Lonkav ehituskvaliteet

Mitu rahvusvahelist uuringut on andnud tunnistust ehitusvaldkonna ebaefektiivsest toimimisest. Construction Industry Institute’i ­uuring kinnitas, et USA ehitussektoris on 10% kuludest tingitud tööde ümbertegemisest. Ajakiri The Economist viitas uuringule, mille järgi on 30% ehitusmaksumusest seotud ebaefektiivsete töömeetodite kasutamise, vigade, viivitamise ja halva koostööga osaliste vahel. TTÜ mullu valminud uuring, mis käsitles uusi korterelamuid, tõi välja probleeme Eesti ehituses.

Tallinna Tehnikaülikooli ehitusteaduskonna ehitiste projekteerimise instituudi ehitusfüüsika ja arhitektuuri õppetooli juhataja professor Targo Kalamees selgitas, et uuring keskendus aastatel 1990–2010 kasutusse võetud korterelamute ehitustehnilise olukorra kaardistamisele.

“Põhjalikud ehitusfüüsikalised ja sisekliimauuringud tehti 28 korterelamu 63 korteris. Tulenevalt hoonete omanike lubadustest, kehtivatest garantiitingimustest jms ei olnud uuringu käigus võimalik hoonete konstruktsioone avada, et sise- ja välisviimistlustagust olukorda täpselt analüüsida. Selle korvamiseks paluti ehitajatel esitada andmed korterelamute pakkumise, ehitamise ja garantiiaja vältel üles kerkinud probleemide kohta,” rääkis ta.

KredExi eluaseme ja energiatõhususe divisjoni juhi Mirja Adleri sõnul oli uuringus välja toodud vigade rohkus üllatav. “Selgus, et probleeme oli ehituskvaliteediga. Üldiselt tulenesid need ehitusbuumiaegsest kiirustamisest ja väheoskusliku tööjõu kasutamisest,” lisas ta.

Uued normid. Õnneks on enamik ehitiste vastuvõtmisel ilmnenud probleeme Adleri sõnul suudetud garantiiaja jooksul likvideerida. “Praegu tegeletakse aktiivselt ka ehitussektori erialade õppekavade läbivaatamise ja uuendamisega, muutunud on ehitiste kvaliteedi ja energiatõhususe nõuded. Kõik see peaks aitama kaasa uute hoonete kvaliteedi paranemisele,” ütles ta.

Kalamees nentis, et kõiki ühe vitsaga lüüa ei saa. “Tellijaid, projekteerijaid, ehitajaid ja järelevalvajaid on igasuguseid,” lisas ta. Kvaliteet on suuresti aga tellija ja töövõtja vaheline kokkulepe. Korterelamute puhul esineb Kalamehe sõnul see probleem, et hoone lõppkasutaja/omanik on harva tellija ning tal puudub hoone projekteerimisel kaasarääkimise ja ehitamisel järelevalve tegemise võimalus. Seega võib kvaliteeditaseme kokkulepe piirduda esmajärjekorras arendajale kohustusliku kaheaastase garantiiaja perspektiiviga.

Ehitusprojekt peab olema detailne. Kvaliteetse ehitise valmimiseks on vaja olukorda parandada igas sektoris. See puudutab nii tellija teadlikkust ja võimekust nõuda sisulist kvaliteeti, projekteerimise põhjalikkust, ehituskorralduse asjatundlikkust, ehitustööde teostust, järelevalvet kui ka hooldustöid.

Projekteerimise juures on üks murekohti asjaolu, et projekteerijale antakse mõtlemiseks liiga vähe aega. “Mõnikord on tunne, et arendaja äriplaanis pole hoone projekteerimiseks aega­ arvestatudki. Sagedane probleem on see, et ehitamise aluseks olev ehitusprojekt ei ole piisavalt detailne. Projekti tegemiseks on vaja oskusi ja ressurssi. Kui ühte või teist jääb vajaka, on head lõpptulemust mõttetu oodata. Projekteerimiseks tuleb varuda piisavalt ressurssi,” ütles Kalamees.

