Kinnisvaraga teenib raha igast asendist

„Olen kogu aeg olnud seda meelt, et igas majandustsüklis on alati võimalik raha teenida,“ oli Scandium Kinnisvara arendusjuht Kalle Aron enesekindel. „Inimestel on elupaika kogu aeg vaja olnud ja ilmselt on ka tulevikus,“ näeb ta kinnisvarasektoris perspektiivi. Tema sõnul võib tehnoloogia asendada tulevikus küll töökohti erinevates valdkondades, kuid vajadust kinnisvara järele ära kaotada on väga keeruline.

Aron soovitab kinnisvaraga investeerimist alustada võimalikult varakult ning seda sõltumata parasjagu käimasolevast majandustsüklist. „Kui inimene mõtleb, kas on mõistlik praegu kõrgete hindadega investeerida, siis mina leian, et tegelikult vahet ei ole, mis see korter vahepeal maksab,“ märkis ta. „Kui investoril on pikaajaline plaan ja sihiks on kinnisvara välja üürimine, siis 20 aasta pärast oled nagunii võitnud selle korteri endale tasuta, sest üürnik on selle kinni maksnud,“ selgitas ta.

Odav laenuraha soosib alustamist

Praegu soosib investeerimisega alustamist ka fakt, et laenu saab küllaltki soodsatel tingimustel. „Raha on turul odav ja palgad on palju kasvanud. Eks vaikselt hakkab ka keskpankade raha odavnemine majandusse jõudma,“ rääkis Scandium Kinnisvaras investorsuhete ja nõustamisega tegelev Roosaare. „Raha kallinemisest pole keegi huvitatud, pigem üritatakse see all hoida ja sellega riikide võlakoormad ära inflateerida.“

Nii on huvi suurenemist kinnisvara vastu juba märgata ning seda tõestab ka Aroni ja Roosaare arendatav SpaceCube’i projekt, mille tulemusena ehitatakse vanast Mustamäe telefonijaamast üürielamu, kus on 33 korterit suurusvahemikus 12-32 ruutmeetrit. „Oleme suutnud sellest ära müüa juba 70 protsenti ja seda nii, et silmanähtav ehitustegevus pole veel alanud, käivad alles lammutustööd,“ rõõmustas Aron. „Väga paljud maksavad kohe ka vähemalt poole korteri maksumusest sisse,“ lisas Roosaare.

Roosaare sõnul eelistaks ta väikese üürikorteri ostmist aktsiatesse investeerimisele. „Viimastega on oluliselt lihtsam raha kaotada,“ oli ta veendunud. „Kinnisvaras saab läbi mõelda, kuidas hirmude ja riskide realiseerumist vältida ning ise oma käekäiku mõjutada, samas kui näiteks Enn Panti ja Tallinki juhatust mõjutada on suhteliselt võimatu,“ lisas Aron.

Seejuures rõhutab Roosaare, et alustama peaks kohe, sest nii on võimalik koguda kapitali krahhi ajaks, mil kinnisvara hind kukub. „Ideaalis võiks olla nii, et buumi tipus müüd oma korterid kalli raha eest ära ja ostad seejärel odavalt kokku,“ märkis ta.

Veel peab Roosaare heal ajal alustamise eeliseks võimalust luua kontakte ja omandada kogemust. „Kui tahta alustada majandussurutise ajal, ega siis keegi niisama laenu anda ei taha, eriti kui laenusoovijal pole kinnisvaraäris kogemust,“ arvas ekspert. „Sellepärast on vaja kogemust ja tutvusi,“ ütles Roosaare.

Väikesed korterid kui riskimaandus

Roosaare ja Aron eelistavad arendada ja välja üürida peamiselt väikeseid kortereid alates 12 ruutmeetrist. „Väikesed korterid on üldise majandusolukorraga vastupidi liikuvad instrumendid – kui Etalon panustab volatiilsusindeksi tõusule, siis meie väikestele üürikorteritele,“ selgitas Roosaare. „Kui majandusel läheb hästi, siis loomulikult liigutakse 12 ruudu pealt 16 ruudu peale ja 16 ruudu peal olijad hakkavad maja ostma – krahhi tingimustes on protsess vastupidine.“

Seda, et väikestesse üürikorteritesse kolitakse ajutiselt ning suuremate vajaduste teke sunnib üürnikud tihti vahetuma, investorid ei karda. „Üürnikud, jah, vahetuvad sellist tüüpi korterite puhul kiiremini – piir läheb sealt 12 ruudu pealt,“ tõdes Aron. „Kui 16 ruudu peal saab peaaegu normaalselt elada ka kahekesi, siis 12 ruutmeetriga on nii, et kui üürnik leiab partneri, siis on minek ja uus kodu.“

