Massiline ehitamine Põhja-Tallinnas toob arendajatele lisakohustuse

Alates novembrist riigikogu koha Tallinna abilinnapea ameti vastu vahetanud keskerakondlane Andrei Novikov tahab, et arendajad panustaksid rahaliselt ka sotsiaalse taristu, näiteks lasteaedade ehitusse. Põhjus peitub selles, et lähiaastatel ehitatakse Tallinas mere äärde ligikaudu 10 000 uut korterit, mis võiks tuua piirkonda 20 000–25 000 uut elanikku. Novikov märkis, et see seab kindlasti oma nõudmised ka linnale, kes peab tulema kaasa erineva infrastruktuuriga.

„Ma kindlasti ei tahaks olla samasuguses olukorras, nagu eelmise buumi ajal olid meie naabervallad, kes ühelt poolt kutsusid elanikke endale põldude peale elama, kuid teiselt poolt jätsid tegemata teed-tänavad ja suuresti ka lasteaiad ja koolid, mis ongi toonud kaasa selle, et elatakse väljaspool Tallinna, aga endiselt käiakse kingi parandamas või last lastehoidu viimas Tallinnas,“ rääkis Novikov. Ta lisas, et see on tegelikult osalt ka põhjus, miks on Tallinnas nii palju ummikuid.

Loe ka sellest, milline on probleem Tallinna lähivaldades.

Novikovi sõnul tingib suure rahvamassi kolimine endistele tööstus- või sadamaaladele paratamatult selle, et peab juurde ehitama suurusjärgus 10-15 sotsiaalobjekti, olgu selleks siis koolid või lasteaiad. Ta sõnas, et seni on näiteks kommunaalamet nõudnud mitmelt arendajalt, et nad aitaksid uusarenduste puhul tasuda infrastruktuuri väljaehitamise eest. „Ühelt poolt on mõistlik, et kui kuskile poolsaare lõppu tekib suur elurajoon, ei vea need ristmikud ega kanalisatsioonitorud välja. Arendaja, kes loob ühelt poolt inimestele võimaluse seal elamiseks, peaks ka omalt poolt finantseerima ja mitte ainult panema majaesise asfaldi, vaid panustama ka laiemalt.“

Seega peaks Novikovi sõnul linn pöörama järgnevatel aastatel erilist tähelepanu sellele, et kui tekib rohkem kui 2000–3000 inimesega elukeskkond, oleks tagatud ka lasteaiakoht või vähemalt maa-ala, kuhu lasteaed tulevikus ehitada. „Kas selle lasteaia ehitab välja arendaja või see lepitakse muul moel linnaga kokku on, on edasise võlaõigusliku lepingu küsimus,“ selgitas Novikov.

Novikovi sõnul ei saa lasteaedade ehitamist nõuda arendustelt, mis on juba töös. Suuremate projektide arendajatega, kes detailplaneeringu sooviga praegu linna poole pöörduvad, aga juba arutatakse rahalist panustamist sotsiaalehitistesse.

Kinnisvaraarendajal Hepsor valmib Põhja-Tallinnas Sitsi Õunaaedade projekt. Ettevõtte juhatuse liige ja üks omanikke Kristjan Mitt suhtub linna sellisse plaani kriitiliselt. „See on piltlikult järjekordne maks, mille maksab kinni lõpptarbija ehk siis selle sama linna elanik. Siin linnas elades ta niikuinii maksab makse, nüüd on see järjekordne maks. Loomulikult arendajatele see ei meeldi.“

Mitt sõnas, et kui linn tahab lisamaksu seada, areneb linn järelikult liiga kiiresti, et senisest maksutulust ei piisa. „Tegelikult tavalisele linnaelanikule on korteri hind niigi kallis. Kui sinna juurde panna veel lisatuhandeid eurosid, siis ma ei tea, kui mõistlik see on. Mina seda ei pooldaks, kui ma peaksin hääletama.“