“Valdkonnale on iseloomulik krooniline ajanappus ja sellest tingitud kiirustamine projekteerimisetapis,” sõnas Skanska ASi tegevjuht Andres Aavik. “Eestis on kombeks kulutada projekteerimisele märksa vähem aega ja jätta töö pinnapealsemaks kui näiteks Põhjamaades. Tihti alustame ehitust enne projekti lõplikku valmimist ning joonised saabuvad ehitusplatsile, ilma et neid oleks kontrollitud või kinnitatud.”

Aaviku sõnul kasutavad projekteerijad ajanappuse tõttu lollikindlaid lahendusi, mis ei pruugi alati olla ökonoomsed ega konkreetsele objektile sobivaimad. Olukord paraneks, kui tellijad arvestaks projekteerimiseks rohkem aega­ ja kaasaks protsessi asjatundliku ehitaja, kes minimeeriks hilisemate muudatuste vajadust.

Teadlikud tellijad tellivad vajalikus mahus projekti. “Need, kes ei ole teadlikud, soovivad aega ja raha kokku hoida, mistõttu tekib ehitusprotsessis palju probleeme, millele tagajärg ongi kehv ehituskvaliteet,” ütles Uus Maa Ehituse tegevjuht Guido Miller.

Ebamõistlik kokkuhoid. “Turgu mõjutab ka karm konkurents ning sellest tulenev pidev surve kulusid kärpida. Projekti läbitöötamise käigus leiab ehitaja alati kokkuhoiukohti ja mõnikord minnakse selle tegevusega üle piiri,” märkis Aavik.

Ehitaja pakub projektis toodud lahendustele alternatiive ning veenab tellijat, et tema pakutu on samaväärne või isegi parem. “Sellisel juhul peab tellija olema sedavõrd asjatundlik, et suudab ehitaja ettepanekut objektiivselt hinnata ja olla kindel, et lõpptulemus ei kannata,” lausus ta.

Miller näeb ühe võimalusena hoonete kvaliteedi parandamiseks ehitamise aluseks olevate projektide nõuete täiustamist. “Praegu kehtivad ehitusloa taotlemise nõuded ei ole piisavad tagamaks kvaliteetset tulemust,” lisas ta.

Ehitaja teadmised ja oskused mõjutavad lõpptulemust märkimisväärselt. Kui valdav osa ehitussektori vastutavast tööjõust on erialase kõrgharidusega, siis lihttööliste puhul on olukord kehvem, nendib Kalamees. Kred­Exi koordineeritud uuring tõi välja, et ehitusettevõtetes on kutsekoolituseta ehitustöölisi ligi 50%.

Erialase ettevalmistusega tööjõu hulk valdkonnas kahaneb, sest haridussüsteemist suundub igal aastal tööturule üha vähem noori, selgitas Kalamees. “Vähese juurdekasvu puhul on oht, et ehitussektorisse jääb märkimisväärselt palju vajaliku oskusteabeta töötajaid. See aga mõjutab ehituskvaliteeti,” lisas ta.

Olulise mõjuga Eesti ehitustööturule on oskustööliste väljaränne parema elatustasemega naaberriikidesse. Paratamatult mõjutab see kättesaadava tööjõu kvaliteeti ja kulutusi sellele. Ohumärk on seegi, et riiklik koolitustellimus ehitusvaldkonnas näitab langustendentsi.

