Millal tellida kinnisvarateenuseid riigihankega?

Saime kolleegidega neid raskusi omal nahal tunda 2017. aasta viimastel kuudel, kui kirjutasime koostöös Äripäevaga raamatu värske riigihangete seaduse praktilistest juhistest ning selgitustest. Seaduse inimkeeli lahtiseletamine ja eriettevalmistuseta lugejale arusaadavaks tegemine osutus isegi hulgale advokaatidele oodatust keerulisemaks ülesandeks. Nii mõnegi normi täpsem mõte tõi autorite vahel kaasa tuliseid arutelusid. Lõpuks pidime leppima tõdemusega, et lõplik tõde selgub alles aastate pärast kohtupraktikast.

Võib-olla kõige markantsem näide sellisest ootamatust olukorrast on ehitustööde riigihanke korraldamise kohustus, kui (avaliku sektori) hankijaga on sõlmitud kinnisasja üüri- või müügileping, kuid ehitis ei ole valmis ning see ehitatakse valmis lepingupartneri soovide ja näpunäidete järgi. Hankija ise sellise üüri- või müügilepingu sõlmimiseks hanget korraldama ei pea, teda vabastab sellest seaduses sätestatud erand, kuid hanke peab korraldama üürileandja.

Päeva lõpuks leiame end kummalisest olukorrast, kus endale ruume otsiv hankija ei pea riigihanget korraldama, seda peab tema asemel tegema tema pahaaimamatu eraettevõtjast lepingupartner. Hanke korraldamise kohustusega kaasneb vastutus kõikide asjakohaste reeglite täitmise eest.

Muu hulgas tähendab see karistusõiguslikku vastutust hanke korraldamata jätmise või korraldamise nõuete rikkumise eest, mis võib halvimal juhul kaasa tuua kuni viieaastase vangistuse. Kõik eelnev peitub ühes kergesti kahe silma vahele jäävas lauses seaduse kuuendas paragrahvis.

Kuna rahandusministeerium erandi tõttu hankijate kinnisvara üüri- ja müügilepingute üle laiemat hankejärelevalvet ei tee ning eraettevõtjaid samuti reeglina ei kontrollita, puudub täpsem ülevaade, kas ja millises ulatuses neid kohustusi täidetakse. Kahtlustan, et see pilt ei oleks järelevalvajatele meeltmööda.

Veidi lihtsam on olukord struktuuritoetustega. Erinevad Euroopa Liidu fondidest rahastatavad toetused on saanud meie ettevõtluse tavapäraseks osaks. Ilmselt on taotlejad märganud, et toetuse andmise tingimustes ja käskkirjas on neile pandud kohustus järgida lepingute sõlmimisel riigihangete seadust või vähemalt selle üldpõhimõtteid. Seda nõuab struktuuritoetuste seadus. Tegemist on järjekordse näitega olukorrast, kus eraettevõtja peab astuma temale harjumatusse hankija rolli. Erinevalt eelmisest näitest on struktuuritoetuste puhul taotlejatele tagatud küllaltki hästi toimiv nõustamissüsteem toetusi koordineerivate rakendusasutuste poolt.

Toetused võivad puudutada ka erinevaid kinnisvaraga seotud ehitustöid ja teenuseid. Näiteks rahastatakse Keskkonnainvesteeringute Keskuse kaudu kaugkütte moderniseerimist; vee- ja kanalisatsioonitaristu rajamist; ettevõtete ressursitõhususe uuringuid ning juhtimissüsteeme ja IT-rakendusi; üleujutusohu uuringuid, metsandusega seotud nõustamist, koolitusi ja analüüse; ringmajanduse ja keskkonnamõju vähendamisega seotud tegevusi.

Toetuse saaja peab toetuse kasutamiseks sõlmima lepinguid avatult ja kontrollitavalt, konkurentsi soodustavalt ning võrdsetel alustel. Seadusandlus otsesõnu sellist kohustust ette ei näe, kuid toetuse saajatel soovitatakse tellimused vormistada läbi riigihangete registri lihthanke vormis. Suuremate lepingute puhul ei ole välistatud ka nii-öelda täiemahuliste hankemenetluste korraldamine.