Rootsi kinnisvarapauk ulatub Eestini

Juba eelmisest aastast on juhitud tähelepanu Rootsi kinnisvarabuumile, kus kinnisvarahindade kiire kasv on jätkunud juba üle seitsme aasta ning hakanud sealset majandust tõsiselt ohustama. Peale suvist hingetõmbeaega on hindade kasv jätkunud ja riskid senisest enam suurenenud. Makromajanduslikust perspektiivist näib areng igati positiivne. Majanduskasv möödunud aastal oli 4,1% ja ka selleks aastaks prognoosib Euroopa Komisjon 3,4%, kuid see pidurdub eeldatavalt oluliselt järgmisel aastal.

Peamised kasvumootorid on olnud sisetarbimine ja investeeringud (enamik jällegi kinnisvarasse), samas kui tööstussektor on arenenud üldisest majanduskasvust oluliselt tagasihoidlikumalt. Ühes kinnisvara ja tarbimisega on suurenenud ka kodumajapidamiste võlakoormus, mis on saavutanud 87% sisemaisest kogutoodangust ja kodulaenu võtnute võlakoorem on üle 360% aastasest sissetulekust. Intressid on rekordiliselt madalad ja kuigi inflatsioon kerkis oktoobris viimase nelja aasta kõrgeimale tasemele, jõudes aasta baasil 1,2% juurde, jääb see siiski oluliselt alla keskpanga pikaajalisele eesmärgile, milleks on 2%. Seega intresside tõusu ei ole endistelt näha ja näib, et pidu võib jätkuda.

Siit tulevad aga hoiatused, et ollakse lähenemas kriitilise piirini. Šveitsi panga UBS kinnisvaraülevaade paigutab Stockholmi Vancouveri ja Londoni järel kolmandaks linnaks, kus on suur kinnisvaramulli tekkimise oht.

Rootsi pankade ja majanduse mõju Eestile on liiga suur. Olulised on siinkohal kaks aspekti. Rootsi on Eesti suurim ekspordipartner, kuhu suundub üle 18% koguekspordist, oluline osa sellest on seotud Rootsi kiiresti kasvanud ehitussektoriga. Probleemide tekkimisel majanduses on meie peamine ekspordi sihtturg löögi all. Veelgi olulisem on aga fakt, et Eesti pangandusturul domineerivad Rootsi pangad (Swedbank ja SEB kontrollivad 62% Eesti pankade laenuturust ja Skandinaavia pangad kokku üle 90%), kes ei jää võimalikust negatiivsest stsenaariumist mitte kuidagi puutumata.

Eriti suurt ohtu näen eraisikute finantseerimisvõimaluste ahenemises. Arvestades, et Rootsi pangad kontrollivad 72% eraisikute laenuturust, on risk ilmne. Pangandusturu viimased arengud näitavad selgelt, et ka teised ei ole valmis võimalikku tühimikku täitma. Danske Bank ja DNB, kellel on senini kokku 11% eraisikute laenuportfellist, lõpetasid juba varem selle segmendi teenindamise ning ka turul kolmandat positsiooni hoidev Nordea, kes nüüd DNB-ga ühiselt tegutsema asub, on tugevam äriühingute teenindamisel ja on oma tugeva positsiooni tõttu Rootsis samuti sealsetest arengutest mõjutatud. Praegu ei ole eeldusi, et loodav ühendpank otsustaks senisest enam jaeturule keskenduda. Seega peale kahe Rootsi suurpanga ei ole Eesti pangandussektoris peale kodumaise LHV, kes väiksema pangana on samuti riskidele avatud, erakliente tegelikult kedagi teenindamas.

Kinnisvaramulli lõhkemine mõjutab otseselt Eesti majanduskasvu. Nagu ka eelmise kriisi ajal nägime, on Skandinaavia pankade peamine huvi tegevuse edukas jätkamine koduturul. Ressursse jaotatakse raskuste tekkimisel välismaiste tütarettevõtete ja filiaalide kahjuks. Rolli ei mängi ka ainult rahaline aspekt. Kui peakontoris tuuled pöörduvad, liigub nõue riske vähendada edasi läbi kogu kontserni ja jõuab ka meile, mis toob vältimatult kaasa finantseerimisvõimaluste olulise vähenemise.

Finantseerimise kättesaadavus on oluline majanduskasvu eeldus. Eratarbimiskulutused moodustavad üle 50% sisemajanduse kogutoodangust ning finantseerimisvõimaluste kokkutõmbumine mõjutab seda negatiivselt. Lisades, et ka äriettevõtete investeeringud on sel juhul löögi all, muutub Eesti niigi õhkõrn majanduskasv sellega kindlasti miinusmärgiliseks.

Tagamaks eraisikute finantseerimise jätkumist ja konkurentsi edenemist, peavad suuremat rolli sel juhul hakkama kandma pankade kõrval alternatiivsed finantsteenused.

Autor: Pärtel Tomberg