Mõni suurem arendus mahub veel

Uus-Veerennisse tuleb kaheksas järgus kokku tuhat korterit.  Foto: Andras Kralla

Eile sai nurgakivi Merko arendatav Uus-Veerenni kvartali avaetapp Tallinnas, millesarnaseid saab Tallinna tulla veel vaid mõni, sest väga palju taolisi ühe omaniku käes olevaid suuri tühje krunte enam pole.

Ettevõtte kinnisvaraarenduse divisjoni direktori Tiit Kuusiku hinnangul pole praegu Tallinna piirkonnas arendusjärgus ühtegi teist objekti, mille lõpptulemusel lisandub pealinna tuhat uut elamispinda.

Merko mastaapsele arendusele pannakse nurgakivi ajal, mil kinnisvaraturul valitseb juba ettevaatlikum meeleolu. Arendusvaldkonna eest vastutava Merko juhatuse liikme Jaan Mäe sõnul hajutab ettevõte arendusriske, jagades Uus-Veerenni kvartali loomise osadeks. "Konkreetne projekt on jagatud kaheksasse etappi, millest igaüks lõpeb loogilise joonega ja kujundab tervikliku osa kvartalist," selgitas Mäe. "Kui eelmiste etappidel läheb hästi ja see annab meile julgust, siis võime uute kvartaliosade rajamist kiirendatud korras alustada. Kui seda julgust meil pole, võime käivitada järgnevaid ehitusosasid aeglasemalt."

Uue elamukvartali avaetapp võib Merkole enesekindlust lisada küll. Esmajärgus rajatakse 137 uut korterit, millest praeguseks on kas müüd või broneeritud sadakond. "Loodame, et nendest broneeringutest saavad võlaõiguslikud lepingud ehk see praegune sada on siiski huvilistega korterid," täpsustas Mäe.

Sobivaid krunte napib

Kinnisvarabüroo 1Partner juht Martin Vahter nentis, et Tallinna linna sees neid piirkondi väga palju ei olegi, kuhu saaksid suuremad elamupiirkonnad kerkida, sest ei ole sobivaid krunte. "Probleem ei ole mitte sellest, et arendaja ei tahaks ehitada, aga ei ole ühtegi sellist suurt krunti, kus saaks teha korraga järjest suurt mahtu."

Vahteri sõnul on üks selline suurem piirkond kriisi ajal seisma jäänud endine Kadaka aiandi ala Mustamäel, mille arendamist Bonava nüüd jätkab, ja Pro Kapital ehitab suuremas mahus Tondile Marsi tänavale.

"Üks asi on ehitamine, aga detailplaneering võtab ka aega," tõdes Vahter. Ta tõi näiteks sama Pro Kapitali Kalamaja krundi, kus olid aastaid vaidlused kohalike seltsidega. Vahteri sõnul on palju väljaehitamata alasid ka Lasnamäel, aga need vajavad ka kõik planeeringut. "See eeldab, et on suur krunt ja see suur krunt on ühe omaniku käes. Uus-Veerenni oligi ühe omaniku käes kunagi, kes tegi sinna detailplaneeringu, tuli kriis peale ja lõpuks omandas selle Merko."

Pikem projekt käib kriisist läbi

Vahteri hinnangul oleks vaja ühtseid piirkondi. "Kui me vaatame elurajoone, mis on ühetaolised või ühe arhitekti käe alt, siis need on arhitektuuriõpikutes ja müüvad hästi. Aga ei ole Eestis ka neid ettevõtteid väga palju, kes suudaksid selliseid asju teha," ütles ta ja lisas, et suuremahulise arendusprojekti väljaehitamine eeldab väga palju omakapitali ja aega. "Pikema projekti puhul jõutakse ka kriisist läbi käia. Näiteks Paepargi, mida Merko arendas. Kui seda tegema hakati, oldi kinnisvaratõusus, vahepeal oli kriis, ehitus pandi seisma ja oodati, kui kinnisvaraturg hakati tõusma, siis alustati uuesti." Ka Veerenni on tema sõnul hea näide, kus arendaja ei jaksanud hoida seda enda käes. See läks lõpuks uute omanike kätte.

Vahteri sõnul on näiteks Lasnamäel Tondirabas tühje põlde küll, kuhu teoorias saaks ehitada, kuid detailplaneeringu tegemine on keeruline ja nõuab aega: välja tuleb ehitada teed ja tänavad.

Tallinna abilinnapea Andrei Novikovi sõnul võiks pärast Koplit olla järgmised populaarsed piirkonnad, kuhu palju korterelamuid koguneb, Reidi tee ümbrus ja üldiselt sadamaala. Tiheduse mõttes suuremaid arendusi võib tema hinnangul leida igas linnaosas: näiteks Lasnamäele Raadiku piirkonda peaks Astlanda arendusse tulema 800 korterit.

Etapid annavad manööverdamisruumi

Kinnisvarabüroo Uus Maa analüütiku Risto Vähi sõnul räägitakse lõppeesmärgina tuhandetele peredele mõeldud uutest korteritest, aga tegelikult ehitatakse kõiki suurarendusi välja etapiviisiliselt. "Juhul kui turuolukord ei võimalda uute majade rajamist, siis saab projekti seisma panna."

Veerenni mastaabiga sarnaseks peab Vähi sadamaalale plaanitud arendusprojekti ning kaugemas tulevikus ka Paljassaare teele rajatavat uut linnakut. Mastaapsemad arendused on käimas veel Mustamäel (näiteks Aiandi ja Pöörise), Põhja-Tallinnas Kopli liinid ja samuti pikalt kestev, erinevate osalistega puuvillamanufaktuuri arendus ning Haaberstis on laiem ala Astangu piirkonnas väljaehitamisel mitme projekti näol. Ka Lasnamäel käib praegu suurem ehitamine ning jätkub ka tulevikus, kuid seal jagunevad need paljude erinevate projektide vahel ära.