Üürnike kiire vahetumine suurendab aga halduskoormust, kuid ka selle vastu on Aron suutnud end kaitsta. „Halduskoormuse suurenemine on omanikule ka võimalus – kui maaklereid mitte kaasata, saab korteri välja üürimisel ikkagi võtta väikest lepingutasu, mis jääb alla maakleri poolt nõutavale,“ kirjeldas ta üht võimalikku lahendust ajakulu kompenseerimiseks. „See katab töötunni ja pingutuse ära ning kui üürnik tihti vahetub, saab varsti endale juba väikese viimase hetke Türgi reisi lubada.“

Sellegipoolest leidis Aron, et üürnike püsimise nimel saab ka ise palju ära teha. „Elamine tuleb mugavaks teha, tuleb saavutada see, et väikeses korteris miski üürniku ei hammusta,“ arvas ta.  Samuti kuulub Aroni põhimõtete hulka see, et häid üürnike ta hinna tõstmisega ei traumeeri. „Kui peletad üürniku minema ja juhtub, et leiadki paari nädala pärast uue, siis oodatav võit võib vahepeal aset leidnud vakantsuse tõttu ära kaduda.“

Arvesta korrektsiooniga

Võimalikku ohtu näeb Roosaare aga selles, et turg võidakse üle valada ebamõistlike kinnisvara objektidega. „Võime ise konservatiivsed olla ja teha mõistlikke investeeringuid, kuid see ei takista teistel turgu ebamõistlike objektidega täis valamast,“ märkis ta. „Seda eriti siis, kui seadustik muutub selles suunas, et igaüks saab väikeseid tubasid ehitada ja turu nii üle ujutada.“

Sellegipoolest julgustab Aron üürikorteritesse investeerima ning esimest sammu astuma, kuid rõhutab, et seejuures tuleb hoolikalt läbi mõelda, kuidas oma riske korrektsiooni ajal maandada. „Tuleb mõelda, kas ollakse konkurentsivõimeline ka siis, kui turule tuleb palju uusi kortereid,“ rääkis ta. „Konkurentsivõimet mõjutavad peamiselt piirkond ja korteri seisukord – kui soetada üürikorter kesklinna või ülikoolide lähedale, ei saa väga mööda panna,“ arvas Aron.

Kindlasti tuleks Aroni sõnul vältida vanade ja kõrgete kommunaalmaksetega korterite soetamist. „Tiheneva konkurentsi tingimustes võetakse kõigepealt ära uued ja ilusad ning madalate kommunaalidega elamispinnad,“ selgitas ta. „Tihti ei soovita elada Stalini-aegses hruštšovkas, kus keegi praeb üleval sibulat ja kõrval keegi jaurab,“ põhjendas ta seda, miks näiteks SpaceCube’i projekti puhul keskendutakse tehnoloogialinnakus töötavale noorele inimesele. Ta lisas, et inimesed teevad otsuseid emotsioonide ajel, kuid põhjendavad neid hiljem endale ratsionaalselt.

Aron leiab, et kui liigselt korrektsiooniohtu karta, võib see samuti negatiivselt mõjuda. „Aitab see, kui püüda vähem tõmmelda ning lasta lahti soovist midagi tohutult alla turu hinna osta – lihtsam on endale tunnistada, et kesklinnas teenib täna 5-6protsendilist tootlust ning sellega leppida,“ leidis ta. „Vastasel juhul võid head investeeringut otsima jäädagi, möödub aastaid ning sa pole ikka kuhugi jõudnud – ideaalset tehingut oodates võib pool elust mööda minna,“ põhjendas Aron, miks ka liigne kartlikkus on risk.

Iibe pärast ei muretse

Roosaare toob ühe riskina välja ka Eesti demograafilise seisu. „Olen mures rahavstikupüramiidi pärast – praegune buum on tuginenud laulva revolutsiooni lastele, kes hetkel tarbivad – samas on ülikoolis õppijate arvu pealt näha, et tudengite arv on vähenenud,“ vihjas ta, et see võib tehnoloogialinnakutesse rajatavate üürimajade klientide arvule halvasti mõjuda.

Rahvastiku vähenemisest tulenevaid probleeme aitab aga tasakaalustada sisseränne. „Väga palju on juurde tulnud välistudengeid ning IT-l põhinevaid start-up'e, mis inimesi Eestisse meelitavad,“ rääkis Roosaare. „Eelmisel aastal oli rändesaldo positiivne – kuigi päris palju eestlasi läks ära, tuli muudest riikidest inimesi asemele – näiteks Stroomi residendsis, kus meil on 21 korterit, on pooled juba välismaalased, peamiselt Aafrikast, Lõuna-Ameerikast, Ukrainast ja Valgevenest,“ lisas Aron.

Roosaare sõnul ei tasu muretseda ka sellepärast, et huvi kinnisvarakoolituste vastu on suurenenud. „Kõik, kes seal osalevad, ei hakka tavaliselt kinnisvara investoriks, paljud käivad pikalt inspiratsiooni kogumas,“ rääkis Roosaare.