Kinnisvara hind jäägu spetsialisti määrata

Paljud kinnisvarafirmad teevad oma põhitegevuse kõrval ka kinnisvara hindamist. Eriti afi?eerivad seda teenust noored firmad, kelle arvamust aga ei aktsepteerita. Pankadel on oma põhimõtted laenu tagatisvara väärtuse määramisel ning neis mööndusi ei tehta.

Milleks on üldse tarvis sellist keerulist ja kallist hinna määramist? Miks ei võiks järgida kasvõi Äripäeva tabeleid ja ise hindaja olla, nagu on vihjanud ka ühe suure kommertspanga laenuosakonna peaspetsialist? Seletust tuleb alustada pisut kaugemalt. Eesti majandus spetsialiseerub, universaalsete ettevõtjate aeg on ümber saamas. Kahtlased äritehingud mitte täpselt oma alal on saanud saatuslikuks mõnelegi pangale, see on allesjäänuid muutnud ettevaatlikuks ja konservatiivseks. See loogika kehtib kõigis majandussektorites -- iga kingsepp jäägu oma liistude juurde.

Kinnisvara hinda oskavad paremini määrata spetsialistid, kes igapäevaselt vastava tööga tegelevad. Vahendustegevusel kogutud info ja kogemused on need asendamatud teadmised, mida loetud teoreetiline teave ei asenda. Seetõttu ongi loogiline, et kinnisvara küsimustes konsulteerivad pangad praegu kinnisvarafirmadega.Kuna enamasti määratakse hind laenu tagatisvarale, on oluline hindaja erapooletus. Selle saavutamiseks annabki hinnangu kolmas osapool -- kinnisvarafirma, vahel ka mitu firmat. Olen kindel, et laenutaotleja hindab oma vara reeglina kõrgemalt, laenuandja on aga skeptiline nn keskmisegi hinna suhtes. Pangad ei ole huvitatud hoone või rajatise ehitamiseks tehtud kulutustest ja muudest kaudsetest väärtushinnangutest, vaid konkreetsest summast, millega objekt oleks laenu mittetagastamisel võimalik selle katteks maha müüa. Nii kasutataksegi tavaliselt võrdlusmeetodit, mille alusel määratakse hinnatava objekti hetke turuhind. Termini open market value (avatud turu väärtus) kasutamine on Eestis ennatlik, sest meie kinnisvaraturgu arenenuks pidada (mida eeldab open marketi kasutamine) ei saa ka parima tahtmise juures. Enamikul pankadel on hindamistöödeks lepinguline suhe kinnisvarafirmaga, kes lepinguliselt vastutab, et antav hinnang oleks objektiivne. Enamasti sisaldab koostööleping sätet, et laenutagatisvara realiseerimise korraldab ja tagab hinnangu andnud ettevõte. Lisaks maandab laenuandja oma riski veel tavaliselt 30protsendilise omandifinantseerimise nõudega ehk laenu antakse vaid 70 protsendi ulatuses tagatise väärtusest. Need nõuded peaksid tagama laenu andmise turvalisuse rahaasutuse jaoks. Kindlasti on hindamisakti tellimine laenutaotleja seisukohalt lisakulutus, kuid käsitletud põhjustel ei ole loota, et pangad selle nõudmisest loobuvad. Laenuandja ei mõtle kindlasti esmajoones sellele, kas see teenus on laenajale kallis. Teda huvitab primaarselt hoopis see, kui kindlasti ta raha koos intressidega tagasi saab ehk kui suur on tema risk. Isetegevuslik hinnamääramine tõstaks laenuasutuste riski liialt.