17 märts 1996

Metamorfoos eraehituse finantseerimisel

Käesoleval aastal jõustunud tulumaksuseadus annab esimese soodustuse individuaalehitajatele: § 12 (3) sätestab, et ehituse ja korteri soetamiseks võetud laenude ja/või kapitalirendi intressid arvatakse maha tema maksustamisperioodi maksustatavast tulust.

Peamine probleem seisneb selles, et ehitusmaterjalide ostmisel ja ehituse korraldamisel läheb raha vaja kohe, mitte tagasimaksena järgmisel aastal. Eeldades, et vajalikke omavahendeid on 30% ja krediit õnnestub saada viieks aastaks intressimääraga 18%, tuleb ikkagi arvestada ligikaudu ühe miljoni suuruse laenuga. Tagasimakse aastas oleks maksete igakuise võrdsuse korral 304 720,80 krooni.

Arvestades kahe sissetulekusaaja olemasolu perekonnas, peaks mõlema brutotöötasu või maksustatav sissetulek esimesel laenuaastal olema vähemalt 17 000 krooni kuus. Teise aasta juulis peaks siis maksuametilt laekuma laenuintressi tagasimakse summas, mis ei ületa esimesel aastal kinni peetud tulumaksu, s.o 102 856 krooni. Seega võib teisel laenuaastal kuu nõutav minimaalne brutopalk väheneda 11 250 kroonini mõlema tulu saaja kohta. Esimese aasta intressi võib maksta saadud laenust, kui ehitusperiood on pikem kui üks aasta. Kulutamata laen võib aga teenida intresse.

Ilmselt on kõik pangad nõus taolise deklareeritud sissetulekuga peredele laenu andma. Iseasi, kui palju on sellise maksevõimega perekondi, kes ei oma veel rahuldavat eluaset.

Oletame, et riik tasub elamuehituseks vajaliku laenuintressi kommertspankadele 50% ulatuses ehk tasudes 9% aastasest intressist, sealjuures arvestusena intressi kogusummalt (intressi summad on tasumisel pangale igakuiselt erinevad, ulatudes 15 000 kroonist makseperioodi alguses 710 kroonini makseperioodi lõpus; esimese aasta intress on 164 509 krooni). Ehituse tellijale muutub olukord tunduvalt soodsamaks, ka keskmine sissetulek võib olla väiksem. Esimese laenuaasta intressisumma kahaneb 82 254 krooni võrra. Igakuine makse langeks sellega umbes 18 540 kroonini, perekonna nõutav minimaalne netosissetulek kuus ühe tulusaaja kohta 12 350 kroonini. See laiendaks tunduvalt tellijate ringi, samuti on pangal võimalik pakkuda muid maksegraafikuid. Riiki aga hirmutab ilmselt tuludest ilmajäämine.

Riigi puhastuluks võib tänu täiendavast ehitusest saadud maksude laekumisele kõige tagasihoidlikumalt arvestada vähemalt 272 000 krooni, mis moodustab üle 50% intressi summast.

Lisandub 109 000 krooni kasutatavat ressurssi sotsiaalfondi kaudu.

Riigil on võimalik toetada elamuehitust kommertslaenu 18protsendilise intressi osalise kinnimaksmisega selliselt, et laenu võtjale jääks tasuda 8--10%.

Taoliste laenude puhul laekuvatest maksudest saaks riik isegi tulu. Kulutusi laenutoetuse korraldamis- ja järelevalvekuludeks teha praktiliselt ei tule -- olemasolevad struktuurid, pangad ja maksuamet, tulevad ülesandega toime.

Eriti perspektiivne on edumeelsemate pankade poolt juurutamisel olev 12% intressiga 10aastase laenutähtajaga elamuehituslaen.

Sellega langeks perekonna aastase laenu tagasimakse suurus koos intressiga võrdse graafiku korral 101 573,60 kroonini.

Arvatavasti ei pääse aga kõik soovijad marjamaale -- taolise laenu ressurss on tõenäoliselt piiratud. Parima lahendi pakuks kombineeritud variant kommertsintressi osaliseks kinnimaksmiseks riigi poolt sõltuvalt sellest, millise intressiga laenu saadakse. Kasusaajate hulgas oleksid kõik osapooled -- riik, pangad, ehitajad ja tellijad.

Kui laenuandja leiab võimaluse anda laenu etapiliselt, mitte kogusummas korraga, väheneb intressi kogusumma ja suurenevad riigi tulud veelgi. Samuti võib kokku leppida osapooltele sobivamas maksegraafikus.

Loomulikult peab taolise laenu, millele taotletakse pangakrediiti ja riigi toetust, korral olema ehitus tellitud ametlikult, makstes kõik maksud ja mitte kasutades musta tööjõudu. See on ilmselt nii panga kui ka riigi esimene tingimus laenu võtjale. Ehituse tellijale võimaldab aga tellimuse esitamine mainekale firmale nõuda garanteeritud kvaliteeti.

Eeldades ülaltoodud soodustuste vastuvõetavust ning arvestades võimalikke laene sõpradelt ja sugulastelt, lisasissetulekuid ning varem olemasoleva vara müüki, on täiesti reaalne, et individuaal- või ridaelamu ehitusele saab mõelda perekonnas, mille kuu brutosissetulek on 15 000 krooni, millele lisandub stardikapital 30% ulatuses ehitusmaksumusest. Siinjuures võib isegi stardikapital olla laenatud näiteks olemasoleva eluaseme tagatisena. Sellise sissetulekuga oleks võimalik elamut ehitada ja katta ka igapäevakulud.

Laenu tagatisena võib käsitleda hüpoteeki ehitatavale elamule. Seega ei ole probleem elamuehituse arendamisel mitte ainult võimaluste ja vahendite puudumine. Puudu jääb ettevõtlikust koostööst riigi, pankade, ehitajate ja tellijate vahel.

Hetkel kuum