13. november 2015 kell 15:00

Haldaja on kinnisvaraomaniku visiitkaart

Esimese büroohoonena Eestis LEED Gold sertifikaadi saanud Navigatori ärimaja on odavamaid kulusid lubavast sertifikaadist rentnike leidmisel kasu lõiganud.  Foto: Raul Mee

Üürnik samastab sageli kinnisvara haldjajat selle omanikuga, nii et büroohaldaja vastutus on suurem, kui esmapilgul võiks arvata.

Kui haldusteenus on kehvalt osutatud, tähendab see otsest mõju rahavoole ja objekti välja üürimise edukusele.

Ärikinnisvara haldamine pole pelgalt kinnisvara korrashoid, nagu sageli arvatakse, rõhutas Baltikumi suurima ärikinnisvara haldusettevõtte BPT Real Estate Group arendusjuht Ülar Niinemägi portaali kinnisvarauudised.ee ärikinnisvara halduse konverentsil.

Selleks, et ärikinnisvara haldamisel luua rohkem väärtust, on vaja suurendada teenuse sisu ja ulatust. "Eesti turg on ärikinnisvara haldamise poolest veel välja arenemata. See tähendab, et turuosalistel on haldusteenusest erinevad arusaamad ja esineb ka valesid ootusi ning väärarusaamu haldusteenuse sisu kohta, millest tuleks üle saada,“ rääkis Niinemägi.

Ärikinnisvara haldus on Eestis alles lapsekingades

Viis ärikinnisvara haldamise võtmeküsimust, mida kõik ärikinnsivara haldamisega kokku puutuvad inimesed võiksid arvesse võtta

Keelekasutus. Peab tundma ärikinnisvara haldamise märksõnu nagu rahavood, täituvus, vara väärtus, teenuse laiapõhjalisus, tulemuslikkuse võtmenäitajad. Rahvusvahelisel tasemel ei räägi keegi enam kinnisvara korrashoiust, sest see on elementaarne.

Professionaalsus. Tellijate ja teenuseosutajate professionaalsus toob turu arengu. Kui kasvab professionaalsete kinnisvarainvestorite hulk, kes ei sekku teenuse osutamisse, ja kasvab ka professionaalset teenust osutavate haldajate arv, toob see kaasa haldusturu kasvu, mitte pelgalt protsentides, vaid suisa kordades.

Analüüs. Oluline on teekond andmete kogumisest teadmiste kasvuni. Kinnisvara kohta käivaid andmeid tuleb osata “lugeda” ja ära kasutada, et teha kinnisvara kohta pikaajalisi otsuseid ja tulevikku suunatud tegevusi.

Investeeringud. Nii kinnisvaraomanikel kui ka haldajail tuleb mõista investeeringute keelt ning elutsüklit.  Tuleb teada, mis jääb kinnistu ostmise ja müümise hetkede vahele ning kuidas nende kahe vahepeal kinnisvara hallata ning milliseid investeeringuid teha, et vara väärtus oleks müügihetkel võimalikult suur.

Jätkusuutlikkus. Lisaväärtusteta haldusteenus ei ole jätkusuutlik. Välja arenemata haldusturgudel, nagu Eestis on, ei pruugi olla trende, mis seda väidet kinnitaks, aga see on pikaajaline trend - haldusäri eesmärk on osutada paremat teenust suuremale hulgale klientidele.

Allikas: BPT Real Estate Group arendusjuht Ülar Niinemägi

Tema sõnul juhivad turu kasvu ja teenuse arengut laiemalt vaadates asjatundlikkus ja spetsialiseerumine. Vaja on, et kasvaks professionaalsete investorite hulk, kes pühenduvad ärikinnisvara investeeringutele ja teavad, mida kinnisvara halduse turult sisse osta. "Selliste investorite jaoks on iseenesestmõistetav ja tavapärane, et kinnisvarahaldurile usaldatakse üürilepingute sõlmimine, rahavood, finantsjuhtimine, kinnisvara arendustegevus, ehitusjuhtimine ja nii edasi,“ selgitas Niinemägi.

Rahvusvaheliselt mõistetavast kaasaegsest ärikinnisvara haldamise teenusest rääkides on globaalsel turul märksõnad rahavood, täituvus, vara väärtuse kasvatamine, teenuse laiapõhjalisus, tulemuslikkuse võtmenäitajad. "Eestis on need mõisted liiga väheste haldurite igapäevases keelepruugis, aga liiga palju investorite, kes peavad praegu nende asjadega tegelema, muremõtetes,“ rääkis Niinemägi.