Vajadus normeerida normeerimatut

Ehituspraagi ühe põhjusena võib välja tuua probleemid nõuete ja seadustega, mis jätavad palju ruumi loovaks tõlgendamiseks. Kuid ehitus on kiirelt arenev valdkond, mille seadusepunktidega raamistamine pole kuigi lihtne, sest insenerid mõtlevad pidevalt välja uusi lahendusi.TTÜ uuringus toonitati, et ajakohased, süstematiseeritud ja ehitusala võrdse detailsusega katvad tehnoloogiakirjeldused Eestis puuduvad. Standardite süsteem põhineb tehnilise normi ja standardi seadusel, kuid kuna standardite järgimine on vabatahtlik, võib jääda mulje, et ühtsed kohustuslikud reeglid ehituses ei kehti.Ehitusseaduses on kirjeldatud nõuded küll põhjendatud, kuid üldsõnalised, määratlemata on nimetatud nõuete rakendusaktid. Kujunenud olukord põhjustab ehitusprotsessis hulgaliselt vaidlusi ja vääritimõistmisi, mis päädivad sageli aastatepikkuste kohtuvaidlustega.Ka riigikohus on jõudnud järeldusele, et tehnilises valdkonnas (nagu ehitus) on palju mitmesuguseid nõudeid, mida ei ole nende rohkuse tõttu mõistlik ega ka võimalik õigus­aktides sätestada.Nii valitseb ehitusvaldkonnas suur segadus ja isegi aastatepikkuse töökogemusega spetsialistidel on raskusi normdokumentides orienteerumisega, rääkimata tavatarbijatest.“Ehitusseaduse § 3 lg 1 ütleb, et projekteerida ja ehitada tuleb muu hulgas hea ehitustava järgides. Nii seadusandja kui ka riigikohus on pidanud heaks ehitustavaks insenerimõistuse kõrval standardites, käsiraamatutes ning teadus- ja erialakirjanduses soovitatut. Seega tuleb lähtuda eelkõige insenerimõttest ja loodusseadustest,” ütles majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi ehitus- ja elamuosakonna juhataja Margus Sarmet.Ta märkis, et tehnikvaldkondades, kus liiguvad suured rahasummad, ei saa alati pidada õigeks tõe monopoliseerimist ehk selle õigusaktidesse vormimist.“Moodne ja levinud tava on anda valdkonna spetsialistidele võimalus pidevalt lahendusi edasi arendada ja uusi meetodeid juurutada. Seega ongi standardid eelkõige soovituslikud, kuid kui nendest soovitakse mööda minna, siis mittestandardse lahenduse sobivuse eest vastutab ja selle vähemalt samaväärusse tõendamise kohustus on lahenduse autoril,” lisas Sarmet.Kui tööstuses toode kõigepealt projekteeritakse, seejärel valmistatakse prototüüp ja katsepartii, mida ekstreemsetes tingimustes katsetatakse, siis ehituses kõike mainitut hoonete unikaalsuse ja hinna tõttu teha ei saa. Tulemus peab veatu olema esimesel katsel.“Eelnev selgitab, aga ei vabanda vigade arvu ehitiste juures,” ütles Sarmet.“Loomulikult suurendab vigade hulka ka tellijate kiirustamine projekteerimis- ja ehitusetapis ning rahaliste ressursside piiratus, mis sunnib ehitustöid tegema lõpetamata või läbimõtlemata ehitusprojektiga ja optimeerima kulusid nii ehitaja kui ka omanikujärelevalve valikul,” lisas ta.

Rohkelt praaki

KredExi tellitud ja Tallinna Tehnikaülikooli tehtud uurin­gus analüüsiti ehitajate praaki.Probleemid algavad juba projekteerimisel. Üksnes 25%-l juhtudest oli ehitamiseks koostatud tööprojekt. 35%-l juhtudest piirduti põhiprojektiga, kuigi standardi järgi, millest projekteerimisel lähtuda tuleks, on põhiprojekt üldjuhul vaid ehituspakkumise korraldamise alus.Samuti ei peeta kinni nõudest, et iga üksiku eriala piires korraldab ehitise kavandamist vastava eriala projekteerija. Uuringus rõhutati, et ei eelprojekt ega ka põhiprojekt ole ette nähtud ehitamiseks, kuid sageli piirdub tellija vaid põhiprojektiga, eramute puhul ka eelprojektiga.

