikku ümberehitamist.

Tuleks reastada prioriteedidTeet Sepaste, Ehitusekspertiisibüroo OÜ juhatuse esimees

Alati tasub osta täishinnaga katkine nööp, kui sellega saab kaasa ka selle küljes oleva terve mantli. Seega kõik sõltub hinnast ja mida osta soovitakse. Maja soetamisel on vaja reastada prioriteedid ja tihti on peamisteks ostuotsuse ajenditeks emotsioonid või muud kriteeriumid, mitte tehnilis-majanduslik analüüs.

Hoone tehniline toimimine sõltub eeskätt korrektsest hooldamisest ning sihipärasest kasutamisest. Korrektselt hooldatud vanemates majades ei ole reeglina probleemiks kandekonstruktsioonid, vaid energiakulukuse ja sisekliima mittevastavus praegustele nõuetele.

Pindi Kinnisvara juhatuse liikme Peep Soomani sõnul on maju praegu pakkumises päris palju. “Näiteks Harjumaal on praeguse seisuga pakkumisi 2282, seega valik on lai,” ütles ta. “Samas ei ole ideaalset ja absoluutselt igaühele sobivat objekti olemas, sest mida suurem on objekt, seda suuremad on ka sellele esitatavad nõudmised.”Asukoht, asukoht ja asukoht

Sooman lisas, et majade müümisel on oluline, et omanik hindaks seda õigesti. “Näiteks Viimsi on selline piirkond, kus sõltub palju just hoone asukohast – kas kauplused, koolid ja lasteaiad on läheduses.” Seevastu näiteks Pirita, Nõmme ja Lilleküla on tervikuna väga hinnatud piirkonnad. “Just infrastruktuuri küsimus on ja peakski olema majaostjale üks tähtsamaid kriteeriume valikul,” oli Sooman veendunud. “Infrastruktuur peaks kas olema eeskujulik või siis maja hind väga madal,” märkis ta. Pood võiks tema sõnul olla jalutuskäigu kaugusel ehk maksimaalselt kilomeetri-pooleteise kaugusel. “Üks asi on enda mugavus, teine aga see, et omakorda kunagi müüma hakates võib olla raske sellele ostjat leida,” ütles ta.

Väga oluline on ka maja üleüldine ehituslik seisukord. “See, kui vana majaga on tegemist, pole tegelikult üldse argument, kuna Tallinna vanalinnas leidub ju ka mitmesaja-aastaseid heas korras hooneid,” märkis Sooman. “Hoopis tähtsam on see, kuidas maja on hooldatud ja millises korras ta on.” Sooman lisas, et kui näiteks peaks palgi sees olema vamm, tuleks teha tõsine kalkulatsioon hoone korrastamise kohta ning kaasata ka ehitusekspert. “Oluline on teada, kui palju maja endale sobilikuks remontimine maksma läheb,” selgitas ta.

Samuti on tähtis uurida, missuguse küttesüsteemiga on tegemist ja mis probleeme see endaga kaasa võib tuua. “Vahel võib juhtuda, et vaatad: odav maja, heas kohas ja heas korras, aga kui hakkad seal elama, avastad, et küttekulud väga suured,” tõi Sooman näiteks. Tema sõnul seisavad näiteks 1960.–1970. aastatel ehitatud täiskeldritega majad tihti selle probleemi ees, et kütta tuleb ka keldrit, vastasel juhul hakkab kogu maja hallitama.” Seega peaks tema sõnul vaatama, kas küttesüsteem on häda korral väljavahetatav.

Pajuri sõnul on probleem ka avarad, 300 m2 ja suuremad nõukogudeaegsed igapäevase hoolduseta olnud majad, mis vajavad tänapäevastamist nii väljast kui ka seestpoolt.

Vanus mõjutab Pajuri sõnul kindlasti maja väärtust, kuid siin on vastakaid näiteid. “Tallinna vanalinna majad on väärtuslikud just seetõttu, et need on vanad,” märkis ta. “Ka mujal on maju, mis on kallid tänu asukohale ja ajaloole.” Ta lisas, et samas on kindlasti ka neid maju, mille puhul on väärtuslik eelkõige kinnistu, mitte maja ise. “Osa maju leiab oma lõpu mitte seetõttu, et nad on vanad, vaid selle pärast, et kinnistu asukoht ja hoone ei täida omaniku seatud eesmärki. Seetõttu võidakse maja lammutada ja muuta elamumaa näiteks ärimaaks.”

Pajuri lisas, et ostjal tasuks vaadata mitte maja vanust, vaid hoone konstruktsioonide ja kogu kinnistu olukorda. “Konstruktsioone oskavad hinnata ehitusspetsialistid, kui neile maja ette näidata,” märkis ta.

Enne maja ostu kontrolli:

Kasutusloa olemasolu. Sageli puudub isegi ehitusluba.Kui on renoveeritud/rekonstrueeritud, peaks ka selle kohta olema ehitus- ja kasutusluba ning vastavad dokumendid.

Maja ei tohiks olla kaua tühjalt seisnud (korduvalt talvitunud ilma asukateta).

Pärast 01.01.2009 ehitatud või oluliselt rekonstrueeritud elamu peaks vastama energiatõhususe miinimumnõuetele.

