Tallinn paisub nagu pärmisai

Tallinna ehitatavate korterelamute hulk peegeldab ilmekalt Eesti majanduse üldist seisu ja inimeste kindlustunnet. Ehkki kortermajade arenduste arv on viimastel aastatel jõudsalt suurenenud, on elukondlike arenduste turg stabiliseerunud ning võrreldes 2007. aastaga on olukord oluliselt teistsugune.

2014. ja 2015. aastal kasvas uute korterite pakkumine Tallinnas ja selle lähivaldades märkimisväärselt, samas tänavu pakutavate uute korterite hulk on jäänud eelmise aastaga enam-vähem samale tasemele. Teisisõnu, uute korterite hulk ning keskmine ruutmeetri eest küsitav hind näitab stabiliseerumise märke. Kuid kauplemine on elav: kui ehituskvaliteet on hea, ruumilahendused mõistlikud, asukoha infrastruktuur korralik ja hind vastab turuootustele, siis enamik arendatavatest korteritest leiab omaniku juba ehitusfaasis.

Enne müüride ladumisega algust tegemist tuleks läbi mõelda, kellele ja millist korterit ning mis hinnaga müüa soovitakse. Kuigi Eestis on kõikidest tehingutest omavahenditest ostmise tase stabiilselt üle 40%, kasutab enamik ostu tegemisel siiski ka panga abi. Keskmine kodulaenu taotleja kes soovib uusarendusest korterit osta on 26-30aastane eestlane, kelle igakuine sissetulek suurem kui 1500 eurot. Tavapärane omafinantseeringu osa jääb vahemikku 15-20% soetatava vara hinnast ehk keskmiselt 41 000 eurot. Pooled kodulaenu taotlustest esitatakse koos kaastaotlejaga. Tänane koduostja teeb oma otsuseid võimalusi läbi kaalutletult ja ratsionaalselt asjaolusid arvesse võttes.

Miks hinnad tõusevad

Kui 2014. aasta alguses oli Harjumaal (sh Tallinnas) pakkumises umbes 1500 uut korterit, siis praegu on pakkumisel umbes 3000 uut esmakasutusse minevat korterit. See number on olnud väikeste muutustega stabiilne 2016. aasta algusest. Pakkumisega ühes tempos on tõusnud ka tehingute aktiivsus, kuid seda siiski mitte rekordtasemele. Kõikide eelduste kohaselt müüakse 2017. aasta jooksul umbes ¾ sellest mahust, mis müüdi siiani rekord aastaks jäänud 2007.

Uute korterite osakaalu kasv viimastel aastatel on olnud ka peamiseks põhjuseks, miks „harju keskmise“ korteri ruutmeetri hind on aasta-aastalt tõusnud. 2017. aasta kolme esimese kvartali kokkuvõttes oli Tallinnas uute korterite osakaal kõikidest korteritega tehtud tehingutest tükiliselt umbes 25% ja rahaliselt 35% kogumahust.

Kui vaadata Tallinna linnaosade arendusi, siis tundub, et pakkumises olevate uute korterite hinnad ei ole viimase kahe aasta jooksul oluliselt muutunud. Ainsana on keskmine küsitav hind kasvanud Põhja-Tallinnas ja seda peamiselt suuremate, kallimate ja kesklinna-poolses osas asetsevate projektide tõttu. Kui Põhja-Tallinn välja jätta, siis näeme, et pakkumises korterite kasvanud maht on hoidnud on uute korterite hinnataset stabiilsena.

Lähitulevikus näeme ilmselt veelgi rohkem mahukaid arendusi turule tulemas. Arenduste arv võib ligi 10%-20% kasvanud ehitushinna tõttu ehk isegi pisut langeda, kuid arendatavate korteriomandite hulk ilmselt pisut kasvab. Seda muidugi eeldusel, et makromajanduslik olukord püsib sama hea, kui see on viimastel kvartalitel olnud ning raha hind oluliselt ei muutu.