Kaks peamist riskiallikat – ehitusmaksumus ja teostatavus. Ehitusmaksumuse riskid seonduvad eelkõige hinnapakkumuse ebapiisavusega ehitustööde tegemiseks ja võimaliku majanduskeskkonna muutuse prognoosimisega ehitusaja ulatuses.Samuti tekitavad probleeme arvestusvead, mille tingib pakkumuse lähtematerjali ebatäpsus.Teostatavusriskid on seotud hinnanguga ehitustööde aluseks oleva ehitusprojekti piisavusele, ehitusplatsi asukohast tingitud mõjudele, ehitamiseks ette nähtud ajaressursile, insener-tehnilise personali pädevusele ning tellija erisoovidele.Enne ehituspakkumuse koostamist korraldati firmades ettevõttesisene kirjalik ehitusmaksumuse analüüs 85%-l juhtudest, ülejäänud objektide puhul tehti ettevõttesisene suuline ehitusmaksumuse riskianalüüs.Kui ehitusmaksumuse riskianalüüs oli tehtud, muutus maksumus 50%-l juhtudest seoses tellija soovidega, 30%-l juhtudest oli tegemist vigade ja ebatäpsustega projektlahenduses ning 20% puhul oli ehitaja eelarvestamisel eksinud.

Defektsed vundamendid. Uuringust selgus, et puudustega tööde hulka kuulusid armeerimisvead, viimistlusdefektid, ehitustoodete defektid, tööfrondi ebapiisav kaitse ilmastiku eest ja lohakusest tingitud vead.Ehitusaegsetest defektidest moodustasid vundamentide ning kandvate ja välisseinte probleemid kokku üle 50% defektide üldarvust. Kõikide teiste tööliikide puhul oli probleeme vähem kui 10%-l juhtudest.Ehitusprojekti vigadest moodustasid samuti ligi 50% vundamentide ning kandvate ja välisseintega seonduvad probleemid, pea 10% vigadest puudutas katusetarindeid.Vundamentide puhul torkas silma ehitusgeoloogiliste uuringute mahu ja vajumite hindamise ebapiisavus.Kandvate ja välisseinte puhul esines üllatavalt palju probleeme piirete soojusjuhtivuse määramisel. Sageli oli projektlahenduses vasturääkivusi, esines ka olukordi, kus välispiirde soojusjuhtivuse väärtus oli määratud temperatuuri 18 °C järgi, kuigi eluruumide sisetemperatuur on tavaliselt 22 °C.Ehitusprojekti vigadest tingitud probleemid olid ehitise valmimise ajaks valdavalt lahenenud. Levinud vigadest võib esile tõsta kütte- ja ventilatsioonisüsteemide probleeme, mis väljendusid seadmete koostoimes, reguleeritavuses ja müratasemes.Garantiiajal ilmnenud puudustest oli ligikaudu 20% seotud avatäidetega (suur soojusjuhtivus ja õhulekked, kehv reguleeritavus) ning umbes 18% siseviimistluse puudustega (järelvajumisest ja kuivamisest tekkinud praod, pindade ebatasasus).Rohkem kui 35% garantiiaegsetest kaebustest puudutas vee- ja kanalisatsioonisüsteemi ning kütet ja ventilatsiooni. Sagedased puudused seisnesid torustiku ühenduste ja kinnituste kehvas püsivuses ja reguleeritavuses ning suures müratasemes.Ehitusprojekti vigadest tingituna esines garantiiajal enim probleeme klaasfassaadide (kondensaadi ärajuhtimine ja soojusjuhtivus) ja vundamentidega (ebaühtlased vajumid).