Mitt märkis, et teistpidi suunab linn ju ise, kuhu kui palju annab planeeringuid teha. „Meie ei saa kunagi minna tühja maa peale ja öelda, et sinna ma nüüd teen 10 korrust või 20 korrust või 50 korterit või 100. Linn ütleb, et linn suunab, kuhu ta inimesi paneb. Kui ta lisaks sellele suunamisele ütleb, et ei jõua neid lasteaiakohti ja koolikohti tekitada... Kui lasteaia- või koolimaks panna, see on linna õigus ja las nad siis kasutavad seda.“

Miti sõnul on arendajatel juba niigi rahalisi kohustusi linna ees. „Kui me näitena toome Sitsi korterid, kus on praegu 1270 korterit ehituses, seal me pidime infrastruktuuri investeerima peaaegu poolteist miljonit eurot: ristmiku välja ehitama jne,“ rääkis Mitt. Tema sõnul pole sugugi nii, et praegu arendajad ei panusta. Mitt lisas, et kui hakata nüüd eriliselt maksustama uue korteri loomist, hakkab neid vähem tulema. „Juba selle poolest on korterid järjest kallimad, et keeratakse kogu aeg peale energianõudeid. Ehitushinnad tõusevad, palgad tõusevad, ehitus kallineb niigi hüppeliselt. Ja kui me nüüd veel paneme täiendava maksu, mulle ei mahu see pähe – miks?“ Samas ütles ta, et kui arendajad planeerivad nii, et linnaareng ei tule kaasa, tuleb mingid lahendused leida. Siiski rõhutas ta, et maksutulu tuleb elanikelt igal juhul linna.

„Enam ei saa jätkata niimoodi, et eraettevõtja dikteerib linnale kohustusi,“ ütles Novikov. Tema sõnul pole normaalne, kui eraettevõtja loob suure hulga elamispindu ja hiljem hakkavad elanikud nõudma linnalt lasteaia ehitamist. „Kusjuures lasteaeda pole füüsiliselt võimalik kuskile ehitada, sest kõik on elumaju täis topitud. Selles suhtes ei ole ka selline olukord normaalne, kus linn pannakse arendajate poolt sundseidu.“

Selle peale, et arendajad toovad linna palju uusi maksumaksjaid ja maksutulu, ütles Novikov, et ühelt poolt on see õige ja linn on selle üle tegelikult õnnelik. Küsimus on aga tema sõnul selles, et linnal on ajalises mõttes oma plaanid linna normaalseks toimimiseks. Kui aga tuleb päevapealt plaanid ümber teha, sest keegi otsustas, et ehitab väga palju elupindu, pannakse linn sunniviisiliselt olukorda, millega ta ei ole arvestanud.

Küsimuse peale, kas lisanduvast maksutulust ei piisa sotsiaalsete ehitiste jaoks, vastas Novikov, et tema arvates piisab. „Kuid võib-olla ei piisa nii kiiresti. Lisanduv elanik tahab teenust saada juba täna, mitte kümne või kahekümne aasta jooksul. Siin on puhtalt majanduslik loogika, mis ütleb seda, et teatud hetkel tuleb surve linna eelarvele suurem.“

Transiidi- ja kinnisvaraärimees Endel Siff, kellele kuuluvad näiteks Meeruse ja Bekkeri sadam Kopli poolsaarel, tõdes, et lasteaiad ei ole Põhja-Tallinna kõige suurem probleem. Ta märkis, et 1990. aastatel suleti nii kesklinnas kui ka Õismäel paljud lasteaiad ja kinnistud muudeti kinnisvaraarendusteks. Kuna aga Põhja-Tallinnas olid kinnisvarahinnad toona suhteliselt madalad, jäid lasteaiad alles.

„Kuid iseenesest pole vale mõte panna arendajad panustama sotsiaalvõrgu väljaarendamisesse. See on täiesti loogiline,“ ütles Siff.

Ta märkis, et panustamine sotsiaalsesse taristusse on arendajate ja linnavalitsuse läbirääkimiste küsimus. Sifi sõnul on aga tähtis hoida ära diferentseeritud lähenemine, mis osa arendajaid mõjutab vähem, teisi aga koormatakse väga raskelt. „Reeglid peaksid olema läbipaistvad ja arusaadavad kõigile, et ära hoida potentsiaalset korruptsiooni.“

Sifi teada on see näiteks Viimsis korraldatud nn uksemaksu näol, mis tähendab, et iga kinnistu pealt panustab arendaja Viimsi sotsiaalarengu fondi. Selle rahaga ehitab vallavalitsus tänavaid, teid, koole, lasteaedu ja muud vajalikku. „See ei ole vale lähenemine, et linn tekitab endale vastava analoogse fondi ja kõik arendajad panustavad sellesse võrdselt,“ leidis ta.

