Äripäev • 18. detsember 2015 kell 5:15

15 nippi kinnisvaraomanikule

Kinnisvaraomaniku ülesandeks on ennetada tuleohtu, tulekahju algfaasis on põlengu summutamine igaühe jaoks jõukohane, ent see vajab töökorras tulekustutit ja oskusi selle kasutamiseks.   Foto: Veiko Tõkman

Jagasime kinnisvararubriigis sel aastal mitmeid nõuandeid nii omanikele kui ka üürnikele.

Alates sellest, kuidas piparkoogilõhn aitab objekti kiiremini müüa, ja lõpetades sellega, millised kohustused kaasnevad kinnisvara omamisega. Toome praktilisemad neist taas lugejateni.

Vali isemõtlev maja

Inimeste teadlikkus nutimajadest on endiselt madal, ent kaasaegsed hooned oskavad ise enda haldamisega seonduvaid otsuseid langetada, jättes omanikule vaid kasutamis- ja elamisrõõmu.

Tänaseks on nutimajad muutunud täielikult automatiseerituks ning majaomaniku põhiline roll on lihtsalt aeg-ajalt maja tegevusel silma peal hoida. "Nutimaja peab muutma elu lihtsamaks, mugavamaks ja läbipaistvamaks ning ennetama probleeme," rääkis Võrguvara ASi nutimaja lahenduste juht Reijo Sirila. Samas soovitas ta siiski alles jätta näiteks klassikalised lülitid, kust külla tulnud vanaema talle omasel viisil valgusti põlema lülitada saab.

Kuna lõppkasutaja ei tea tegelikku tehnoloogiat, on viimasel ajal kombeks "nuti" külge kleepida kõikidele seadmetele, mida on võimalik telefoniga juhtida. "Tegelikult ei ole nutimaja vaid valgustite ja temperatuuri juhtimine telefonist, vaid maja peab lisaks mugavuse pakkumisele koondama kokku vajaliku informatsiooni ja selle alusel otsuseid vastu võtma," rõhutas Sirila.

Enneta tuleohtu

Tulekahju algfaasis on põlengu summutamine tavainimesele täiesti jõukohane, ent pea sama oluline nagu töökorras tulekustuti on ka oskuslik tulekustutaja, märkis Tamrex Ohutuse OÜ tuleohutusosakonna juhataja Margus Oberschneider. Ta soovitas seetõttu koduomanikel osa võtta üle Eesti toimuvatest ohutuspäevadest, kus ka tulekustuti kasutamist proovida saab. Tulekustuti kasutamist peaks proovima ka lapsed.

Lisaks endale on oluline kursis olla ka naabri tuleohutusega. Eakatel sugulastel või tuttavatel tasub abiks käia, olgu selleks kas või tavapärane suitsuanduri töökorras olemise kontroll. Kontrolli vajab ka tulekustuti.

Ehkki energiatõhususe jaoks on aeg küps, pank soodustingimusi ei paku

Olukorras, kus hoonetele energiatõhususe nõuete kehtima hakkamise aeg on lähenemas, kuid pilootprojekte veel vähe, on esimesed julged arendajad võitjad. Pangad praegu madalate küttekuludega korterelamu arendamiseks aga eritingimustel laenu veel ei paku.

Swedbanki kinnisvara ja ehituse osakonna juhataja Ero Viik rääkis, et praegu on soodne pinnas rääkimaks energiatõhusast ehitusest. Kõige suurem eelis laenu saamisel on Viigi hinnangul just headel ja kõrgekvaliteedilistel arendustel. Ent eritingimusi energiasäästlikele projektidele on  keeruline pakkuda olukorras, kus euribor on peaaegu null ja parimad kliendid saavad raha marginaaliga, mis põhimõtteliselt võrdub ühega, märkis Viik. "Sealt allapoole minna oleks tegelikult suhteliselt keeruline, kuna äriline mõte kaob ära," seletas Viik eritingimuste puudumise tagamaid.

Kui pangad ei ole veel energiasäästlikesse hoonetesse investeerimisele eritingimusi loonud, siis riiklikud institutsioonid näitavad selles eeskuju. KredEx alustas sel aastal lisaks juba varem paigas olnud toetustele ka uue energiasäästu käendusega, programmi järgi saavad käendust taotleda kõik, kes soetavad korteri korterelamusse, kus energiamärgise klass on vähemalt C.

Miks kinnisvara müük ei õnnestu?

Kinnisvara müüki takistavate tegurite esirinnas troonivad ehitus ja kasutuslubadega seotu, aga peljatakse ka kaasomandit.

