Ehitustööde garantiiaeg algab ehitamise lõppemise päevast

Ehitustöödele kehtib kaheaastase garantii, mille jooksul peab ehitusfirma parandama ilmnenud ehitusvead. Kui enne algas garantiiaeg kasutusloa saamisel, siis uue ehitusseaduse kohaselt algab see ehitamise lõppemise päevast arvates.

Garantiiks ehitusseaduse tähenduses loetakse ehitustöövõtja poolt võetud kohustust tagada, et tema tehtud ehitustöö vastab lepingu tingimustele ning ehitustöö tulemusel ehitatud hoonel või selle osal säilivad määratud aja jooksul sihipärase kasutamise ja hooldamise korral ehitise või selle osa kasutamiseks vajalikud ohutuse ja kasutamise omadused ja kvaliteet.

Nii planeerimis- ja ehitusseaduses (edaspidi: PES) kui ka uues ehitusseaduses sätestatakse garantiiajaks vähemalt kaks aastat. Nii et formaalselt vahet ei ole. Sisuline vahe seisneb selles, et PES kohaselt algab garantiitähtaeg kasutusloa saamisest. Kuna teatavasti antakse kasutusluba kohaliku omavalitsuse poolt omaniku taotlusel, siis ehitustöövõtja ei saa kuidagi seda protsessi mõjutada, mistõttu tema vastutust ei saa siduda temast olenemata tingimustega. Kuna garantiitähtaja sidumine kasutusloaga ei ole õige ja on praktikas tekitanud probleeme, on nüüd seda muudetud.

Ehitusseaduse kohaselt algab garantiiaeg ehitamise lõppemise päevast arvates. Ehitamise lõppemise päeva lepivad ehitustöövõtja ja ehitise omanik kokku nendevahelises ehituse töövõtulepingus. Kui lepingus ei ole määratud tööde lõppemise päeva, loetakse ehitustööde garantiiaja alguseks tööde omanikule üleandmise päev. Võib juhtuda, et ka üleandmine ei toimu akti alusel, siis tuleks kokku leppida, kuidas toimub üleandmine. Muu hulgas, tulenevalt ka riigikohtu lahenditest, loetakse ehitustööd üleantuks-vastuvõetuks, kui ehitist on asutud kasutama.

Ehitustööde käigus ehitisse paigaldatud seadmetele kohaldatakse seadmete tootja poolt ettenähtud garantiid. Ehitustöövõtja poolt seadmetele antav garantii kestus ei tohi olla lühem kui kuus kuud. Ehitusmaterjalide garantii ei oma tähtsust, kuna materjalid muutuvad püsivalt ehitisse paigaldamisel ehitise olulisteks osadeks.

Väga oluline on silmas pidada, et ehituse töövõtuleping sõlmitakse ehitustöövõtja ja tellija (omaniku) vahel. Kui kasutatakse alltöövõtjaid, sõlmib alltöövõtja ehituse töövõtulepingu peatöövõtjaga, mitte tellijaga. Praktikas tuleb tihti ette, et alltöövõtjad annavad pikema garantiitähtaja kui peatöövõtja tellijale. Näiteks võiks tuua katusetööde tegijad, kes annavad paljudel juhtudel 10 aastase garantii. Kõigepealt tuleks hinnata, kas garantii antakse katusetöödele või katusekattematerjalidele. Enamusel juhtudel muidugi materjalidele. Mis tähendus on siis alltöövõtjate garantii tähtajal? Nagu juba öeldud, annab alltöövõtja garantii peatöövõtjale. Kui nüüd ehituse töövõtuleping tellijaga on lõppenud, algab peatöövõtja poolt antav garantiiaeg. Kui alltöövõtja ei ole sõlminud eraldi kokkulepet tellijaga oma töödele pikema garantii andmise kohta, lõpeb ka alltöövõtu garantii peatöövõtja garantii lõppemisega. Järeldus on, et tellija jaoks alltöövõtja 10 aastane garantii ei kehti.

Milleks siis garantiiaeg on mõeldud? Garantiiajal ilmsiks tulnud ehitusvead peab kõrvaldama ehitustöövõtja omal kulul mõistliku aja jooksul. Selleks, et tagada ehitustöövõtja poolt oma garantiiaegsete kohustuste täitmine, kasutatakse praktikas garantiiaegset tagatist.

Tagatise liigis ja suuruses lepitakse kokku omavahelises lepingus. Näiteks riigihangetes on sellise tagatise suuruseks 2% lepingu hinnast. Ka üldkasutatavates ehituse töövõtulepingute üldistes tingimustes kasutatakse sama suurt tagatist. Praktikas on kasutusel ka tagatis, mille korral jäetakse lõpparveldusel töövõtjale välja maksmata 2% tööde maksumusest. Nimetatud summa makstakse töövõtjale välja peale garantiiaja lõppu või garantiiülevaatust. Selleks, et fikseerida ehitustööde olukord garantiiaja lõppemisel, võiks kokku leppida, et garantiiaja lõppedes teostatakse garantiiülevaatus.

Oluline on mõista üheselt või püüda täpsemalt kokku leppida selles, millised on garantiitööd. Paljudel juhtudel kasutatakse garantiiaega, et nõuda ehitajalt remondi tegemist. Tegelikult on töövõtja kohustatud parandama need puudused tema poolt kokkulepitud töödes, mis ilmnevad peale tööde vastuvõtmist. Samuti ei saa nõuda puuduste likvideerimist ehitaja kulul, kui ilmnevad projektivead vms. Näitena võib tuua juhtumi, kui üldkasutatavates hoonetes valede põrandaplaatide paigaldamisel nõutakse ehitajalt nende asendamine uutega, sest need on kulunud. Tuleb selgitada, miks ja kelle korraldusel on need materjalid paigaldatud või on tegemist tõesti töövõtja poolt tehtud vigadega materjali paigaldamisel.

Puuduste ilmnemisel ehitustöödes on töövõtja kohustatud puudused kõrvaldama mõistliku aja jooksul. Lepingus tuleks kokku leppida, milline on mõistlik aeg. Oluline on see sellest seisukohast, et kui töövõtja ei kõrvalda puudusi töös tellija poolt antud tähtaja jooksul, on tellijal õigus teostada töö ise või tellida kolmandalt isikult töövõtja kulul. Võib arvata, et töövõtjal tasub parandada ise oma vead, tuleb odavam. Tellija seisukohast peaks mõistliku aja määratlemisel arvestama reaalset aega töövõtja poolt selleks, et oma personal ja töövahendid võib-olla ka mujalt objektilt tuua antud objektile.

Autor: Helje Johansoo