Sifi hinnangul on Põhja-Tallinn suure linnaarendusliku potentsiaaliga mereäärne piirkond. „Kümne aasta pärast ma näen, et see on linna kvaliteetseim elukeskkond. Ilmselt seda piirkonda arendades õnnestub vältida vigu, mis tehti kesklinnas, mis lihtsalt koormati arendustega kõvasti üle ning transport ja muu infrastruktuur ei tulnud järgi."

Tallinna linnaga koostöö võtab aga aega. Nii on Meeruse sadama teemal suheldud linnaga poolteist aastat, et algatada endise sadama territooriumile detailplaneering. „See on 7 hektarit maad vastu merd. Seni pole me detailplaneeringu algatamiseni jõudnud – mis iganes põhjusel,“ nentis Siff.

Vastab vandeadvokaat Urmas Volens:

Sellisel eesmärgil arendajalt raha küsimiseks otsest alust õiguslikku alust ei olegi. 2015. aastal jõustunud planeerimisseadus sätestab, et konkreetselt planeeringuga ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuste, välisvalgustuse ning tehnorajatiste puhul võib kohalik omavalitsus panna nende väljaehitamise kohustuse arendajale, kuid laiemat arendajalt raha küsimise õiguslikku alust seadus ette ei näe.

Samas on kohalikul omavalitsusel jätkuvalt võimalik jätta planeering kehtestamata põhjendusel, et KOVil puudub rahaline võimekus täita arenduse tõttu lisanduvate elanike suhtes oma seadusest tulenevaid kohustusi või jääksid muud kohustused täitmata, näiteks pole raha, et tagada lasteaiakohti vms. Sellisel kaalutlusel planeeringu kehtestamata jätmisel tuleb aga hinnata muu hulgas seda, kui palju lisandub arendusalale uute inimeste kolimise tõttu KOVi eelarvesse maksutulu, st ka selle kaalutluse rakendamine peab olema tegelikult sisuliselt põhjendatud ja proportsionaalne. Kui sellised põhjendused tõepoolest paika peavad ning on proportsionaalsed ja seetõttu tuleks planeering jätta kehtestamata, siis on võimalik arendajal KOVi eest ilmselt vabatahtlikult mingeid kohustusi üle võtta.

Selline oht loomulikult on, kui KOV ei täida oma kohustust kohelda arendajaid võrdselt. Siiski peab seda igal üksikjuhul eraldi hindama ja kaaluma ning mingeid üldisi hinnanguid anda on raske.

KOV otsustab planeeringu kehtestamise kaalutlusõiguse alusel, arvestades ka KOVile planeeringu kehtestamisega kaasnevaid kohustusi ning nende täitmiseks vajalike rahaliste vahendite olemasolu. Kui KOVi esitatud põhjendused kohustuste täitmisega seotud kulude kandmise võime puudumise kohta peavad tõesti paika, siis on KOVil õigus jätta planeering kehtestamata. Sellisel juhul on arendajal valik, kas ta otsib KOViga koos lahendust kulutuste kandmiseks raha leidmiseks või jääb planeeringust ilma.

Kui põhjendused paika ei pea (näiteks tegelikult lisandub planeeritava elamurajooni tõttu KOVile selline hulk täiendavaid elanikke ja maksutulu, et kulutused on võimalik kanda selle arvel), on arendajal võimalik planeeringu kehtestamata jätmist vaidlustada.

Kui KOVid asuvad oma üldiste kohustuste täitmiseks vahendite puudumise põhjendusel planeeringute kehtestamisest keelduma tegelikkusele mittevastavate põhjendustega, siis on need otsused vaidlustatavad ning suure tõenäosusega neid ka vaidlustatakse.