Vastavus valitsuse 26.01.1999 määruse nr 38 lisale eluruumidele esitatavatele nõuetele.

Kontrolli ventilatsiooni toimimist (olemasolu), küttekollete puhul võiks olla korstnapühkija koostatud kontrolliakt ja põhjalikumalt peaks rekonstrueerimise lahendusi kontrollima, kui hoone välisseinu on täiendavalt seestpoolt soojustatud.

Allikas: Teet Sepaste

Väiksus on eelis

Aaba Kinnisvara OÜ juhataja Eneken Tikk kinnitas, et majaotsijate soovid ja vajadused on väga erinevad. Kui kinnisvaraportaalides valida kuulutuste alt majade müük, siis majade müügikuulutusi on Tartu linnas ja Tartumaal väga palju ja peaks justkui olema valikut igale koduotsijale, kuid tegelikkuses see kahjuks päris nii ei ole. “Väga suur osa pakutavatest majadest on üle 200 ruutmeetri suurused vanad majad, mis vajavad remonti või on remonditud sellises stiilis, mis tänapäeva noorele perele vastuvõetav pole.” Tikk lisas, et tavaliselt on need majad ka vananenud küttesüsteemiga ja suurte ülalpidamiskuludega. “Sellistele majadele on raske uut omanikku leida. Mitmed sellised majad on pakkumisel juba mitu aastat.”

Linnamajadest on Tiku sõnul rohkem nõudlust väiksematele renoveeritud majadele, mida pakutakse vähe. Ostjaid oleks ka väiksematele renoveerimist vajavatele majadele.

Tikk lisas, et peaaegu kõigi koduotsijate jaoks on üks olulisemaid küsimusi ülalpidamiskulud. Kindlasti tuleks ka kontrollida, kas majaga seotud dokumentatsioon on korras. “Viimane võib saada määravaks laenu saamisel,” rõhutas ta.

Tikk ütles, et maja valikul jäävad ostjad piirkonna ja maja suuruse koha pealt pigem oma soovide juurde. “Siseviimistlust on alati võimalik vastavalt oma maitsele muuta, samas on oluliselt kergem müüa lõpuni valmis maja, milles on juba sees elatud, kui ilma lõppviimistluseta majakarpi, kus oleks võimalik kõik teha nii, nagu endale meeldib.”

Tema sõnul on ka inimesi, kelle jaoks uue või teiste renoveeritud maja ostmine on täielikult välistatud. “Kui maja põhikonstruktsioonid on korralikud, ollakse nõus ise suur renoveerimistöö ette võtma,” märkis Tikk, tõdedes, et sellises olukorras saab määravaks hind, millega maja osta õnnestub.

Võta pere tulevikuplaanid arvesse

Sooman soovitab maja ostes vaadata kaugemale tulevikku, kui seda tavaliselt on kombeks teha. “Maja ostetakse sageli pikemaks ajaks kui korter ja sellepärast võiks enne ostmist korraks aja maha võtta ning mõelda läbi, milline on su elu ja pere koosseis näiteks viie aasta pärast,” pani ta ostjatele südamele. “Muidu võib juhtuda nii, et väikese lapsega pere ostab kolme toaga maja, siis aga sünnib teine laps, seejärel kolmaski, ja tuleb asuda taas elukohta vahetama.”

Lisaks toob ta välja emotsionaalse seotuse, mis maja puhul on korterist sageli suurem. “Raske võib olla loobuda majast, millega seonduvad mälestused ja asjad, kas või näiteks õuele istutatud puud-põõsad,” märkis ta. Seega võiks maja ost olla ideaalis ikka korralikult läbimõeldud ja kaalutud otsus.

Tikk tõdes, et tihti ei ole hinna ja kvaliteedi suhe paigas. “Paljudel juhtudel mõjutab omaniku müügihinna määramist koduga seotud emotsionaalne väärtus, mille eest aga ostja ei ole nõus maksma,” selgitas ta. “Müüjad võiks aru saada, et ei ole mõtet alustada müüki turuhinnast palju kõrgemalt.” Kui objekt on liiga kaua pakkumises, muutub see potentsiaalsetele huvilistele vähem atraktiivseks isegi juhul, kui hiljem hinda langetada. “Müügihinna määramisel tuleks siiski lähtuda sarnaste objektidega reaalselt toimunud tehingute hindadest, mille kohta saab infot maakleritelt  või hindajatelt,” rõhutas Tikk.

Suur osa majaotsijatest mõtleb kodu otsima hakates pere vajadused hoolikalt läbi. Tiku sõnul on inimeste prioriteedid aastate jooksul päris palju muutunud – inimesed on muutunud teadlikumaks ja oma otsuste tegemisel kalkuleerivamaks.

Tikk märkis, et asukoha valik sõltub töökoha, kooli ja lasteaia lähedusest. “Linnalähedaste uuselamurajoonide puhul on inimestele oluline, et oleks väljaarenenud elamurajoon ja kogu piirkonna infrastruktuur,” märkis ta. Tähtis on ka maja ehitus­kvaliteet ja mõistlik ruumilahendus ning pere vajadustele vastav suurus.

Autor: Ketlin Rauk, kaasautor

Hetkel kuum