Paneelmaja renoveerimine suuri tegijaid ei tõmba

Ajal, mil majanduseksperdid ennustavad kodumaise ehitusturu jahtumist, ootab endiselt rekonstrueerimist 20 000 enamasti Nõukogude perioodil ehitatud paneelmaja.

Tallinna Tehnikaülikooli (TalTech) professori Jarek Kurnitski sõnul on viimaste hinnangute kohaselt otstarbekas renoveerida 20 000st kortermajast umbes 13 000. „Kredex on umbes 10 aastat rahastanud renoveerimist ja võib vist öelda, et igal aastal renoveeritakse umbes natuke üle saja kortermaja ning selle kümne aasta jooksul on terviklikult renoveeritud 1000 maja,“ ütles Kurnitski.

Kurnitski sõnul näitavad aktiivne paneelmajadesse kinnisvara ostmine ja väike hinnavahe uusarendustega, et renoveeritud korterite nõudlus on tugev. „Väikesed köögid ja pesuruumid pole nii suur probleem, kui see vahepeal tundus,“ märkis ta.

Merko juhatuse liige Jaan Mägi avaldas mõne kuu eest Uus-Veerenni kvartalile nurgakivi pannes lootust, et elamukinnisvaras hakkab toimuma rotatsiooniefekt, kus 80ndate lõpus sündinud noored ostavad endale korteri vanemas paneelmajas ja müüjad omakorda uuema korteri mõnes uusarenduses.

Sellegipoolest on väiksemates asulates hulgaliselt pooltühje paneelmaju, mille renoveerimine tundub otstarbetu. Kurnitski sõnul jääb ühistu otsustada, kas võtta ette keerukad ja kallid renoveerimistööd lootuses, et tühjaks jäänud elamispinnad leiavad uue omaniku. „Teine variant on maja tühjaks kolida, vana hoone maha lammutada ja uus maja ehitada,“ ütles ta.

Samas räägib tema sõnul uue elamuhoone rajamise vastu hinnavahe. „Renoveerimishanke maksumus on laias laastus 300 eurot ruutmeetri kohta, aga kui räägime lammutamisest ning uue hoone rajamisest, siis see on pigem 1300 eurot ruutmeetri kohta,“ selgitab Kurnitski, kelle sõnul pole ühistul enamasti finantsvõimekust, et sellist projekti läbi viia.

Kurnitski sõnul on paneelmajad üldiselt kapitaalsed betoonehitised, mille kandekonstruktsioonid on heas korras. Pigem on probleeme rõdupiirete kinnituste, varikatuste ja välisseinapaneelide sise- ning väliskooriku ankrutega, mis võivad läbi roostetada. „Sellised asjad vahetatakse renoveermistööde käigus ära ja kui maja saab terviklikult renoveeritud, on kindel, et see maja seisab järgmised 100 aastat korralikult püsti,“ kinnitas ta.

Samas tunnistas Kurnitski, et korteriühistutele on renoveerimishangete koostamine ja läbiviimine suhteliselt keeruline. „Enamasti ei ole juhatuses kinnisvara ega ehituse spetsialiste ning tavaliselt teevad nad vaid ühe korra läbi põhjaliku renoveerimise. Seega varasema kogemuse puudumine on täiesti loomulik,“ selgitas Kurnistki.

Sestap nõuab näiteks Kredex renoveerimistoetuse taotlejalt tehnilise konsultandi kaasamist. „Heakskiidetud konsultantide nimekiri on Kredexi kodulehel üleval – nemad on vastava koolituse läbinud ja peavad korteriühistuid kõikide hangete ning tehniliste küsimuste lahendamisel aitama,“ ütles Kurnitski.

Korteriühistute liidu juhatuse liige ja õigusnõunik Urmas Mardi ütles, et ühistud muutuvad päev-päevalt teadlikumaks, aga mitte kõik ei lähe Kredexi juurde 40% toetust taotlema. „Kuivõrd Kredexi renoveerimistoetusega kaasneb väga suur investeerimiskohustus, siis peljatakse seda ning võetakse pelgalt pangalaen,“ selgitas Mardi.

Mardi sõnul paisutab Kredexi toetus taotledes investeerimiskohustust toetusnõue ehitada majja soojustagastusega ventilatsioon. „Kui nad loobuvad sellest ventilatsioonist, siis tehakse mingisugune lihtsam lahendus ja väidetavalt saadatakse küttelahendus soodsamalt toimima,“ rääkis Mardi.

Samas meenutas Mardi, et kümme aastat tagasi tehtud esimesed renoveerimistööd nii Eestis kui ka näiteks Riias näitasid, et korraliku ventilatsioonita tekkis probleem hallitusega. „Sel juhul säästetakse küll meeletult küttearvetelt, kuid seda elanike tervise arvel,“ ütles ta.

Pindi kinnisvara juhatuse liikme Peep Soomani sõnul kasvab paneelmaja korterite järelturuväärtus vaid täieliku renoveerimise puhul.