Ehkki on räägitud, et kallima hinnaga korterid nii hästi müügiks ei lähe, ongi kallimat vara Vahteri sõnul alati kallim müüa, olgu selleks korter või auto. Samuti ei saa tema sõnul ehitada kortermaju vaid kõige paremini müügiks minevate 2-3toaliste korteritega, sest sellisel juhul oleks vaja ehitada liiga palju parkimiskohti.

Lõpphind ei saa tormiliselt kasvada

Risto Vähi märkis, et turul nõudlust uute korterite järele on, kuid nende lõpphind ei saa enam nii tormiliselt kasvada, nagu see siiani toimus. Seega peab Vähi sõnul olema üleküllastumise vältimiseks väga tähelepanelik ja kogenud, et võimalike muutustega turul ja laiemalt majanduskeskkonnas kohaneda: hind peab vastama ostujõule ning teisalt tasub oma liigset optimismi veidi ohjeldada. "Suurtest kogustes massarendusi ei kanna Tallinn lähiajal kindlasti välja."

Vähi hinnangul tuleb plaane sättides olla optimistlikult ettevaatlik ning pigem ehitada etapiti ning hoida hinnataset turuhinnaga tasakaalus. "Kõige hullem on, kui rajatakse mõni "kallima otsa" kortermaja piirkonda, kus sellele tegelikult nõudlust ei ole. Olen selliseid rõõmutuhinas tehtud plaane näinud ja panen väga südamele, et Tallinn pole siiski rikas miljonilinn ja päris kõike ei saa rajada."

Vähi märkis, et kindlasti tuleb olla valmis kohanemiseks. "Võimaliku korrektsiooni ootus on päris suur. Mitmed makronäitajad, eriti olukord ehitussektoris, probleemidele ka viitavad, nii et kes liigselt ei torma, elab ka raskemad ajad üle."

Laulva revolutsiooni põlvkond annab julgust

Korterituru küllastumuspunkti Tallinna elamuturul kinnisvara arendajad ei näe.

Kinnisvarabüroo 1Partner juht Martin Vahteri sõnul on Tallinn üks vähestest piirkondadest üldse Eestis, kus on rahvastiku juurdekasv. "Igal aastal tuleb 3000-5000 inimest Tallinna juurde, siis see on kolme aastaga juba üks väike linnajagu inimesi," ütles ta.

Nii Merko kinnisvaraarenduse divisjoni direktor Tiit Kuusiku oli samuti kindel, et uutele korteritele nõudlust jätkub. "Selge on see, et need 2000 või 3000 lisanduvat pere ei osta endale uut korterit, vaid nad ostavad selle Lasna- või Mustamäele ja see Lasnamäe inimene ostab selle uue asja," kirjeldas ta pealinna kinnisvaraturul toimuvat roteeriumist.

Merko juhatuse liikme Jaan Mäe sõnul tuleb arvestada ka põlvkondade efektiga. "1980ndate aastate lõpus ja 90ndate alguses oli sündivus suur. Nemad on nüüd täisealised ja vajavad oma esimest kodu. Üldjuhul oli tollal sündivus 25 000 last aastas, praegu on see 12 000 aastas," võrdles Mäe. Ta möönis, et puhtalt sündivustrende järgides lõputut kasvu ei taga, kuid praegu on uue lisanduva põlvkonna tõttu hea periood.

Vahteri sõnul jagub pealinna ka üüriinvestoreid. Tema sõnul on ka selliseid investoreid, kes ostavad ettevõttega üürimiseks pooled kortermaja korteritest.

Turud käivad erinevat sammu

Peatöövõtjad ei saa sõltuda ühest turust, vaid riske hajutatakse, võttes projekte lähiriikide vahel. Merko pole erand. "Merko on nii Lätis, Leedus kui ka Norras ja need ettevõtted tegutsevad väga hästi," kinnitas Merko juhatuse esimees Keit Paal.

Arendusvaldkonna eest vastutava Merko juhatuse liikme Jaan Mäe väitel on tellimusi kõigil neil turgudel piisavalt, kuid samas käivad kõik turud erinevat sammu. "Vilnius on korterituru poolest aktiivsem, siis tuleb Tallinn ja tegelikult Riia on kõige passiivsem," kirjeldas Mäe. "Kui Eestis hakkab isegi turg kuidagi jahtuma, siis Riia turg on korteri mõistes alles tõusu teel. See ongi riskide hajutamine," ütles Merko juhatuse liige Mäe.

Teisalt tunnistas ta, et kinnisvaraturgu ja sellel tegutsevate arendajate käekäiku võib mõjutada ka väikesed sündmused, mistõttu on edu pikas plaanis keeruline garanteerida. "Aga tänased soodsad pangaintressid ja inimeste sissetulekute tõus on korteriteturule kindlust lisanud," kinnitas Mäe.

Merko hindab turuosaks 10-12 protsenti

Jaan Mäe, Merko juhatuse liige

Viimastel aastatel on soetatud 2500-3000 uut korterit aastas. Meie oleme suutnud viimastel aastatel teha kuni 300 korterit aastas. See tähendab, et meie turuosa 10-12 protsenti. Kui Merko konkurendid arendavad väiksemaid kortereid, siis Merko mõtleb peredele suunatud korteritele. Pindala ja maksumuse poolest on meie turuosa üle 10 protsendi.

Hetkel kuum