Majavalitsuste erastamine: kas müüme õhku, õigusi või kohustusi?

Mida kujutab endast majavalitsuste müük neljakaupa grupeeritult? Kokku on paigutatud oma kohustustega toimetulev (normaalses finantsseisus) linnaomandis olev kinnisvarahooldusfirma ja sisuliselt pankrotis olevad samalaadsed firmad. Mida siis ikkagi müüakse?

Üldjuhul pole kõnealuste firmade põhivara hulgas midagi muud kui kontorimööbel ja mõned seadmed. Põhivara hulka ei kuulu kinnis- ega vallasvara. Müügis on lihtsalt kliendibaas ehk teeninduslepingud, mis on sõlmitud nn majavalitsuse ja korteri- või majaomanike vahel.

Siit aga algavad raskused. Seaduse järgi peab eluruumide erastamise kohustatud subjekt, kelleks on kohalik omavalitsus, haldama maju ühistu moodustamiseni ja sellele majandamise üleandmiseni.

Kinnisvarahoolduse äriühingute müügiga ei vabane linn haldamise kohustusest, ilma et oleks kogunud eluruumide omanike enamuse allkirju tehinguga nõustumise kohta. See tähendaks iga paketi puhul ca 10 000 allkirja kogumist.

Linn loodab saada iga grupi müügist ca 15 mln krooni. Kes on see rumal korteriomanik, kes loovutab vabatahtlikult oma rahakotist ostjale tagasi selle summa ja veel täiendavat kasumitki.

Nüüd aga ostja vaatevinklist. Kõigepealt jääb loota, et temale ei pandaks nõusoleku-allkirjade kogumise kohustust, mis oleks mahukas ja võib-olla ka tulemuseta töö.

Ostetud kliendibaas võib juba aasta pärast olla poole väiksem, sest ühistute teket ja majandamise ülevõtmist ei saa ostja kuidagi takistada.

Oletame, et eelnev meid ei heiduta. Samas ostu omanikuks saamine eeldab 30?40 mln krooni olemasolu, kuna õiguste kõrval omandatakse ka mitmesugused kohustused. Lisame pangalaenu intressid ja seega võime arvestada laenukohustusega 50?60 mln krooni.

Oletame, et ostu tasuvuse aeg on seitse aastat. Raha tagasiteenimise efektiivsus peab sellisel juhul olema suurem kui 16 protsenti aastas, vastasel korral poleks laenamine põhjendatud.

Omandatud firma peaks seega tooma aastas ligikaudu 8 miljonit krooni kasumit. Kas see on tõenäoline?

Kõne alla võiks tulla piirkonniti asetsevate firmade ühendamine. Sellega on võimalik vähendada kulutusi tööjõule, ruumide ülalpidamise jm kulusid, mille tulemusena võiks korteriomaniku makstav haldustariif isegi väheneda. Kui see annaks perele aastas 100 krooni kokkuhoidu, on seda vähe või palju? Kuidas kellelegi. Igal juhul peaks linnafirmasid juhtima suutlik nõukogu ja juhtivpersonal.

Võimalik, et katsetada tuleks mitut varianti. Mõtlemisainet jätkub kõigile.