Üüriturg saab ise hakkama

Üürituru tava on sõlmida aastaseid või tähtajatuid üürilepinguid. Enamasti pikendatakse tähtajalisi üürilepinguid ka järgmiseks aastaks. Samuti on tähtajatute üürilepingute kestus veninud järjest pikemaks ehk üürnik püsib samas korteris järjest kauem.

Üürileping ei paku tõesti üürnikule kindlust, et üürileandja ei soovi üürilepingut ühel hetkel lõpetada. Samas ei ole ka tüüpiline üürnik valmis aastast pikemat üürilepingut sõlmima, põhjendades seda elu keerdkäikudega, mida ei saa ette ennustada.

Veel kümmekond aastat tagasi andsid üüriturul tooni ebaprofessionaalsed ühe korteri omanikud. Praeguseks on üürileandjad korteriportfelle suurendanud. See omakorda on andnud võimaluse koguda nii kogemust kui ka teadmist, kuidas olla üüriäris efektiivne. Üürileandjad on muutunud aastatetaguse ajaga võrreldes märksa professionaalsemaks ja nad suudavad pakkuda järjest parema kvaliteediga teenust.

Professionaalne üürileandja ei saa ajada hämarat äri, kus raha liigub sularahas ja lepingud on suulised. Minevikuhämarusse hakkavad kaduma üürileandjad, kes mõtlevad üüritulu varjamisele. Maksuameti andmetel on eraisikute 2015. aasta deklareeritud üüritulu ligi 70% suurem kui 2013. aastal.

Üüriturule tuleb pakkumist järjest juurde ja konkurents tiheneb. Üüriinvestorid otsivad kortereid, kus ostuhind ja üürihind loovad ärivõimaluse. Üürituru 2009 meeletule ülepakkumisele järgnenud defitsiit on jõudnud tasakaaluni ja vaikselt taas nihkumas ülepakkumise poole. Pakkumise laienemine on loonud üürnikele suurema valikuvõimaluse ja seda nii uute kui vanade, odavamate kui kallimate, parema kui mitte nii hea kvaliteediga korterite vahel. Tallinnas on igas linnaosas pakkumine selline, kus iga soovija leiab sobiliku üürikorteri.

Üüriturul teevad ilma väikeinvestorid. Valdavalt on seda peetud üürituru puuduseks, et pakkumist ei loo suured institutsionaalsed tegijad, kes suudaksid pakkuda üürikortereid sadade kaupa. Siiski on väikeinvestoril plusse: väikeinvestor suudab leida kliendile sobiva lahenduse, ja kui üks üürileandja sellega hakkama ei saa, siis saab teine.

Üks riiklikult toetatud üürikorterite rajamise argument oli üürihindadest õhu väljalaskmine. Tegelikult on üürikorterite hind üsnagi madal – seda just üürileandja poolt vaadatuna. Üüriäri ei paku kaugeltki kiire rikastumise võimalust, sest üüriärisse paigutatud kapitali kulude-eelne tootlus jääb 3-6% suurusjärku.

Siiski peab tõdema, et üürniku seisukohalt ei pruugi üürihinnad madalad olla. Ent enne riiklike meetmete rakendamist võiks aru saada, et probleem ei seisne üüriärimeeste kasuahnuses, vaid Eesti riigi ja elanike vaesuses.

Ekslik on arvata, et suurinvestorid suudavad pakkuda madalamat üürihinda. Tänased väikeinvestorid otsivad ise üürnike, korraldavad ise remonditööde tegemist, kirjutavad ise arveid välja ja tegelevad üürniku ning üürikorteri asjadega enamasti oma aega hinnastamata. Institutsionaalsed investorid peavad aga paratamatult panema hinnasildi külge igale kulule, sh ajakulule.

Kui avalikul sektoril on plaan üürisektorit turgutada, ei ole selleks õige tee riiklikult toetatud elamufondi loomine. See rikub tasakaalu ja peletab erainvestorid eemale, mis omakorda vähendab pakkumist ehk annab eluaseme kättesaadavuse parandamisele hoopiski vastupidise tulemuse.

Turu positiivsete muutuste edendamiseks on mõistlik kiirkorras korda teha võlaõigusseadusest tulenev üüriregulatsioon. Rohkem tasakaalus suhted ja omavaheliste kokkulepete tegemise õigus on tegurid, mis toovad viimasedki põranda alla jäänud üürileandjad välja ning parandavat üüripakkumist suurtest tõmbekeskustest väljaspoolgi.