Linnastumise protsess on meelitanud linnadesse, eriti Tallinna, järjest rohkem elanikke, kes omakorda tõstavad nõudlust elamispindade järele. See kajastub ehituse ja korterite hinna pidevas tõusus. Äramärkimist väärib ligi 40 000 majanduslikult võimekaks muutunud nn laulva revolutsiooni last, kellel on tekkinud vajadus iseseisva elamispinna järele.

Uuselanikud jagunevad tinglikult kahte rühma. Esimene rühm peab vajalikuks olla kinnisvaraomanik ja soetab endale elamise valdavalt pangalaenu abil. Teine rühm, kes võib oma majanduslikus võimalustes isegi kindel olla, kuid lihtsalt ei ole kinnisvarausku, üürib elamispinna. Viimane tendents on eriti iseloomulik noortele, kes ei taha ennast aastateks siduda kindla asukohaga. Asukohaks võib näiteks Tallinna piires nimetada kas või töökoha muutust. Siit ka üüriturul üha kasvav huvi üürimajade projektide ehitamise vastu, mis viib üürikorterite majandamise üldkulud investorile tunduvalt madalamaks.

Siin tulevadki mängu väikeinvestorid, kes ostavad väljaüürimise eesmärgil kortereid. Need, kes selle ärimudeli algfaasis ära tabasid, kellel olid säästud ja keda ei rahuldanud pangas hapnev raha, sellele ei too kinnisvara sisse mitte ainult üüritulu, vaid ka kinnisvarahindade tõus.

Mida laiema haarde üüriturg võttis, seda rohkem investoreid sellesse valdkonda sisenes.

Kiire pilk kinnisvaraportaalidele näitab, et ainuüksi Tallinnas on vakantseid üürikortereid 1600, mis on veebruari jaoks ilmselgelt palju. Normaalne oleks mõnisada. Siit ka õigustatud tähelepanek, et üüriturg on üle kuumenemas.

Mida teeks üüriinvestor, kui pakkumine ületab nõudlust, aga jooksvad kulud kommunaalide näol, kaasa arvatud pangalaen, tiksuvad peale? Ilmselt hakkab langetama üüri hinda või (kui tulevad turule hulgikaupmehed) hakkab oma portfelli realiseerima, lootes teenida tõusvast turust. Selline korterite turulepaiskamine omakorda seab ohtu üldised kinnisvarahinnad. Kui 2007. aastal spekuleeriti puhtalt laenurahaga pideva hinnatõusu peale, siis nüüd on mudel muutunud palju konservatiivsemaks.

Kas peale jäävad kinnisvarausku inimesed ning hinnad tõusevad veel või pragmaatikud, kelle jaoks kinnisvara omamine on liigne koormus ning kelle jaoks on hindade langetamine ainult tervitatav nähtus? Peagi saab selgeks, kumb mõtteviis võidab.