Kinnisvaraturgu veab üldine kindlus, mitte soodne intress

Kui ebakindlatel aegadel koguvad inimesed sääste pangakontodele, siis paremate päevade saabudes ja inflatsiooni kiirenedes otsitakse neile uut turvasadamat kinnisvaras. Teated viimasel aastal kiirelt kasvanud ettevõtete dividendimaksete kohta kinnitavad veelgi, et omanikud on tuleviku suhtes optimistlikud ning ettevõtete turvapolstreid on hakatud vähendama. Suur osa sellestki rahast jõuab kinnisvaraturule.

Eelneva valguses võib viimastel aastatel suhteliselt stabiilsena püsinud 8-10protsendilist hinnatõusu Tallinna kinnisvaraturul pidada jätkusuutlikuks veel mitme aasta vältel, kuivõrd ressurssi (nii dividende, deposiite kui ka laene) on kinnisvaraturule pidevalt juurde voolamas. Pakkumine on seevastu suhteliselt konstantne suurus ning umbes ühe protsendi võrra aastas kasvav Tallinna elamufond ei suuda tekkinud nõudlust rahuldada. Selle loomulikuks väljundiks ongi hindade tõusmine, mis jätkub seni, kuni leitakse uus tasakaalupunkt.

Samas on intresside mõju kinnisvaraturule tugevalt ülehinnatud. Olgem ausad, nii oma kodu ostja kui ka investori ostuotsuseid mõjutavad pigem üldisest majanduskeskkonnast tulenev kindlus või ebakindlus ning laenude kättesaadavus. Intressitase on alles neljanda-viienda tähtsusega küsimus. Seda enam, et suur osa elukondliku kinnisvara tehingutest tehakse praegu üldse ilma pangalaenu kaasamata.

Oma tähtsuse on minetanud ka eluasemeintresside tulumaksust mahaarvamise soodustus, mis kunagi loodi elamukinnisvaraturu elavdamiseks. Loomulikult on tore iga aasta märtsis leida oma kontolt täiendav maksulaekumine, kuid reaalselt ostu- või laenuvõtmise otsust tehes sellega vaevalt keegi arvestab.

Seega võiks intresside mõõdukas tõus kinnisvaraturu aktiivsusele isegi positiivselt mõjuda, kuivõrd see suurendaks pankade huvi laenumahtusid kasvatada. Samuti oleks intresside tõus selge märk Euroopa majanduse paranenud tervisest, mis annaks ostjatele kindlustunde kinnisvaratehinguid sõlmida.

Eestile on suur kompliment, et hoolimata kesistest klimaatilistest tingimustest on meil tekkimas tõeliselt luksusliku elukondliku kinnisvara turg. Kortereid, mille maksumus ületab poole miljoni euro piiri või koguni kompab miljonit, ehitatakse paljudes vana- ja kesklinna ning Pirita uuselamutes. Suure nõudluse tõttu tekitatakse neid ehituse käigus jooksvalt juurde, liites väiksemaid elamispindu kahe- või kolmekaupa. Arusaadavalt on sellise kinnisvara (paljuski välismaisel) ostjaskonnal valikuvõimalus oluliselt laiem kui Eesti ning seda enam annab kõrgklassi (high-end) korterituru tekkimine kõrge hinnangu kohalikule investeerimiskeskkonnale ehk siis poliitilise stabiilsuse, maksu- ning legaalsüsteemi kogumile. Eestit nähakse turvalise ja perspektiivikana. See on suurepäraseks vundamendiks, et luua Eestist kauaigatsetud Põhjala Šveits.

Kohaliku kinnisvaraturu suurimad riskid peituvad väliskeskkonnas. Usutavasti on meie jaoks võtmetähtsusega naaberriikide Soome ja Rootsi kinnisvaraturgude käekäik. Need turud väljusid viimaste aastate kriisist märkimisväärsete kaotusteta ning on seejärel igal aastal uusi hinnarekordeid püstitanud. Võib ju sinisilmselt loota, et põhjanaabrite turule varem või hiljem jõudev hinnakorrektsioon suunab kõik sealsed varakad ostuhuvilised Tallinna tõusvale kinnisvaraturule. Kaine riskiarvestus sunnib siiski pigem kokku arvutama neid skandinaavlastest kinnisvaraomanikke, kes oma põhjamaise vara kaitseks asuvad pigem lõunaprovintside spekulatsioone kiirelt rahaks tegema. Sama kehtib kardetavasti ka panganduses, mis koduturult kostvate häirekellade peale korrigeerib kiirelt prioriteete ning vahetab Baltimaade laenuhaldurite visiitkaardid inkassotöötajate omade vastu. Selle tagajärg ei lase ennast tõenäoliselt kaua oodata.

Vaevalt on kellelgi pärast hiljutist kriisi veel illusioone erinevate turgude mittekorreleerumise osas. On kindel, et kui Ameerikas algab börsil või kinnisvaraturul kiire langus, siis on ka Euroopas aktsia- ning kinnisvaraomanikel põhjust murelikuks muutuda. Vana tõde, mille kohaselt kinnisvara on lokaalne äri, tuleb tänapäeval täiendada, et see on globaalselt tundlik lokaalne äri.