Probleemid jäeti analüüsimata. Üheski uuritavas ehitusettevõttes ei koondatud garantiiaja lõpuks probleeme ühte nimistusse. Ühtlasi ei analüüsitud nende tekkepõhjuseid ega otsitud võimalikke meetmeid samalaadsete probleemide ärahoidmiseks tulevikus.Kõigi uuritud ettevõtete puhul tuleb siiski märkida, et tiheneva turukonkurentsi ja üldise raske majandusliku olukorra tõttu on ehitamise kvaliteedile ja kliendikesksele suhtumisele hakatud järjest suuremat tähelepanu pöörama, püüdes seda kasutada argumendina lepingueelsetel läbirääkimistel.Ebausaldusväärseks võivad osutuda ehitustööde päevikutesse ja töökoosolekute protokollidesse kantud märkused ning nende sagedane vormistamine tagantjärele, mille tulemusena ei pruugi tegelik ehitusprotsess neis objektiivselt kajastuda.

 

 

Tasub teada

Sagedased vead valmis korterelamutel

vundamentide vajumisest ja ebastabiilsetest alustest tingitud probleemid, praod seinteskeldrite niiskuse probleemid, puudulik hüdroisolatsioonmaterjalivalikust tulenevad probleemidpindade/põrandate äravajuminebetoonpõrandate praguneminesuur soojusjuhtivus ja õhulekked, külmasilladpiirete ehitusfüüsikaliselt ebaõige toimimineavatäidete kahjustusedfassaadide viimistlusmaterjalide probleemidkatuste vähene vastupidavussobimatute siseviimistlusmaterjalide kasutaminehoone tehnosüsteemidega seotud probleemid

 

 

Defektsed tööd on peamine garantiiremondi põhjus

Uuringus leiti, et ehituses leidub probleeme igas vallas

Ehitusaegsed probleemid­ tööliigitiOsakaal, %viga ehitusprojektis 38defektsed tööd 35tellija soov muuta lahendust 20ehitaja soov muuta lahendust 8

Töö, Osakaal, %Kandvad ja välisseinad 23,8Vundamendid 11,9Rostvärgid ja taldmikud 9,5Katusetarindid 9,5Siseseinte pinnakatted 7,1Välisvõrgud 4,8Metalltarindid 4,8Põrandad ja põrandakatted 4,8Aknad 4,8Küte, ventilatsioon ja jahutus 4,8Välisuksed ja väravad 2,4Rõdud ja terrassid 2,4Piirded ja käiguteed 2,4Vaheseinad 2,4Lõõrid, korstnad,küttekolded 2,4Veevarustus ja kanalisatsioon 2,4

Ehitise üleandmisel­ esinenud­ veadOsakaal, %defektsed tööd 80viga ehitusprojektis 15tellija soov muuta lahendust 5

Töö, Osakaal, %Kandvad ja välisseinad 20,0Aknad 15,0Vaheseinad 10,0Siseuksed 10,0Siseseinte pinnakatted 15,0Küte, ventilatsioon ja jahutus 10,0Tugevvoolupaigaldis 10,0Põrandad ja põrandakatted 5,0Veevarustus ja kanalisatsioon 5,0

Garanii korras tehtud töödOsakaal, %defektsed tööd 80viga ehitusprojektis 20

Töö, Osakaal, %Küte, ventilatsioon ja jahutus 23,4Veevarustus ja kanalisatsioon 10,6Klaasfassaadid 8,5Siseseinte pinnakatted 8,5Aknad 6,4Rõdud ja terrassid 6,4Katusetarindid 6,4Vaheseinad 6,4Põrandad ja põrandakatted 4,3Vundamendid 4,3Kandvad ja välisseinad 4,3Välisuksed ja väravad 4,3Tugevvoolupaigaldis 2,1Välisvõrgud 2,1Siseuksed 2,1

Uuritud elamute ja korterite­ jaotus

Objektide arvAsukoht, Elamuid, KortereidTallinn 14, 30Tartu 9, 21Pärnu 5, 12

 

 

Loe veebist

http://www.kredex.ee/public/Uuringud/Uute_korterelamute_uuring_2012.pdfKredExi TTÜ-lt tellitud ehituskvaliteedi uuring.