Lubasid pole päris paljudel eramutel siiani, samuti tasub üle vaadata, kuidas on lugu kõrvalhoonetega. Kõiki kinnisvaraliike puudutavaks teemaks on sissekanded ehitisregistrisse. Näiteks pole majad ehitisregistris, korterites ja majades on tehtud ümberehitusi, mis pole registrisse jõudnud, või pole ümberehitustel projekti. Võib juhtuda ka, et võetud on küll ehitusluba, aga kasutusluba hiljem majale ei saadud, rääkis Kinnisvarabüroo Uus Maa analüütik Risto Vähi.

See on suur takistus, kuna eluasemelaenu andvad pangad on hakanud ehitiste ja ümberehituste seadustamist nõudma. Ei saa öelda, et registrisse kandmata ehitiste ja ümberehitustega oleks midagi väga valesti, sest vara kasutamist see ei takista. Küll aga tuleb seadustamise vajadusega arvestada siis, kui kinnisvara hakatakse müüma. Isegi, kui korteris ei ole ümberehitusi tehtud, aga majal on soojustatud fassaad ja kaetud katus algsest erineva materjaliga, peab olema tehtud projekt, võetud ehitusluba ning pärast kogu majale kasutusluba, märkis Arco Vara Tallinna elamispindade osakonna juht Agur Tammistu.

Äripinna alakindlustus on suur risk

Levinuim viga ärikindlustuse tegemisel on läbimõtlematus, mis võib ettevõtte jaoks tähendada tarbetuid lisakulutusi. 

If Kindlustuse ettevõtte varakindlustuse tootejuht Risto Sondla rõhutas, et äripinda ei tasu kindlustada üksnes seetõttu, et pank seda nõuab. "Kindlustamisel kõige tüüpilisemaks veaks on see, et valitakse kindlustuskaitse analüüsimata, mis kaitset ettevõte vajab," lausus ta.

Kindlustuslepingu sõlmimisel tasub määrata õige kindlustusväärtus, et ei tekiks alakindlustust. Ehitisi kindlustatakse reeglina taastamisväärtuses, mis on summa, millega on täielikult hävinenud ehitis võimalik uuesti üles ehitada. Kliendil on oluline aru saada, kas kindlustatakse turuväärtuses või taastamisväärtuses.

Nagu iga teise lepingu sõlmimise puhul, ei tohi kindlustuslepingut sõlmida uisapäisa ning tarvis on aru saada tingimustest. 

Korteriühistul võimalus teenida sümbioosis reklaamimüüjatega

Reklaampinna müük kortermaja seinal ühistut rikkaks ei tee, ent pakub siiski väikest rahalist leevendust. JC Decaux' arendus- ja tehnikadirektor Jaanus Kadak selgitas, et linnapilti vaadates on reklaamidega kortermajade arv võrreldes kümne aasta taguse ajaga kindlasti vähenenud. "Esiteks läheb reklaam kallimaks, teiseks on reklaamid reguleeritud maksuga," rääkis ta.

Kui Eestis pole reklaampinnad kortermajadel eriti levinud, siis Kesk- ja Kagu-Euroopas küll. Kadak selgitas, et Bulgaarias, Poolas ja Rumeenias on reklaam väga odav, mistõttu annab see eraomanikule suurema tulu. Eestis, nagu Skandinaaviaski, on omaniku saadav tulu palju väiksem.

Maailma ehitustrendid Eestisse niipea ei jõua

Konservatiivsed eestlased globaalseid ehitus- ja kinnisvaratrende Eestis nii pea juurutama ei hakka. Kui väljaande Construction Global andmeil hakatakse tulevikus hoonete ehitamisel kasutama aina enam puitu ja maja välisfassaadidele hakkab ilmuma üha enam rohelust, siis maailmatrendid meil eriti ei juurdu, sest trendikus ja moodsus pole esimesel kohal, mille poole kinnisvaraarendajad püüdlevad. "Arvan, et kinnisvaraarendajatelt ei saagi laias laastus eeldada trendide loomist," selgitas 1Partner Kinnisvara juhatuse esimees Martin Vahter.

Ta lisas, et arendajad peavad paratamatult arvestama projekti kasumlikkuse ja arendusriskidega, mistõttu eelistatakse kindlaid lahendusi. "Trendi või eeskuju loomist eeldaks pigem avalikult sektorilt või üksikutelt nišiarendajatelt. Laias laastus see ka nii on. Kõik me teame ju huvitava arhitektuuriga avalikke hooneid," märkis ta.            

