Kinnisvara hind jäägu spetsialisti määrata

Paljud kinnisvarafirmad teevad oma põhitegevuse kõrval ka kinnisvara hindamist. Eriti afi?eerivad seda teenust noored firmad, kelle arvamust aga ei aktsepteerita. Pankadel on oma põhimõtted laenu tagatisvara väärtuse määramisel ning neis mööndusi ei tehta.

Milleks on üldse tarvis sellist keerulist ja kallist hinna määramist? Miks ei võiks järgida kasvõi Äripäeva tabeleid ja ise hindaja olla, nagu on vihjanud ka ühe suure kommertspanga laenuosakonna peaspetsialist? Seletust tuleb alustada pisut kaugemalt. Eesti majandus spetsialiseerub, universaalsete ettevõtjate aeg on ümber saamas. Kahtlased äritehingud mitte täpselt oma alal on saanud saatuslikuks mõnelegi pangale, see on allesjäänuid muutnud ettevaatlikuks ja konservatiivseks. See loogika kehtib kõigis majandussektorites -- iga kingsepp jäägu oma liistude juurde.

Kinnisvara hinda oskavad paremini määrata spetsialistid, kes igapäevaselt vastava tööga tegelevad. Vahendustegevusel kogutud info ja kogemused on need asendamatud teadmised, mida loetud teoreetiline teave ei asenda. Seetõttu ongi loogiline, et kinnisvara küsimustes konsulteerivad pangad praegu kinnisvarafirmadega.Kuna enamasti määratakse hind laenu tagatisvarale, on oluline hindaja erapooletus. Selle saavutamiseks annabki hinnangu kolmas osapool -- kinnisvarafirma, vahel ka mitu firmat. Olen kindel, et laenutaotleja hindab oma vara reeglina kõrgemalt, laenuandja on aga skeptiline nn keskmisegi hinna suhtes. Pangad ei ole huvitatud hoone või rajatise ehitamiseks tehtud kulutustest ja muudest kaudsetest väärtushinnangutest, vaid konkreetsest summast, millega objekt oleks laenu mittetagastamisel võimalik selle katteks maha müüa. Nii kasutataksegi tavaliselt võrdlusmeetodit, mille alusel määratakse hinnatava objekti hetke turuhind. Termini open market value (avatud turu väärtus) kasutamine on Eestis ennatlik, sest meie kinnisvaraturgu arenenuks pidada (mida eeldab open marketi kasutamine) ei saa ka parima tahtmise juures. Enamikul pankadel on hindamistöödeks lepinguline suhe kinnisvarafirmaga, kes lepinguliselt vastutab, et antav hinnang oleks objektiivne. Enamasti sisaldab koostööleping sätet, et laenutagatisvara realiseerimise korraldab ja tagab hinnangu andnud ettevõte. Lisaks maandab laenuandja oma riski veel tavaliselt 30protsendilise omandifinantseerimise nõudega ehk laenu antakse vaid 70 protsendi ulatuses tagatise väärtusest. Need nõuded peaksid tagama laenu andmise turvalisuse rahaasutuse jaoks. Kindlasti on hindamisakti tellimine laenutaotleja seisukohalt lisakulutus, kuid käsitletud põhjustel ei ole loota, et pangad selle nõudmisest loobuvad. Laenuandja ei mõtle kindlasti esmajoones sellele, kas see teenus on laenajale kallis. Teda huvitab primaarselt hoopis see, kui kindlasti ta raha koos intressidega tagasi saab ehk kui suur on tema risk. Isetegevuslik hinnamääramine tõstaks laenuasutuste riski liialt.

Kuni seadustikus ei ole määratletud kinnisvarahindaja staatust, teevad enamikes firmades turuhinna määramisi nimelt maaklerid. Igal firmal või hindajal on oma standardid hindamisakti vormistamisel. Alustades paberi kvaliteedist ja lõpetades fotode-plaanide arvuga on varieeruvus suur. Juhiksin aga tähelepanu ühele tegurile, mille ümber n-ö kogu jutt käib. See on hind ehk terminoloogiliselt «hinnatava objekti turuväärtus hindamise hetkel». Ainult see number on oluline pangale ehk mõnele teisele institutsioonile või isikule, kes hindamisakti nõuab. Muu jutt on vähemal või suuremal määral illustreeriv ning aitab selgitada, millest tuleneb antav hind. Nimelt selgitada, mitte põhjendada, sest tegemist ei ole arvamusega hinna kohta, vaid ametliku dokumendiga, mille väljastab ja mille õigsuse eest vastutab firma, mitte maakler. Sestap on kummastav lugeda, kuidas «seitse meest hindavad korterit», jõuavad enam-vähem sama hinnani ning seejärel seatakse järjestusse «hindamisakti põhjalikkuse» järgi (Äripäev, 4. detsember 1995). Hindamisakti atraktiivsus, konkreetsete faktide sisaldus, omadussõnade värvikus, hinnakujunduse kirjeldamine on tõesti eri firmades väga erineb kuid see ei ole ju laenutaotleja ega panga esmane huvi. Tuletan veelkord meelde, et selleks on hind, mille objektiivne määramine on Eestis täna tõesti raske. Piisava statistilise info puudumine lubab kõiki prognoose ja esitatavaid keskmisi hinnatasemeid pidada subjektiivseks ehk hinnanguliseks ning seda kardetavasti veel mõnda ae-ga. Aeg kindlasti vähendab määramatuse astet kinnisvaraturu statistilisel analüüsil ning millalgi saame ehk ametlikule taustsüsteemile tuginedes hoopis hinnata, kui õigesti oli antud see peamine -- hind. Üheks kontrollivõimaluseks on ka vara müümine, see selgitab praktikas kohe, kes tabas täpsemini. Suure tõenäosusega aga tulevad laenutagatisvarad (sund)müüki hoopis 2--5 aasta pärast, mil turusituatsioon praegusest kindlasti erineb.

Lõpetuseks veel ühest nüansist, mille eelmainitud Äripäeva artikkel ilmekalt välja tõi. See on hindamisaktide suur erinevus -- kes kirjutab ühe, kes viis lehekülge, kes lisab pildid või joonistab koguni plaani. Usun, et on aeg hakata mõtlema ühtsele standardile.

Arvan, et hindamisakt peaks sisaldama objekti kirjeldust, samamoodi oleks hea mainida (kui on tegemist näiteks korteriga) maja välimust ja olukorda ning liigne pole peatuda asukohal linnas. Lisaks pildid/plaanid ning vajalik hinnatava vara iseloomustus ongi koos. Laenuandja ega hindamisakti tellija jaoks pole tarvis keerulist juttu, milliseid meetodeid ja kuidas on tarvitatud, millised arvutused on tehtud ning kuidas on saadud antav väärtushinnang. Elamispindade puhul ei ole otstarbekas kasutada tulumeetodit, kuigi korteri ostmine üürile andmiseks (ja priske raha teenimiseks) on levinud. Enamik ostjaid soetab korteri/maja siiski elamiseks ning sobilik on võrdlusmeetod.

Eesti kinnisvarahindajate ühing püüab koondada hindamisega tegelevaid professionaale ning hakata sisse viima standardeid nii tegutsemise kui ka vastutuse osas. On selge, et kinnisvara hindamine on keerulisem maaklerdamisest, mõlemad on aga litsentsimata tegevused ja rangete reeglite kehtestamine saab valitsevat segast olukorda ainult parandada.