Pangad taltsutavad väikelinnade kinnisvarabuumi

Maa-ameti andmetele tuginedes kujunes korteritehingute keskmiseks mediaanhinnaks 1236 €/m2. Ruutmeetrihind oli sealjuures võrreldes detsembriga langenud 7,1%, kuid eelmise aasta sama ajaga võrreldes kasvanud 15%. Turu aktiivsust ja hinnakasvu veavad endiselt tehingud Tallinna uusarendustega.

Mujal Eestis on võrreldes aastataguse ajaga suuremates keskustes küll korteritehingute arv märkimisväärselt kasvanud, kuid see on kaasa toonud tagasihoidliku hinnakasvu, kirjutab Arco Real Estate’i analüütik Mihkel Eliste kuuülevaates.

Tallinna turgu mõjutavad uued korterid

Tallinnas tehti jaanuaris 760 korteritehingut, mida oli 19% vähem kui detsembris, kuid koguni 39% rohkem kui aasta tagasi jaanuaris. Tehingute mediaanhind oli 1646 €/m2, mis on detsembriga võrreldes 2,1% väiksem, kuid mulluse jaanuariga võrluses 14% suurem. Praegu ei ole uusarendustega seotud statistikat veel avaldatud, kuid on alust arvata, et uute korteritega tehingute osakaal jäi sarnaselt detsembrile ligi 25% lähedale. Seejuures tuleb arvestada, et müüdud uutest korteritest on suurem osa ostja juba leidnud, kuid et lepingud sõlmitakse korterelamute valmides, siis peegeldub see ka jaanuari statistikas.

Tallinnas kasvas tehingute nii vanemate tüüpkorterite (Mustamäel) kui möödunud buumi ajal püstitatud korterite puhul. Võis märgata ligi 40% tehingute arvu langust Lasnamäel ja Kristiines, hinnakasv oli võrreldes detsembriga vaid Haaberstis.

Tüüpkorterite aastaseks hinnakasvuks oli jaanuari andmete põhjal 5,9% ja 2001-2016 ehitatud korterelamute puhul 2,0%. Tüüpkorterite hiiliv hinnakasv on viinud olukorrani, kus uusarenduste ja vanemate korterite hinnaerinevus on langenud juba 1,25kordsele tasemele, mida võis täheldada ka 2007. aastal.

Eelmise aasta viimases kvartalis väljastati Harju maakonnas 28 korterelamu ehitamisluba, ehitama hakati seitset korterelamut (kokku 242 korterit) ja valmis sai 25 (kokku 686 korterit). Võrreldes kolmanda kvartaliga anti korteritele küll 44% rohkem kasutuslube, kuid ehitustegevust alustati 35% vähematel juhtudel ja ehituslube anti 36% vähem. Võrreldes 2015. aasta IV kvartaliga väljastati 1,2% rohkem kasutuslube, kuid ehitamist alustati koguni 62% vähem ning ehituslube väljastati 29% vähem.

Võrreldes 2014. aasta sama ajaga anti ehituslube välja samas mahus, kuid vähenenud on ühes korterelamus paiknevate korterite arv ehk uued korterelamud on mahult väiksemad.

Tallinnas on pakkumiste arv languses - augustist kuni jaanuarini ligi 11%. Pakkumispõhised hinnad aga on kasvanud 2,8%. Hinnakasvu järsku kiirenemist aga siiski prognoosida ei saa, sest juba antud ehituslubadega, kuid ehitusega alustamata projekte on võrdlemisi palju.

Tartus nii hinnatõus kui -langus

Tartus tehti jaanuaris 124 korteritehingut, mida oli 12% vähem kui detsembris kuid 31% rohkem kui eelmise aasta jaanuaris. Korteritehingute mediaanhinnaks kujunes 1228 €/m2, mis oli võrreldes detsembriga langenud 6,0% ja varasema aasta jaanuariga võrdluses kasvanud kõigest 0,9%. Kuine hinnalangus ei olnud kogu turul ühtlane, tüüpkorterite mediaanhind kasvas 7,2% kuid 2000-2016 ehitatud korterelamute korterite puhul langes 6,6%. Tüüpkorterite hinnakasv tulenes valdavalt tehingutest ühetoaliste korteritega, millel on väiksusest tulenevalt kõrgem ruutmeetrihind.

Jaanuaris tehti Pärnus 49 korteritehingut, mida oli 13% vähem kui detsembris ja 36% vähem kui novembris. Võrreldes 2016. aasta jaanuariga kasvas tehingute arv 20%. Tehingute mediaanhinnaks kujunes 949 €/m2, mis oli võrreldes detsembriga langenud 6,0% kuid on möödunud aasta sama ajaga kasvanud 1,2%.

Sarnaselt Tartule oli aastane hinnakasv võrdlemisi tagasihoidlik, korteriturg on võrreldes aastataguse ajaga püsinud samas seisus. Jaanuaris võis tehingute struktuuri põhjal märgata ennekõike paneelelamute piirkondades kahetoaliste korteritega tehingute mahu vähenemist.

Pangad hoiavad väikelinnades buumi tagasi

Viimaste aastate kiire hinnataseme ja tehinguaktiivsuse kasv on ajalise nihkega jõudnud ka väikelinnadesse. 2016. aastal võis mitmes maakonnakeskuses märgata elanikkonna kasvamist väljaspoolt sisserännanute toel, mis on tekitas nõudlust nii omandi- kui üüriturul. Pakkumiste vähesust on märgata ennekõike Rakveres, Viljandis, Paides, Raplas ja ka Pärnus. Vähenenud on keskküttega heas korras korterite pakkumine.

Pakkumiste pidev vähenemine on sarnaselt kunagisele buumile loonud olukorra, kus müüja hinnasoov on kohati kasvanud vara tegelikust turuväärtusest 1,5 kuni 2 korda kõrgemaks. Üksikutest kõrgema hinnaga kuulutustest saavad teised pakkujad kiirelt innustust - utoopilisi korterihindu on kohati eriti hästi märgata just Rakvere linnas.

Pakkumiste vähesuse ja potentsiaalsete huviliste rohkuse tõttu on inimestel vaatamata kõigele selliste varade vastu huvi, kuid vähese omafinantseeringu ja vara tegeliku madala turuväärtuse tõttu ei ole neil sellist kinnisvara pangalaenuga paraku võimalik osta.

Autor: Mihkel Eliste, Arco Real Estate'i analüütik