Soss-seppi leidub ka kindlustusturul, lõppvastutus kliendil endal

Kindlustusseltside liidu juhatuse esimehe Mart Jesse sõnul leiab klient sobivaima kindlustuslahenduse, kui teda nõustab nii kindlustusselts kui ka -maakler. “Maaklerit ja kindlustusandjat võrrelda on sama, mis võrrelda õunu ja apelsine. Sellist asja ei olegi olemas, et osa on paremad kunded maakleri ja teised kindlustusseltsi jaoks," märkis Jesse.

Jesse sõnul on paraku nõrku tegijaid igas valdkonnas. "Soss-seppi on isegi advokaatide seas, sellest ei pääse ka kindlustusvaldkond," märkis ta. Lõppvastutus, kas kindlustuskate on piisav, lasub siiski kliendil endal, kes peab hindama oma riske ja vara ning neid kindlustajatele kirjeldama.

Klient võiks Jesse sõnul kindlustaja valimisel lähtuda sellest, kas selts on kindlustusseltside liidu liige või mitte. Liikmelisus annab garantii, et probleemide korral on olemas lepitusorgan, mille poole pöörduda.

Pere kinnisvara võib langeda laenu ohvriks

Pereisa võttis jõulukinkide tegemiseks kopsaka laenu, aga jäi tagasimaksetega hätta ja panti läks abikaasa maatükk Lõuna-Eestis - et nii õnnetut asja ei juhtuks, tuleb finantstehingud pereringis läbi arutada.

Pangad küll püüavad finantskohustuse võtja võimekust hinnata, kuid eeldavad, et pereliikmed arutavad plaane ka omavahel. “Enne laenu võtmist tuleb hoolikalt läbi mõelda, kui suurt laenukoormust nii üksikisik kui ka pere tervikuna saab endale lubada,” rõhutas Nordea pressiesindaja Kadri Kütt. “Finantsotsused puudutavad alati kõiki koos elavaid pereliikmeid,” märkis Kütt, kelle sõnul on panga jaoks elementaarne, et laenuasjad arutatakse kodus läbi isegi siis, kui laenulepingusse ei kaasata elukaaslast.

Nordea ja SEB lähtuvad vastutustundliku laenamise põhimõtetest. “Praktikas tähendab see seda, et laenunõustamisel informeerib pank klienti kõikidest laenulepingus toodud tingimustest, seletades lahti, millest koosneb laenuintress, kuidas mõjutab baasintressi tõus laenumakse suurust jne,” selgitas Kütt. “Laenu võtmise lõplik otsus ja vastutus jääb aga siiski kliendile,” rõhutas SEB kommunikatsiooni projektijuht Maarja Gavronski.

Kinnisvara saab müüa ka oksjonil

Tavaliselt seostatakse oksjonil müümist pankrotivaraga, kuid see on ka hea võimalus unikaalse kinnisvara kiiresti müümiseks, juhul kui objekti vastu tunneb huvi mitu ostjat.Haamer.net ja osta.ee on portaalid, kus müüakse ka kinnisvara. Haamer.net'i tegevjuhi Sven Tiirussoni sõnul tahetakse, et turule tuleks rohkem kliente, kes sooviksid kinnisvara oksjonil müüa. “Maaklerid on ka ise rääkinud, et vahel on mõnele heale objektile mitu tahtjat, millisel juhul nad on mõelnud, et võiks tahtjate vahel oksjoni korraldada," märkis Tiirusson, kelle sõnul on see aus mõte, sest sellises olukorras on raske otsustada, kellele kinnisvara ära anda.

Kohv ja jõuluhõng aitavad müüa

Korras kodu, piparkookide ning kohvi lõhn ja lilled laual aitavad objekti kiiremini müüa, kuna tekitavad ostjas koduse tunde.

Kogenud maakleri igapäevatöö osaks on piparkoogid ja kohv ka palava ilmaga, sest mõnusamat kooslust, mis tekitaks ostjates harmoonilise tunde, on Pindi Kinnisvara partneri ja maakleri Peep Soomani sõnul raske välja mõelda. "Piparkoogid ja kohv on sellised lõhnavad elemendid, mis avardavad inimeste haistmismeelt, aitavad lõõgastuda ning unustada tänaval tuntud vingugaasi. Need teevad kodu hubasemaks ja löövad meeled puhtaks. Ja loomulikult aitavad lämmatada ka naabrite küüslaugupraadimise lõhna,“ naeris Sooman, lisades, et ei ole midagi hullemat kui haisev kodu, mida müüa püütakse.