„Aga ma tooksin siin välja, et üüriinvestorile ei pruugi olla kordatehtud paneelmajas korteri soetamine mõttekas. Ta soetab endale korteri kordatehtud majas, kuid peab maksma remondifondi ja päeva lõpuks võib objekti tootlus langeda, sest üürnik ei hinda esteetikat ja lisandväärtust, mis renoveerimise käigus on loodud,“ selgitas Sooman.

Samas märkis Sooman, et kui renoveerimata ja renoveeritud korteri üürihinna erinevus võib jääda mõnekümne euro ringi, siis renoveeritud korteri järelturu väärtus müümisel kasvab siiski üle 5%. Sooman sõnul on oluline, et renoveerimise käigus saab anda lisandväärtust ka hoonet ümbritseva haljastuse ja parkimiskorralduse parandamisega.

Sooman tõdes, et paneelmajade renoveerimine oleks ka riigile soodsam lahendus kui uute majade ehitamine. „Paljudes linnades on tühja elamufondi piisavalt palju, et kohalikul omavalitsusel ja riigil oleks võimalik kontsentreerida elanikke,“ leidis Sooman.

Ta tõi näiteks, et kui omavalitsusel on kolm pooltühja kortermaja, mida saab peenraha eest kokku osta, siis on mõttekas elanikud koondada ühte hoonesse. „Tehakse kõik kolm maja korda, varasemad elanikud saavad endale värske kodu ja ülejäänud korterid müüakse lihtsalt maha,“ pakkus Sooman lahenduse.

Samas tunnistas kinnisvaraekspert, et renoveerimistöid on regionaalselt arendajatel ja ehitajatel otstarbekas ette võtta ainult suuremates linnades ehk peamiselt Tallinnas ja ülikoolilinnas Tartus. „Renoveerimine on alati odavam kui uue maja ehitamine, aga regionaalseid kinnisvarahindu vaadates pole arendajatel otstarbekas kuskil mujal kui suuremates keskustes töid ette võtta,“ tõdes Sooman.

Kuigi igal aastal renoveeritakse umbes sadakond kortermaja, tõdeb ehitusettevõtja Raivo Rand, et tegemist on ehitusturul endiselt nišiteenusega. „See maht on suhteliselt väike ja kindlasti on nende tööde hind suhteliselt madal,“ möönis Rand. Sellepärast ei ole ka suuremad ehitusfirmad huvitatud paneelmajadele uue näo andmisest, mistõttu jääb töö väiksematele ettevõtetele.

„Aga ega me ilma paneelmajade renoveerimiseta hakkama ei saa, sest ühel hetkel lähevad inimeste kulud liiga kõrgeks ja juba praegu on küttekulud näiteks liiga kõrged,“ leidis Rand.

Ehitusettevõtja sõnul võib juba renoveeritud paneelmajade puhul tuua esile väga häid, aga ka väga halbu näiteid, kuid üldjoontes jääb praegune renoveerimise kvaliteet ajast juba maha. „Paratamatult tehakse seda nii, et elanikud elavad tööde ajal majas ja sellisel viisil on äärmiselt raske uuendada maja soojapidavust ja parandada sisekliimat,“ leidis Rand.

Tema hinnangul peab terviklikul renoveerimisel maja tööde ajal täiesti tühi olema, kuid inimeste ajutine ümberpaigutamine on Ranna sõnul äärmiselt keeruline. „Ma ei tea, mis kunagi saab, kui Lasnamäel hakatakse üheksakorruselisi maju korda tegema ja kuidas seal kokkulepeteni jõutakse,“ nentis Rand.

Lääne-Euroopas on ettevõtjad ostunud kokku suuremaid elamukvartaleid ning rekonstrueerinud hooned üürimajadeks. Näiteks võib tuua Hollandi, kus Short Student Housing pakub tudengitele ja õpilastele majutust seitsmes linnas ka kokkuostetud ja renoveeritud korterelamutes.

Ranna hinnangul pole selline massiline korterite kokkuostmine praeguste kinnisvarahindade juures lihtsalt võimalik. „Kui seal oleks mingi riiklik mõtlemine juures, siis võiks seda mõelda. Kui teha renoveerimine kompleksselt ja nii, et see päriselt ka töötab, siis see läheb maksma 60% kuni 70% uusehituse maksumusest,“ leidis ta.

Seejuures märkis Rand, et ehitus- ja müügiruutmeetri hinna vahe pole väga suur. „Hollandi- või kas või Soome-suguses riigis on müügihind kaks korda kallim kui ehituse hind. Seal on võimalik hoopis teistsuguseid asju teha,“ selgitas Rand. „Siin peaks riik mõtlema, kuidas eraettevõtjal oleks võimalik ja otstarbekas suuremas mahus terviklikult paneelmajasid renoveerida.“

Kuigi Eestis on suurem osa kinnisvarast Ranna sõnul eraomandis, siis peaks ettevõtja sõnul leidma viis, kuidas riik saaks toetada probleemse kinnisvara renoveerimist rohkem. „Tegelikult puudub riigil praegu terviklik nägemus, kuhu elamuehitus peaks arenema,“ nentis ehitusettevõtja.