7 veebruar 1999

Eesti kinnisvaraturul on standardsed rollid veel välja kujunemata

Tihti esineb meedias hulk kinnisvaralise tegevusega seotud mõisteid ja nimetusi, mille selges tähenduses ja tagapõhjas on ilma eriettevalmistuseta suhteliselt raske orienteeruda.

Kinnisvaraärimees, kinnisvaramagnaat, kinnisvarafirma, kinnisvaraspetsialist, vahendusbüroo, arendaja jne, jne. Mida üks või teine neist sõnadest tähendab või tähendama peaks?

Kinnisvaraturul osalejad võib jagada rollide järgi kolme suuremasse gruppi: omanikud, arendajad ja toetajad.

Esimesed kaks gruppi on otsustajad, kellest sõltub otseselt iga konkreetse kinnisvara saatus. Viimasesse gruppi kuuluvad kõik otsustajaid toetavad tegijad alates maakleritest kuni kinnisvarafondide halduriteni välja.

Etteruttavalt võib öelda, et kõrval esitatud tabelis sisalduvad rollid pole kaugeltki kõik Eestis esindatud ja erinevate rollide või ühe rolli alajaotuste vahelised piirid on Eesti kinnisvaraturu nooruse tõttu tihti hägused või isegi olematud.

Üheks suuremaks grupiks on kinnisvara omanikud. Siia kuuluvad kõik juriidilised või füüsilised isikud, kelle omanduses on kinnisvara -- alates oma elukohaks oleva korteri erastanud perekonnast kuni kinnisvarafondideni välja. Kinnisvara omanikud omavad kinnisvara erinevatest eesmärkidest lähtudes.

Füüsilistel isikutel on soetatud korter, eramu või suvekodu tavaliselt isikliku kasutuse eesmärgil.

Juriidilistel isikutel (ettevõtetel) on kinnisvaraomand tekkinud siiski enamasti investeerimise eesmärgil, st eesmärgiks on saada mõõduka riskiga võimalikult suurt rahalist kasu. See võib väljenduda nii pidevas kassavoos (kinnisvara on renditud ja toodab renditulu) või aja jooksul tekkivas lisaväärtuses (kinnisvara turuhind tõuseb).

Investeerimise eesmärgiga on kinnisvara soetanud ka füüsilised isikud, kuid viimaste hulk võrreldes ettevõtetega on tunduvalt väiksem. Põhjuseks põhiliselt kinnisvara suhteliselt kõrge hind ja maksustamisprobleemid.

Eestis näiteks on füüsilisest isikust omanikul suured probleemid kinnisvaraga seotud kulude arvelevõtmisega ehk tulumaksustatava baasi vähendamisega. Samal ajal võib erandjuhul isiklik tarbevajadus olla ka paljudel juriidilistel isikutel: ostetud bürooruumid, lao- või tootmishooned.

Erandiks tuleb sellist olukorda pidada põhjusel, et kinnisvaraga mitte seotud põhitegevusalal tegutsedes on kinnisvara omamine majanduslikult suhteliselt ebaotstarbekas.

Esiteks tuleb omanikuna pidevalt tegeleda hulga probleemidega, mida näiteks rentnikul ei ole (halduse ja hoolduse küsimused), ning teiseks on kinnisvaraomandi all kinni suurel määral kapitali, mida oleks võimalik põhitegevusalal efektiivsemalt kasutada.

Siiski tuleb tunnistada, et nii mõnelgi majandusalal on kinnisvara omamine põhitegevuse kõrval ka «vastu tahtmist» siiski õigustatud -- seda juhul, kui turul vajalikku kinnisvara lihtsalt ei leidu.

Veel üsna hiljuti oli põhjendatud isegi büroopindade soetamine oma tarbeks, kuna sobiva kvaliteediga (uusehitises, ventilatsiooni, jahutuse ja kaasaegsete kommunikatsioonidega) kinnisvara lihtsalt polnud.

Praegu suudab enamik bürooruumide vajajaid leida endale sobivad ruumid turult ilma ehitamisele ebaratsionaalseid kapitalimahutusi tegemata.

Autor: Ville Jehe

Hetkel kuum