Enne lõhnade kasutamist tasuks muidugi korter või maja tuulutada, soovitas Sooman. "Inimesed ei anna endale aru, kui palju nad hapnikku kasutavad. Õhutatud ruum annab emotsionaalselt ruumi juurde, muutes müüdava koha avaramaks ning seega ostjale meelepärasemaks.“  Haldaja on kinnisvaraomaniku visiitkaart

Üürnik samastab sageli kinnisvara haldajat selle omanikuga, nii et büroohaldaja vastutus on suurem, kui esmapilgul võiks arvata. Kui haldusteenus on kehvalt osutatud, tähendab see otsest mõju rahavoole ja objekti väljaüürimise edukusele.

Ärikinnisvara haldamine pole pelgalt kinnisvara korrashoid, nagu sageli arvatakse, rõhutas Baltimaade suurima ärikinnisvara haldusettevõtte BPT Real Estate Groupi arendusjuht Ülar Niinemägi. Selleks, et ärikinnisvara haldamisel luua rohkem väärtust, on vaja suurendada teenuse sisu ja ulatust. "Eesti turg on ärikinnisvara haldamise poolest veel välja arenemata. See tähendab, et turuosalistel on haldusteenusest erinevad arusaamad ja esineb ka valesid ootusi ning väärarusaamu haldusteenuse sisu kohta, millest tuleks üle saada,“ rääkis Niinemägi.

Eelista kutselist hindajat

Kui ärikinnisvara on soetatud aastaid tagasi ning pärast seda on hooneid kas renoveeritud või laiendatud, ümbruskonda ehitatud uusi teid või toimunud muid muutusi, on üsna tõenäoline, et vara bilansiline väärtus erineb praegusest turuväärtusest.Enamasti ületab turuväärtus bilansilist väärtust. Buumi ajal soetatud vara bilansiline väärtus võib aga vahepealsele hindade taastumisele vaatamata olla siiani turuväärtusest kõrgem. Seetõttu on hea aeg-ajalt välja selgitada, mis on ettevõttele kuuluva kinnisvara väärtus.

Arco Vara ärikinnisvara hindaja Rutt Kaasiku sõnul peab ärikinnisvara hindama vastavalt vajadusele. "Hinnatakse finantsaruandluseks, kui tekib vajadus kinnisvara või ettevõtet müüa, kui tahetakse ettevõtte osakuid müüa ning laenu tagatiseks," selgitas ta. Finantsaruandluseks koostatud eksperthinnang kehtib ühe aasta. 

Omaniku staatusega kaasneb lisaks õigustele ka vastutus

Kinnisvaraomanikul pole mitte ainult õigused, vaid ka kohustused üürniku ees, ning kui omaniku tõttu on üürnikul tekkinud kahju, peab ta selle hüvitama.

Kinnisvarajurist ja mitme kinnisvarateemalise käsiraamatu autor Evi Hindpere möönis, et kuigi tema praktikas pole olnud juhtumit, kus üürnik oleks esitanud kahjunõude otse omanikule, juhtub samas sageli, et kahjunõude esitavad omanikule naabrid. "Üks viimane juhtum on meil pesumasinaga, kus pesumasina äravoolutoru polnud korralikult paigaldatud ja aja jooksul tuli voolik vibratsiooni tõttu tagant ära, uputades alumise naabri. Naabril oli kindlustus ja kindlustusfirma omakorda nõudis tekitatud kahju sisse omanikult, kes keeldus aga maksmast, öeldes, et see on üürniku süü. Üürnik väitis, et tema pole toru paigaldanud, ja nii polegi selles vaidluses veel kokkuleppele jõutud," tõi Hindpere näite.

Eksklusiivkokkulepped üürilepingutes ei kahjusta konkurentsi

Euroopa Kohus andis uued suunised äriruumide üürilepingutes sisalduvate eksklusiivkokkulepete lubatavuse hindamiseks. “Üürilepingutes sisalduvad ja on laialdaselt kasutuses mitmesugused lepingulised kokkulepped, mis puudutavad nii üüritava pinna kasutamist üürniku poolt kui ka üürniku ja üürileandja vahelisi suhteid üldiselt,” selgitas Eversheds Ots&Co ELi ja konkurentsiõiguse valdkonna juht ning Eesti Advokatuuri konkurentsiõiguse komisjoni esimees ning vandeadvokaat Risto Rüütel.

Tema sõnul on üks suhteliselt levinud, kuid samas palju vastakaid arvamusi põhjustanud kokkulepe üürnikule eksklusiivõiguse andmine ärihoones või kaubanduskeskuses, mille puhul on aastaid olnud õhus kahtlus, et see võib konkurentsi kahjustada. Euroopa Kohtu värske otsusega SIA Maxima Latvija ja Läti konkurentsiameti vahelises vaidluses on leitud lõplik lahendus Euroopa tasandil, et see pole nii.

Hetkel kuum