Riik loob kõigis kortermajades korteriühistud

Justiitsministeeriumi pressiesindaja Kaisa Lutteri sõnul teeb riik korteriühistu loomisel kõigepealt selgeks, kus korteriühistuid veel pole. "Sinna, kus korteriühistut ei ole, loob kohturegistrite pidaja uue juriidilise isiku - korteriühistu. See tähendab, et korteriühistu jaoks avatakse registrikaart, talle antakse registrikood ja pannakse nimi. See töö tehakse ära varem, aga uued korteriühistud on kuni seaduse jõustumiseni nii-öelda mitteaktiivses olekus," selgitas Lutter.

"Seaduseelnõu arutelus oli erimeelsusi sisuliselt iga eelnõu sätte juures, näiteks tekitas vaidlus küsimus, kas jätta alles nii korteriomanike ühisus kui korteriühistu, või liita need üheks," ütles Lutter.

Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse liikme Urmas Mardi sõnul on nad tänase eelnõuga osaliselt rahul. Kõige olulisemaks pidas korteriühistute liit seda, et kui algselt taheti ühistud ära kaotada, siis tänases versioonis tehakse kõigist kortermajadest ühistud. "Põhiline on see, et seadus algsest keerukusest on tänaseks saanud olulise mõistliku vormi ja väga paljusid liidu ettepanekuid, mida on üle 200, on justiitsministeerium aktsepteerinud," ütles Mardi.

Korteriühistute liit pole rahul sättega, kus tahetakse muuta täna kehtivat korteriühistuseadusest tulenevat viivisemäära (umbes 25,5%) ja asendada see võlaõigusseadusest tuleneva üldise viivisemääraga (umbes 8-9%). "Meie eesmärk ei ole pitsitada või hirmufaktori all hoida, vaid see viivis tekitab preventiivse iseloomu. Ühistute puhul on võlgnikud väga keeruline probleem, seetõttu võikski viivis olla vähe suurem, et korteriomanikud oleksid maksekohustuslikud," selgitas Mardi.

Urmas Mardi lisas, et seaduses rakenduv uus põhimõte, mis on ühinguõiguslikust põhimõttest erinev Eesti õigussüsteemist, on see, et uuest seadusest lähtuvalt pole põhikirju enam vaja ning tuginetakse seadusele. "Me leiame, et inimestel on raske seaduseid lugeda, põhikiri oleks just see, mis oleks lihtsamini loetavam ja selgem dokument. Täna on siin selge vastuolu." 

Kui hetkel saavad korteriühistu juhatuse liikmeteks olla füüsilised isikud, siis 2018. aastast on see võimalus ka juriidilistel isikutel, näiteks kinnisvarahaldusettevõtetel. "Nüüd saaks olla juriidiline isik teise juriidilise isiku juhatuse liige, mis on Eesti õigussüsteemis uus lähenemine. Me leiame, et ei ole õige katsetada miljoni eestimaalase pealt uusi õiguspõhimõtteid," ütles Mardi.

Eesti Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koja esimehe Andres Hermeti arvates on korteriühistuseadust keeruline rakendada, kuid tema hinnangul on seaduseelnõu eesmärk õige. Olulise muutusena toob Hermet välja senimaani reguleerimata olnud korteriühistute vastutuse, kus ühe omaniku kahju tekitamisel kolmandatele isikutele vastutasid kõik korteriomanikud koos. Lisaks sellele on nüüdsest reguleeritud täpsemalt korteriomaniku vastutus korteriühistu siseselt.

"Täna on ju olukord, kus teine kord on üürivõlad nii suured, et korterimüügi korral raha üle ei jäägi. Varem võis nii olla, et korteri kommunaalvõlad läksid üle ostjale ja korteri kommunaalvõlad ületasid väiksemates kohtades turuväärtust," ütles Hermet. Nüüd reguleeritakse kommunaalkulude, hüpoteegi ja korteri enda hinna suhet. "Muidu ei anna pangad enam väiksematesse kohtadesse laenu, kui on oht, et nende hüpoteek jääb tahapoole kommunaalkulusid ja kui need kulud kasvavad liiga suureks, siis hüpoteegi väärtus kaob sealt tagant ära," selgitas Hermet.

Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liikme Priidu Pärna arvates on eelnõu liikumine õiges suunas. "Praegu on see õiguslik olukord väga segane, kuna hetkel on sisuliselt kolm seadust, mille puhul peab kortermajade haldamisel lähtuma," ütles õigusteaduse doktor Pärna. "Selle seaduse positiivne külg on see, et kortermajades, kus ühistuid pole, et seal tekib selge seaduslik keha, kes selle maja valitsemise eest vastutab ja kes siis hakkab majaomanike nimel otsuseid vastu võtma."

"Kui ühistuid polnud, siis majale oli valitseja määratud, mingi haldusettevõte. Kui selline maja tahtis lepingu sõlmida, siis selle oleks pidanud sõlmima kõik korteriomanikud ühiselt, aga kui majas on nii palju omanikke, siis on see ju suhteliselt raskendatud," selgitas Pärna, kelle sõnul on väga oluliseks asjaks ka vastutuse kontseptsioon selles seaduses, mis muudab võlausaldajate positsiooni kindlamaks. "Uue seaduse järgi tekib korteriomanike täiendav vastutus koos korteriühistuga võlausaldajate ees, et kui ühistul ei ole raha või vahendeid, saavad nad seda sisse nõuda ka korteriomanikelt, kes vastutavad koos ühistuga."

Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liidu juhatuse esimees Jüri Kröönström tõi välja hetkel kehtiva erisuse, kus korteriühistus oleva korteri müügi puhul läheb võlgnevus üle järgmisele ostjale, kuid ühisuse puhul jäävad kohustused eelmise omaniku kanda. "See ei ole mitte kuidagi põhjendatud olnud ja seda eelnõu kindlasti muudab."

Tema arvates on uue regulatsiooni puhul probleemne see, et kuni kümne korteriga ühistus, kus juhatust pole, tuleb tehingute sooritamisel saada kõigi korteriomanike allkiri. "See korterite arv võiks väiksem olla, näiteks kuus," ütles Kröönström ning lisas, et eelnõu teeb õigussuhted selgemaks. "Kaks viiekordset maja on kõrvuti  ja täiesti ühesugused. Ühes on korteriühistu, teises korteriühisus, ühistule Tallinna linn annab raha renoveerimiseks, ühisusele ei anna."

Kinnisvara haldajate ja hooldajate esindaja arvab, et seadus võiks jõustuda juba 2015. aastal. "Mõned sätted jõustuvad varem, aga tervikuna viie aasta pärast," ei mõista Kröönström, miks seaduse vastuvõtmine nii kaua aega võtab.

Justiitsministeeriumi pressiesindaja Kaisa Lutter ütles, et nii palju aega kulub seetõttu, et kõigepealt on vaja läbi viia olemasolevate korteriühistute inventuur ja siduda need korteriomanditega. "Praegu registrites selline seos puudub. Kõige selle võimaldamiseks on vaja muudatusi teha ka registrite süsteemides. Seda ei saa omakorda alustada enne, kui on selge, mis kujul seadus jõustub," ütles Lutter.

Tasub teada

Seaduseelnõu jõustumisel 2018. aastal

saavad korteriühistute liikmed oma õiguste ja kohustuste teadmiseks vajaliku informatsiooni vaid ühest seadusest.

loob riik kõikides kortermajades, kus seda veel loodud pole, ühistud.

saavad juriidilised isikud olla korteriühistu juhatuse liikmed.

jäävad korteri võõrandamisel kommunaalvõlad ostja kanda.

saab korteriühistu taotleda kommunaalvõlgniku hüpoteegiga ülekoormatud korteri mahamüümist täitemenetluses.

tekib korteriomanike ühine vastutus korteriühistuga võlausaldajate ees.

vastutavad kõik korteriühistu liikmed kortermaja tekitatud kahjude hüvitamise eest.