Seadus võimaldab kohtutäituritel kinnisvaraga hangeldada

Iga nädal ilmub Ametlikes Teadannetes (AT) lehekülgede kaupa kuulutusi, kus läheb kohtutäiturite kaudu oksjonile kümneid kortereid või maju. Need, kes osaleda soovivad, peavad 10 vara alghinnast kandma kohtutäituri ametialasele pangakontole. Hiljem arvestatakse see ostuhinna sisse, ülejäänutele raha tagastatakse.

Täitemenetluse seadustik ei sätesta aga seda, millal tuleb tagatisraha maksta. Praktikas on levinud, et raha peab olema laekunud kontole enampakkumise alguseks.

Väidetavalt toimub enampakkumiste ajal ukse taga kauplemine, kus üks osaleja maksab teistele mingi summa loobumistasuks. Mitme täituri sõnul on olnud ka juhtumeid, kus tagatisraha tasub kümmekond inimest, kes kõik ka kohale tulevad, kuid enampakkumisest võtab lõpuks osa vaid üks inimene, kes vara alghinnaga ära ostab. Seega, mida vähem osaleda soovijaid, seda kergem on ostjal mõjutada teisi loobuma.

Kohtutäiturite Koja esimehe Kersti Kaasiku sõnul ei esita nad kaebust täiturite aukohtule, sest pakkumist ei toimunud. Samas ta möönis, et Laanemets on rikkunud täitemenetluse seadustikku. Aukohtu liige Veiko Kaasik selgitas, et nemad tegelevad vaid selliste juhtumitega, kus täitur on rikkunud moraalinorme. Senimaani pole Laanemetsa peale keegi kaebust esitanud. Kui tegu on seaduse rikkumisega, siis tuleb pöörduda linnakohtu poole.

Möödunud reedel, pärast Kersti Kaasikult kommentaari saamist, laekus Kohtutäiturite Kojale kaebus Heiki Sissaskilt, kes tasus tagatisraha pärast nõutud tähtaega, kuid pole senimaani seda tagasi saanud.

Justiitsministeeriumi andmeil määrati möödunud aasta juulikuus Laanemetsale distsiplinaarkaristusena noomitus selle eest, et ta jättis esitamata võlgnikule seaduse nõuetele vastava arve kohtutäituri tasu kohta. Võlgnikul oli mitmeid täiteasju, mistõttu polnud tegemist ühe toimikuga ning summad olid suured.

Kirjalikke kaebusi on Marek Laanemetsa peale jõudnud ministeeriumisse kaks. Neist üks seoses nõude pööramisega kinnistule, milles justiitsministri pädevusse kuuluvates küsimustes õigusrikkumist ei tuvastatud. Teine seoses ebakorrektse käitumisega võlgniku suhtes ? hilines tööle ega vastanud võlgniku kirjale.

Kersti Kaasiku sõnul ei näe ta juhtumi taga Laanemetsa soovi saada isiklikku kasu. ?Need, kes on seda teinud, enam täiturina ei tööta.? Kaasiku andmetel uurib kapo praegu juhtumit, kus kohtutäitur näitas täitekulusid oluliselt suuremana, kui nad tegelikult olid, ja sai sellest ka isiklikku tasu.

Üks anonüümsust palunud jurist kirjeldas, milliseid skeeme kehtiv seadustik, mis ei anna mingeid piire osavõtutasu maksmise tähtaja osas, teoreetiliselt kasutada võimaldab. Näiteks korteriühistu, pank või mõni muu sissenõudja annab täitmisele nõude 200 000 krooni. Täitur selgitab välja, et võlgnikul on vanalinnas 90 ruutmeetri suurune korter turuväärtusega umbes 1,2 miljonit krooni. Kuigi korteri alghind tuleks määrata võlgniku ja sissenõudjaga kokkuleppel, saab täitur seda teha ka võlgniku osavõtuta arvestamata hinna määramisel vara turuväärtust. Kui võlgnik ei viibi Eestis, tal puudub esindaja või kogemused vaidluse esitamiseks, saab täitur panna alghinnaks ka turuväärtusest madalama summa, näiteks 750 000 krooni.

Seejärel teatab täitur mõnele tuttavale kinnisvaramaaklerile odava korteri peatsest müügist. Enampakkumiskuulutus ilmub neljapäevases ATs ning tagatisraha 10 alghinnast tuleb tasuda sama päeva hommikuks. Kuna maakler on asjast juba teadlik, teeb ta ülekande ning ongi enampakkumisel vaid üks osaleja. Maakler ostab korteri justkui seaduslikult ära, võlgnik kaebust ei esita ja ongi 1,2 miljoni kroonisest korterist 750 000ga ilma. Maakler aga müüb korteri 1,15 miljoniga edasi ja 400 000 on justkui maast leitud.

Kohtutäiturite Koja liikme Reet Voki sõnul on kehtivast seadusandlusest häiritud ka täiturid, sest peavad kogu aeg nippe välja mõtlema, kuidas ka reaalsed ostjad enampakkumisele ligi saaksid. ?Mina olen näiteks mõnikord määranud raha tasumise tähtajaks päev enne pakkumise toimumist,? nentis Vokk. ?On olnud juhuseid, kus osaleda sooviv inimene tuleb minu juurde maksekorraldusega teisest pangast, mis pole minu kontole veel jõudnud. Tegelikult on ta selle aga vahepeal juba tühistanud.?

Kommenteerides juhtumeid, kus kaasosalejad pannakse tasu eest loobuma, nentis Kadriann Ikkonen, et kuna enampakkumine viiakse läbi kohtutäituri ja kahe tunnistaja osavõtul, siis nad saaksid põhimõtteliselt ju ka ukse taga valvata ja sobinguid takistada. Samas ? tagatisraha maksnud isikul, kes ilmub kohale enampakkumisele, pole kohustust kinnistut osta. ?See on raske probleem, millele ei oska praegu lahendust pakkuda,? ütles Ikkonen. ?Enampakkumise objektist tõeliselt huvitatud isikuid ei tohiks olla võimalik paari tuhande krooniga ära osta, seega peab kohtutäitur tegema kõik endast võimaliku, et reaalselt huvitatud isikuid enampakkumisele võimalikult palju tuleks.? Ikkoneni sõnul on nad soovitanud täituritele teha enampakkumise objektile reklaami, näiteks avaldada kuulutus ka kohalikus lehes. ?Põhimõtteliselt saaks võlgnik selle alusel esitada kahju hüvitamise hagi kohtusse kohtutäituri vastu juhul, kui enampakkumise ese müüdi maha turuhinnast madalama hinnaga ning kohtutäitur ei ole teinud kõike endast sõltuvat, et meelitada enampakkumisele piisav hulk ostjaid.?

Täitemenetluse seadustiku uus redaktsioon on praegu ministeeriumis väljatöötamisel ning peaks eelnõuna valitsusse jõudma sügisel.