Haldaja vastutus suurem, kui paistab

Niinemäe sõnul on üürniku ehk kinnisvara kasutaja positsioonilt vaadates kinnisvara omanik ja haldaja üksteise võrdkujud. Seepärast on haldaja vastutus suurem, kui esmapilgul võiks arvata. "Kui haldusteenus on kehvalt osutatud, tähendab see otsest mõju rahavoole ja objekti väljaüürimise edukusele," märkis ta, lisades, et kinnisvara haldaja vastutus ja volitused on piiratud, aga tagajärjed see-eest väga mõjukad. "Teisest küljest saab kinnisvara omanik oma puudujääke ja kogenematust maskeerida hea halduseteenuse abil. Ka see on oluline aspekt,“ märkis ta.

Kinnisvarabüroo Uus Maa analüütiku Igor Habali hinnangul ei ole kliendid uute äripindade rajamisel populaarsust koguva LEED-sertifikaadi eest veel valmis rohkem maksma. Sertifikaatide turul valitseb tema sõnul omajagu segadust, eriti Eestis välja töötatud äripindade klassifitseeringute puhul. See on pigem äriidee ja müügiargument, kui kindel tõestus pinna kvaliteetsuse ja madalate halduskulude kohta. "Inimesed tahavad rohkem näha reaalseid kulusid, kui segaseid arvutusskeeme paberil,” vastas Habal. 

Tema sõnul on olukord veidi teine rahvusvaheliselt tunnustatud sertifikaatidega, sest nende metoodika on mõnevõrra põhjalikum, hõlmates ka ehitusprotsessi ja näiteks ühistranspordi võimalusi. "LEED-sertifikaat kõnetab pigem rahvusvahelist klienti, kes omal maal on erinevate sertifikaatide süsteemiga juba kursis ja otsib kindla ning tõestatud tasemega üüripinda," märkis ta.

Näiteks on esimese büroohoonena Eestis omandanud LEED Gold sertifikaadi Navigatori ärimaja. "Mis on sellest kindlasti ka kasu lõiganud. Samuti Ülemiste keskus kaubanduspindade turul, tänu millele on lihtsam majja rentnikke meelitada,” rääkis Habal.

Büroopindade turul:

On tekkinud ülepakkumine, mis tekitab täiendavat hinnasurvet.Turg on muutnud üürilevõtja keskseks.Suurim nõudlus kuni 100 m2 suurustele A- ja B-klassi pindadele.Vanemate pindade omanikud on sunnitud hoonete rekonstrueerimisse investeerima.Suurenenud on spekulatiivsete objektide arendus.

Rendisuhte kvaliteeti näitab:

Üürilepingu puhul selle:pikkustähtaeg (kui palju aega on veel lõpuni?)ennetähtaegse lõpetamise võimalusedindekseerimine(kõrval)kulude kandminedeposiit

Rentniku puhul selle:reiting (näiteks krediidirisk)tegevusvaldkondmakseajalugu

Allikas: Uus Maa analüütik Igor Habal

Põhjamaades haldusturu maht üle kolme korra suurem

BPT Real Estate Grupi arendusjuhi Ülari Niinemäe sõnul on passiivsete varaomanike osakaal Baltikumi ärikinnisvara sektoris märkimisväärselt väiksem kui arenenud turgudel ja ärikinnisvara halduse turg on praktiliselt välja arenemata.

“Vaadates võrdlusi Skandinaaviaga, siis näeme, et kui Baltikumis on vaid 30 protsenti ärikinnisvarast passiivsete investorite käes, siis Põhjamaades on see protsent 70–75 ja Suurbritannias suisa 85,” kõneles Niinemägi. “Eestis on vastav number veel väiksem kui teistes Balti riikides - vähem kui 20 protsenti kvaliteetsete büroo- ja kaubanduspindade mahust on sõltumatute teenusepakkujate hallata.”

DTZ Kinnisvaraekspert hindamisosakonna juhataja Aivar Tomsoni sõnul on tegu alles viimase paarikümne aasta arenguga Põhjamaade ärikinnisvara halduse turul. “Olulisima tõuke selleks andis, et palju riigivarasid läks korraga erakätesse. See kasvatas nõudlust professionaalse teenuse järele ja kasvatas haldusteenuste turumahtu väga olulisel määral. Seega on ajaloolised põhjused, miks Põhjamaades on haldusteenuste turu maht praegu oluliselt suurem kui Eestis,” rääkis Tomson.

Professionaalsed investorid soovivad tema sõnul suurema tõenäosusega haldusteenust sisse osta. "Ja keskenduda investeeringute tegemisele ning nende pealt teenimisele."

Sõltumatute haldusteenuste pakkujate osakaalul on seega Tomsoni sõnul potentsiaali ka Baltikumis mitmekordistuda. "Näeme, et haldusturul on potentsiaali tulevikus kasvada Eestis vähemalt miljoni ruutmeetrini,” ennustas Tomson.

Autor: Eva Kiisler, [email protected]

Hetkel kuum