Pikk laenuperiood osutub kasulikuks

Kommentaar on ajendatud Uus Maa Kinnisvaragrupi analüütiku Ain Kivisaare artiklist ?Suurem maksukoormus aitab säästa?, mis ilmus 6. augusti Äripäevas. Artikli see osa, mis soovitab muutunud olukorras laenuturul (laenuintresside märgatava languse korral) laenu refinantseerida, on kindlasti väga mõistlik ja ka kasulik. Kahjuks ei saa seda öelda artiklit läbiva idee ?parem kõrgem intress kui pikem laenuperiood? kohta. Pehmelt öeldes on selline väide eksitav.

Artikli autor ei ole vist kuulnud ühest rahanduse elementaarteooriast: raha ajaväärtusest. Nimelt on tänased kroonid tuleviku omadest väärtuslikumad üsna mitmel põhjusel.

Indiviidid eelistavad praegust tarbimist tuleviku tarbimisele. Inimestele tuleb pakkuda rohkem tulevikus, et nad loobuksid tarbimisest praegu. Tasu väljendub makstavas intressis, mida võib käsitleda kui raha hinda. Raha hind kujuneb turul samamoodi nagu kaupade hinnad ? nõudluse ja pakkumise käigus.

Kui majanduses on inflatsioon, siis kohaliku raha ostujõud ehk väärtus ajas langeb. Mida suurem inflatsioon, seda suurem on tänase ja tuleviku raha väärtuse erinevus.

Kaugemas tulevikus saadava/makstava rahaga on seotud risk ? tuleviku raha ei pruugi realiseeruda mitmel põhjusel: lubaja võib oma lubadusest taganeda, raha saajat/maksjat ei pruugi enam eluski/olemas olla vm. Nii vähendab tuleviku rahavooga seotud risk kolmanda faktorina raha tänast väärtust.

Seega ei saa väita, et laenuvõtjad võidavad, võttes laenu pigem kõrgema intressiga kuid pikemaks perioodiks, kuna maksavad praegu küll rohkem, kuid tulevikus intressikulu arvelt vähem.

Arvestades raha ajaväärtusega on selge, et tänaseid (väärtuslikumaid) kroone paarikümne aasta pärast saadavate/makstavate (palju vähemväärtuslikemate) kroonidega võrrelda on sama, mis võrrelda sokke ja kapsaid.

Raha ajaväärtuse kontseptsioon kehtib ka kinnisvaralaenu kaalumisel. Eriti Eestis on üks faktoritest, inflatsioon, olnud mõnel aastal nii kõrge, et laenu võtmine on lausa kasumlik. Lisaks sellele, et inflatsioon kergitab palkasid, muutes laenu tagasimaksed aja jooksul seega suhteliselt lihtsamaks, kasvavad arenevas majandusruumis ka reaalpalgad, mis omakorda on heaks põhjuseks just pikemaajalist laenu võtta.

Artiklis oli toodud hirmuäratava näitena intressikulu kasv 365%, kui võtaksime 10aastase laenu asemel 30aastase laenu. Raha ajaväärtuse teooria aga ütleb (eeldades inflatsiooni näiteks 5% aastas ja reaalpalga kasvu näiteks 4% aastas), et 20 aasta pärast makstav 100 krooni on tänases vääringus vaid (lihtsustatud PV=100/1.0920) 17,8 krooni.

Ja vastupidi, hoiustades täna 17,8 krooni 9% aastase intressiga, siis on meil 20 aasta pärast 100 krooni arvel. Ehk 20 aasta pärast saadav 100 krooni on majanduslikus mõttes samaväärne tänase 17,8 krooniga.

Muide, kui laenuintress on võrdne inflatsiooni ja reaalpalga kasvu summaga, siis ei ole mingit vahet, kas võtame laenu 10 aastaks, 20 aastaks või 30 aastaks.