Pealinna hinnakõver võttis suuna üles

"Tundub küll, et pealinna tehinguhinnad näitavad pööret kinnisvaraturul. Tallinnas tehakse tehinguid üsna aktiivselt ja ka päris kõrgete hindadega," rääkis Dominic Kinnisvara OÜ omanik ja maakler Riina Juhkam. Tema sõnul madalate hindadega kortereid enam müüki ei tule ning ostma ollakse valmis kallimat vara.

Pindi Kinnisvara märgib novembri turuülevaates, et müügipakkumiste arv kahaneb enamikus linnades ning on saavutanud juba 2007. aasta esimese poolaasta taseme. Selle taga näeb büroo omanike otsust vara müügist loobuda: põhjusteks hinnatase, mis ei vasta omaniku ootustele, ja raskused vara müügil, kui laenujääk ületab kiire hinnalanguse tõttu vara väärtust.

"Seda, et pikalt oma vara müünud omanikud korteri müügist ära võtaksid, ma märganud ei ole. Küll aga arvavad uued müügimõtetega inimesed, et müügi algust võiks edasi lükata," märkis Juhkam.

Äkilist pööret turul tema arvates ei toimu, ent hinnalangust ka kindlasti mitte. "Isiklikult olen seda meelt, et turu põhi on ületatud," sõnas ta. Ja lisas, et korteriostjatena on aktiivsed noored inimesed, kes kodu soetavad.

1Partner Kinnisvara kirjutab oma turuülevaates seevastu, et kinnisvaratehingut võetakse sageli kui võimalikku investeeringut ning loodetakse, et lähiaastatega kinnisvara hinnad uuesti tõusevad. Just pealinna äärepiirkondades ostetakse eelkõige madalate müügihindadega kortereid ja mitte koduks.

"Olemasolevaid andmed vaadates tuleb tõepoolest tõdeda, et hindade põhi korteriomanditurul on möödas. Iseasi, mida toob saabuv talv ning kas kõrged talvised soojaarved panevad masust muserdatud töötuabiraha najal elajad massiliselt kinnisvara turule paiskama," arutles kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark, kes siiski ei usu, et hinnatase oluliselt allapoole kukub.

"Igatahes on langus selgelt peatunud," kommenteeris Uus Maa Kinnisvarabüroo juht Mika Sucksdorff. Sesoonsusest tulenevalt on ees kõige vaiksemad kuud kinnisvaraturul ja seega ei saa tema sõnul oodata lähikuudel märkimisväärset hinnatõusu. "Praegu võib aga olla suhteliselt kindel oma ostus, et hind ei kuku," lisas ta.

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul on kevadised prognoosid turu stabiliseerumise kohta tõeks osutunud. "Tallinna äärelinna korteriturul on hinnad langenud tasemeni, kus ostjatel on aktiivne ostuhuvi, ning tänu tõusnud tehingunumbritele on kahanenud ka pakkumiste arv," rääkis Vahter.

Tallinna äärelinna korteriturg oli 2003. aastal esimene, kus hinnad tõusma hakkasid ning 2007. aastal esimene, kus hinnalangus välja lõi.

1Partner Kinnisvara hindamisgrupi juht Kaur-Kaspar Kulli näeb Tallinna äärelinna elupindade hinnalanguse pidurdumises esimest märki kogu turu stabiliseerumisest.

"Kuigi äärelinna korteriturul on hinnalangus peatumas, oleks ennatlik kogu turu kohta põhjapanevaid järeldusi teha. Kruntide, majade ja äripindade sektoris on põhi veel saavutamata ja langus jätkub," sõnas Kulli.

Nii Tallinna kesklinna kui äärelinna elamispindade hindadele prognoosib büroo 5-10% hinnalangust järgmise aasta jooksul.

Minu jaoks on kinnisvarasse investeerimise riskitase tulnud viimaste aastatega võrreldes märkimisväärselt allapoole.

Pärast kolm aastat kestnud üürniku elu soetasin novembri keskpaigas Tallinna piiril elamispinna. Ostu ajendas tegema usk, et enam märkimisväärset elamispindade hinnalangust ei tule. Arvan, et hinnad stabiliseeruvad praeguse taseme juures ning näitavad lähiaastatel pigem tagasihoidlikku kasvu.

Stabiliseerumine toob julgust nii pankadele, arendajatele kui ka neile, kes sarnaselt minuga on kinnisvaraostu aastaid edasi lükanud.

Kinnisvarahindu positiivselt mõjutavaks teguriks pean euro ootust. Usun, et suudame täita Maastrichti kriteeriumid ning ühisraha 2011. aastal kasutusele võtta. Makromajanduse poole pealt ootan, et järgmise aasta SKP muutuse number algab plussmärgiga.

Pangad on üle aastate tulnud välja eluasemelaenu kampaaniatega, laenutingimused on paranenud. Omafinantseeringu nõue on osa objektide puhul kahanenud 10% ning minu teada algab parimate klientide riskimarginaal praegu pankades kõigest 1,5% juures.

On selge, et kui järgmisel kevad-suvel meile eurotee avatakse, kukuvad marginaalid veelgi.

Negatiivselt mõjutab turgu jätkuvalt kõrge tööpuudus ning hapude laenude kasv, mis on toonud ja toob ka edaspidi sundmüüke. Samas arvan, et pangad ei luba perspektiivikal kinnisvaral väga madalale langeda. Seda on näidanud ka probleemse kinnisvara ülevõtmine pankade poolt.

Isiklikult otsisin maja Tallinna piiril ning võin öelda, et pakkumine väga ahvatlev ei olnud. Olin endale seadnud kindla hinnapiiri, millest ma üle ei maksa. Objektidele ma päris 40-50% allahindlussooviga pakkumisi ei teinud, ent tundub, et 20-30% allahindluse küsimine on majade puhul igati mõistlik.

Välistades tõenäolised tehingud, mis ei vasta vabaturutehingutele, võib väita, et kesklinna korteriturg on stabiliseerunud. Ent lähimate kuude jooksul ei toeta kujunev majandusolukord tervikuna turgu. Kesklinnas on uute buumi ajal valminud korterite pakkumine võrreldes vanemate korteritega oluliselt suurem kui äärelinnas.

Tõenäoliselt alustatakse kesklinnas 2010. a I kvartalis mõne turu nõudlusele vastava arendusprojektiga, kuna ehitushinnad on oluliselt langenud ja mõnedes piirkondades hakkab nõudlus teatud hinnatasemel ületama pakkumist.

Autor: Tea Taruste