Kuidas paigutada 1000 eurot kinnisvarasse?

Ettevõtja ja investor Peeter Pärtel.  Foto: Andras Kralla

Kui väikeinvestor soovib paigutada näiteks 1000 eurot kinnisvarasse, tuleks alustada aja investeerimisest, leiab ettevõtja ja investor Peeter Pärtel.

Kui tahame saavutada finantsvabadust ja meil on praegu alustuseks 1000 eurot, siis see on suurepärane algus. Mida vähem on raha, seda parem.

Investeerida saab kahte asja: aega ja raha. Kui raha väga ei ole, siis saab investeerida aega. Need, kellel on olnud palju raha ja ei panusta aega, kaotavad selle raha.

Aja investeerimiseks alusta ettevõtlusega töö kõrvalt. Võta võimalikult madal risk, seega ära alusta IT-startup'iga, kus pannakse meeletult raha hakkama ja võib-olla midagi õnnestub. Lihtsalt müü oma aega. Aja müügist saadavat raha kasuta esialgu kogumiseks ja hiljem investeerimiseks. Ära kasuta seda igapäevakuludeks, selleks on palgatöö.

Parem võimalus laenu saamiseks

Üks põhjus veel, miks peaks tegema ettevõtte aja müümiseks, on see, et hiljem saab pangast lihtsamalt laenu kinnisvarasse investeerimiseks. Pank tahab näha rahavoogu, see tähendab, et iga kuu laekub sinu ettevõtte pangakontole sarnane summa mitmelt erinevalt kliendilt. Laenu ei pea ainult pangast võtma, vaid saab ka mujalt, näiteks eraisikutelt. Samas pank on kõige soodsam variant, kuid mõned eraisikud on valmis pakkuma väga sarnase intressiga laenu.

Kui on algkapital olemas, siis on järgmine ülesanne vaadata nädala jooksul kümmet kinnisvaraobjekti. Ära osta mitte midagi ega tee pakkumist, lihtsalt mine ja vaata. Peale aja ei maksa see midagi, sest kinnisvara vaatamine on tasuta. Tee seda põhjalikult ja küsi maakleritelt palju küsimusi, nagu tegelikult ka sooviksid osta.

Kui oled korteri valinud, on vaja raha juurde. Üks variant on minna panka. Teine võimalus on nn kolm F-i (friends, family, fools – toim): sõbrad, perekond ja naiivsed inimesed. Naiivsed selles mõttes, et nad usaldavad sind, kuigi sa pole ühtegi tehingut teinud. Professionaalne investor ei usalda sind mitte mingil juhul. Kui vaja, tehke esimene investeering kasvõi kümnekesi, kus igaüks panustab näiteks 3000–5000 eurot.

Tööpäevade jaotus

Järgmine etapp on vähendada tööpäevi viielt neljale, kui sissetulek ettevõtlusest kasvab. See on üleminekuetapp selleni, et kogu aktiivne sissetulek hakkaks tulema ainult ettevõtlusest, mitte enam palgatööst.

Raha investeerimisel on kaks teed: investeerimine või spekuleerimine. Kinnisvaras tähendab investeerimine ostetud korteri renoveerimist ja üürimist ning spekuleerimine pärast renoveerimist müümist. Ma ei soovita spekuleerimist, sest see on sisuliselt teise töökoha loomine, mida pole sulle vaja. Spekuleerimine ei aita kaasa investeerimiseesmärkidele, sest sissetulekud on meeletult ebastabiilsed. Enamus projekte, mida praegu ühisrahastamisega tehakse, on spekulatiivsed: ostmine, remontimine ja müümine. Nende arendajad ei saa pangast laenu, sest neil ei ole piisavat rahavoogu. Suuremad kinnisvaraarendajad, kellel on usaldusväärne ajalugu, saavad ka sellisele tegevusele laenu ja ei vaja ühisrahastamist.

Väikeinvestor võib loomulikult oma korteri müüa mingi hetk, aga soovitavalt alles siis, kui on teada, kuidas investeering selle käigus paremaks muutub (näiteks vahetada kahetoaline suurema objekti vastu).

Põhjus, miks ei taheta investeerimisega (üürimisega – toim) alustada, peitub väheses alles jäävas rahas – esimeste üürikorteritega võib jääda alles umbes 10–20 eurot kuus. See on okei, sest keegi maksab selle eest, et saaksid õppida üürikorteri haldamist. Kõige riskantsem on omada üht üürikorterit (kui üürnik ei maksa, siis tulud puuduvad sootuks), kuid ometigi tuleb sellest alustada. Kui on 25 üürikorterit ja üks ei maksa, siis on tulu vähem vaid 4%.

Keskendu ühte tüüpi kinnisvarale

Paljud soovitavad hajutamist, mina soovitan fokusseerimist. Kui osta näiteks kahetoalisi kortereid, siis ei ostaks ma juurde ühe- või kolmetoalisi kortereid või mõnd tükikest laost, vaid keskenduks ainult kahetoalistele. Fokusseeri: iga üürikorteriga läheb paremini, sest tead juba järgmise puhul, mida tuleb teha ja oled varasematest vigadest õppinud.

Hajutamine, nagu ütleb Warren Buffett, on nendele, kes ei tea, mida nad teevad. Ära ole see, kes ei tea. Õpi ja tee endale asjad selgeks. Suuremale objektile üle minnes hakkab kasvama rahavoog ja sa hakkad rohkem teenima, sest sellega koos kasvab ka tootlus.

Ostudega tasub alustada masu ajal. Oota ära järgmine majanduslangus ja alusta siis ostudega. Kui soovid praegu alustada, ole valmis vaatama 100 korterit või veelgi rohkem, et leida üht mõistlikku tehingut. Kui ei soovi niipalju kortereid vaadata, siis oota ära järgmine majandussurutis. Korja raha ja ära hakka spekuleerima. Spekuleerimisega jäädakse masu ajal rahast ilma ning alustamise asemel ootab ees pankrot.

Hetkel kuum