Swed: III kvartalis paranes eluaseme taskukohasus enim Riias

Swedbanki Balti investeerimiskeskuse analüüsiosakonna juhataja Kristjan Tamla sõnul jätkus selle aasta alguses hoogustunud Riia korterihindade taastumine ka kolmandas kvartalis, kuigi aastane hinnakasv aeglustus teise kvartali 11% lt 7,8% le. „Hinnatõusu veavad peamiselt Riia kesklinna korterid ja eeslinnade uusehitused; kuna nende korterite tehingute arv on endiselt madal, on ka hinnatase volatiilne. Peamiselt magalarajoonides asuvate vanade korterite hinnad ei ole veel tõusule pöördunud,“ selgitas Tamla Riia kinnisvaraturu hetkeolukorda. Riia BETI väärtuse hüppeliselt paranemist toetasid kõik kolm komponenti, nendest suurim positiivne mõju oli intressimäärade langusel. Korterihinnad langesid 1,7% kvartaalses võrdluses, samas kui netopalk tõusis 0,5%.

Balti eluaseme taskukohasuse indeks (BETI) – mille aluseks on võetud leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5 keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 m² suurust korterit – tõusis Riias teise kvartali 140lt 152le kolmandas kvartalis. Vilniuses tõusis BETI väärtus 110lt 113le, kuid Tallinnas jäi sisuliselt muutumatuks 163,6le. Traditsiooniliselt on keskmine palk Eestis III kvartalis sesoonsete tegurite tõttu madalam kui II kvartalis – tänavusel aastal 3,6% võrra. See oli peamine põhjus, miks Tallinna BETI väärtus jäi kvartaalses arvestuses sisuliselt muutumatuks – varasematel aastatel on BETI väärtus III kvartalis langenud. Intressimäärade langus ja korterihindade aeglustunud kasv mõjusid taskukohasusele positiivselt.

Korteri keskmine ruutmeetri hind kasvas selle aasta kolmandas kvartalis Vilniuses 1,3%, kuid langes Riias 1,7% ja Tallinnas 0,3% teise kvartaliga võrreldes. Aastases võrdluses kasvasid korterihinnad kõigis kolmes pealinnas, sealjuures enim Riias (7,8%), millele järgnesid Vilnius (5,1%) ja Tallinn (3,1%). Meie vaadeldavas suuruses korteri (55 m²) keskmine hind on endiselt kõige kõrgem Vilniuses, kus see ulatus teises kvartalis 61,9 tuhande euroni; sama korteri keskmine hind oli Tallinnas 60,5 tuhat ja Riias 43,7 tuhat eurot.

Kuigi kinnisvarahindade taastumine on Tallinnas pärast kriisi olnud kõige jõulisem ja Vilniuses jäi kriisiaegne hinnalangus kõige väiksemaks, moodustavad korterihinnad mõlemas pealinnas endiselt veidi alla 70% kriisieelsest hinnatasemest. Riias, kus kriis oli sügavaim ja taastumine on olnud märksa vaevalisem, moodustavad korterihinnad vaid veidi enam kui 50% kriisieelsest tasemest.

Korterihindade kasv aeglustus ka Tallinnas, teise kvartali 6,9% lt 3,1%le. „Sellest hoolimata on eluruumide kinnisvaraturul märgata elavnemismärke – uute kodulaenude maht ulatus kolmandas kvartalis kõrgeima tasemeni pärast kinnisvarabuumi lõppu 2008. aastal. Võrreldes 2009. aastaga, mil kinnisvaraturg saavutas madalaima taseme, on uute kodulaenude maht praegu enam kui 50% suurem,“ märkis Tamla.

Uute kodulaenude intressimäär, mille hulka on arvestatud ka erinevad kodulaenu võtmisega seotud kulud, langes kõigis kolmes riigis juba neljandat kvartalit järjest. Kõige enam langesid intressimäärad kolmandas kvartalis Lätis (47 baaspunkti võrra 3,4% ni). Leedus ja Eestis jäi intressimäärade langus mõnevõrra väiksemaks, vastavalt 32 baaspunkti võrra 3% ni ja 26 baaspunkti võrra 2,9% ni. Langevate intressimäärade peamine põhjus on ajalooliselt madalaimal tasemel olev Euribor: 3-kuu Euribor langes teise kvartali 0,69% lt 0,36% le kolmandas kvartalis.

BETI väärtused näitavad, et 1,5 keskmist netopalka teeniva leibkonna jaoks on korter kõige taskukohasem Tallinnas, millele järgnevad Riia ja Vilnius – Tallinnas oli leibkonna netopalk 63,6%, Vilniuses 13% ja Riias 52% kõrgem palgatasemest, mida on vaja, et eluase muutuks taskukohaseks. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30a pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.

„Intressimäärade erinevus peamine põhjus, miks BETI väärtus on Tallinnas veidi kõrgem kui Riias; korterihinna ja netopalga suhe on neis pealinnades võrreldaval tasemel,“ lisas Tamla.