Eliisa Matsalu • 2. detsember 2014 kell 14:07

Tartu kinnisvaraturul on suur laojääk

Swedbanki kinnisvara ja ehituse osakonna juhataja Ero Viik (vasakul) ja Swedbanki eraisikute finantseerimise divisjoni direktor Andres Tukk  Foto: Andres Haabu

Kinnisvaraturul suurt hinnatõusu oodata pole. Suur ülepakkumine Tartus toob tudengilinnas lähiajal kaasa korterite hinnalanguse, leidsid eksperdid.

Kinnisvaraturule on tulemas mitmeid uusi arendusi – juba praeguseks on plaanimisjärgus 300 uut korterit, ütles Swedbanki kinnisvara ja ehituse osakonna juhataja Ero Viik. See toob kaasa tehingute stabiliseerumise, sest pakkumisi on rohkem kui ostjaid. Viigi sõnul on sel aastal hinnakasv ja tehingute arv langenud peamiselt magalapiirkondades, näiteks Mustamäel ja Lasnamäel. Enim tehinguid tehakse jätkuvalt kesklinnas, kus on ka suurim pakkumus.

Viik ütles, et Tartu kinnisvaraturul on praegu märkimisväärselt suur laojääk – turul pakutakse umbes 450 uut korterit, millele suurt nõudlust ei paista olevat. Viigi sõnul tuleneb see sellest, et viimasel ajal on Tartusse ehitatud just kallima hinnaklassiga kortereid, millel pole nii suurt nõudlust. „Ma ei usu, et selline olukord on püsiv. Tartu korterite hinnad lähiajal langevad,“ ütles Viik.

Hinnatase Baltikumis

Tallinn: kesklinn 2500-3000 €/m, kesklinnast väljaspool 1700-2000 €/m

Riia: keskmine hind elurajoonides 1300-1400 €/m

Vilnius: kesklinnas 1200-2900 €/m

Allikas: Swedbank

Positiivne uudis ostjatele

Swedbanki eraisikute finantseerimise divisjoni direktor Andres Tukki sõnul tundis Swedbank kevadel muret, et Eesti hinnakasv on liiga kiire. „Lootsime, et kuna uusi arendusi on päris korralikult juurde tulemas, siis ka hinnakasv pidurdub. Tänaseks on see juba juhtunud,“ rääkis ta. Ostjatele on see tema sõnul kindlasti positiivne uudis. „Usume, et järgnevatel perioodidel stabiilne olukord ka jätkub,“ lisas ta.

Tukk lisas, et Ukraina kriisi tõttu vähenes kolmandas kvartalis tarbijakindlus. „Lõpuks jõudsid numbrid statistikasse, kuid ei saaks öelda, et mingist otsast oleks praegu paanika,“ ütles ta.

Tukk märkis, et Eesti kinnisvaraturgu eristab Lätist ja Leedust kõige kiirem hinnakasv. Siiski pole tehingute arv viimasel ajal Tuki sõnul positiivne olnud – võrreldes eelmise aastaga on aktiivsus pigem miinuses. Kuigi keskmine kinnisvara hind on kolmest pealinnast kindlasti kõige kõrgem, on hinnatase Tallinnas Tuki sõnul siiski veel kõige jõukohasem.

Eelmisel aastal see-eest kasvas tema sõnul Tallinna kinnisvara hinnatase keskmisest palgast kiiremini, mis tõi kaasa kinnisvara kättesaadavuse vähenemise. Vilniuses kinnisvarahinnad langesid ja kättesaadavus paranes, Riias oli möödunud aastal kinnisvarahinna ja palgakasvu suhe stabiilne.

Hinnatõusu pole põhjust oodataTarmo Kase, kinnisvarafirma Ober-Haus tegevjuht

Kinnisvaraturul tuleb ülepakkumine. See tähendab, et esimesed arendajad on juba mingites projektides hindu korrigeerinud ja pisut alla poole lasknud. Uute arenduste maht ei suuda turg vastu võtta – ostjaid lihtsalt pole nii palju. Juba praegu on uute korterite hinnatõus pidurdunud ja see mõjutab ka järelkasvu. Hinnatõusu pole põhjust oodata. Majanduskeskkond ja turg on aga suhteliselt stabiilsed ja kurta ega viriseda pole midagi – buumi küll pole, aga ka langust mitte.

Tartu turg on sel aastal olnud üks rahulikumaid ja see linn teeb pisut muret küll. Sealne tehingute arv on langenud Eestis kõige rohkem. Mahtu on Tartus küll piisavalt, ent viimased kaks aastat on arendajatele olnud tõsised lõikusaastad. Uusi arendusi on palju peale tulnud.

Enim ostu-müügi tehinguid tehakse Vilniuses, mis on Tuki sõnul loogiline – ka Eestis tehti enne eurole üleminekut rohkem tehinguid. „Kinnisvara on jätkuvalt ala, millesse investeerimisest ollakse vägagi huvitatud,“ ütles ta.

Taustauuring uutele arendajatele

Viik ütles, et sel aastal on turule tulnud mitmeid uusi kinnisvaraarendajaid, kes on valmis võtma suuremaid riske suuremate projektide näol. Ta märkis, et kuna valikut on turul rohkem, on viimasel ajal ka kinnisvara müügiperiood pikemaks muutunud. „Umbes 10% äsja valminud korteritest müüakse kiiresti, ülejäänud jäävad turule veel pikaks ajaks,“ ütles Viik.

Tuki sõnul peaksid kliendid enne arendajaga käte löömist tegema taustauuringu, kas tegu on ikka usaldusväärse arendajaga. Seda eriti juhul, kui väikearendaja küsib ettemaksuks suure osa summast, näiteks 30%. „Tasub kontrollida, kas arendajatel on mingeid projekte ette näidata. Oma silm on kuningas,“ ütles Tukk.

Eluasemelaenude müügi kasv on Eestis ja Leedus aeglustumas, kuid püsib endiselt tugevana. Tukk ütles, et Eestis ja Leedus on Swedbanki laenumarginaalid samad, kuid Lätis protsent kõrgem. Laenumarginaalid Tuki sõnul lähiajal tõenäoliselt ei tõuse, sest selleks pole põhjust.

„Kõikidel pankadel on igasuguste Euroopa regulatsioonide tõttu huvi, et nende laenuportfell oleks suurem. Seega on konkurentsi tõttu pidevalt surve marginaalide langetamise vastu,“ ütles Tukk. Tema sõnul ei taha ükski pank lasta enda kliente teise panka, vaid püüab neid hoida.

„Seega võib arvata, et laenumarginaalid võiksid tänu konkurentsile pigem langeda,“ ütles ta. Tukk lisas, et jutt käib pigem siiski kümnest protsendipunktist ja seega järgmise aasta muudatused tõenäoliselt kliendile suuresti tajutavad pole.

Hetkel kuum