Tark omanik haldab maja säästlikult

Artikkel

- Uudised
- 14. juuni 2015 kell 13:30
Kuula
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.
Tark omanik haldab maja säästlikult
DONE Halduse tegevjuhi Janek Hintsovi sõnul saab säästlikult majandada igaüks, kes läbimõeldult tegutseb. Foto: Andras Kralla, Äripäev
Mugavuse ja säästu saavutamiseks tasub hoone haldusküsimused läbi mõelda juba enne hoone ehitamist.
Säästa saab ka mujal kui sertifikaadiga tunnustatud energiatõhusas hoones. Unustada ei tasu kokkuhoidu, mida võib saavutada tarkade halduslahenduste rakendamisega. Konverentsil "Säästlik hoone" rääkis DONE Halduse tegevjuht Janek Hintsov, et säästlikult saab majandada igaüks, kes läbimõeldult tegutseb. "Säästa saavad targad inimesed."
DONE Halduse portfelli kuulub üks Eesti esimestest LEED-sertifikaadiga hoonetest, mis on Hintsovi sõnul olnud konkreetsele hoonele üüriliste leidmisel suur eelis. "Üürnike seas on sertifikaat hinnatud. Kui seda nähakse, on välisinvestoritele kohe selge, et ahah, see maja on selline. Hoone vastab kindlatele nõuetele. Arusaadav." Hintsovi sõnul lisab LEED-sertifikaat hoone olmeväärtusele 5%.
Kuigi Ameerika Ühendriikides 1998. aastal välja arendatud LEED-sertifikaat koos Briti päritolu BREEAMiga olid enne 1990. aastaid ennekõike tuntud kui energiatõhususe sertifikaadid, hõlmavad need Hintsovi sõnul tegelikult palju enamatki. "Tegelikult on LEED ikkagi suur kogum erinevatest aspektidest, mis ei mõtle ainuüksi maja peale, vaid ka sellele, et inimesed, kes majas töötavad, tahaksid rõõmuga sinna tööle minna. Kui inimesed tahavad tööle tulla bussiga, siis kui kaugel majast on bussipeatus. Või kui nad tahavad tööle tulla rattaga, siis kas tööl saab ratast hoida. Need kaalutlused annavad teatud koguse punkte," kirjeldas Hintsov.
Väldi ettenägematuid, aga välditavaid väljaminekuid
Leping. Üürilepingu sõlmimiseks tuleb võtta aega ja panna väga täpselt paika üürnike ja omanike kohustused. Muidu tekivad vaidlused, mida keegi ei taha.
Kasutusjuhendid. Pindu üle võtval üürnikul tasub küsida kõiki tehnosüsteemide kasutusjuhendeid. Tehke koos kõik protseduurid läbi, et pärast probleeme ei tekiks.
Turvasüsteem. Vajalik on põhjalik koolitus turvasüsteemide kohta, et töötajad oskaksid neid ka kasutada. Tavaliselt käib koolitus nii, et tehnik tuleb kohale, näitab kiiruga mingid liigutused ette ja kõik teevad, nagu oleks aru saanud. Tund aega läheb mööda ja keegi helistab, et tal on objekt häires. Iga patrulli väljasõidu eest esitatakse arve, mis on lisaväljaminek.
Küte ja jahutamine. Kevadel-sügisel tekib olukordi, kus töötaja, kel on külm, keerab radiaatorit juurde, ja teine, kel on palav, keerab konditsioneeri juurde. Kui mõlemad korraga töötavad, ei saa kokkuhoiust juttugi olla.
Puhastusteenindaja. Tasub üle vaadata, kas ka puhastusteenust pakkuvad ettevõtted töötavad säästlikult. Kui puhastusteenindaja hinnaga on jõutud miinimumtasemele, aga puhastaja majas viibimise ajal terve maja valgustus põleb, ei anna see säästu.
Enesetunne maksab
Lisaks raha- ja energiasäästule on varahalduses IT-lahendusi pakkuva ASi Reminet juhatuse liikme Kaia Kirsi sõnul hoonete puhul aina olulisem faktor ka töökeskkond. "Järjest suuremat rolli mängib see, kuidas inimesed end majas tunnevad. See tõmbab tulevikus joone selle vahele, kes saab oma maja hästi välja üürida ja kes ei saa."
Selleks, et inimene end majas hästi tunneks, on vaja saavutada hea sisekliima. TTÜ kütte ja ventilatsiooni õppetooli professor Hendrik Voll rõhutas, et hoone sisekliima mõjutab tööviljakust, tervist ja produktiivsust otseselt ja suurel määral. "Kui sisekliima on paigast ära, nii et sa ennast enam mugavalt ei tunne, on see kaotatud aeg ja raha. Keegi ei suuda niimoodi hästi töötada," tõdes Voll.
Firmaomanikele, kes tahavad, et töötajad neile makstava palga eest tööd teevad, soovitas Voll seetõttu alati sisekliimat silmas pidada. Ka TTÜs tehtud uuringutest on välja tulnud, et parem sisekliima suurendab produktiivsust märkimisväärselt.
Säästuks ei ole vaja sertifikaati
Kui sertifikaat on oluline hoone müügil, siis selle igapäevane haldus nõuab pigem põhjalikku läbimõtlemist. Õigupoolest tasub haldusele mõelda juba enne hoone valmimist. "Väga mõistlik on hakata haldusega tegelema juba siis, kui hoonet hakatakse planeerima," märkis Hintsov. Planeerimislaua taga tasub paika panna hoone halduskontseptsioon, mis hõlmaks turva-, koristus-, prügi- ja teisi süsteeme. Kontseptsioonis pannakse kokku, kuidas maja pärast seda, kui ehitaja on oma töö lõpetanud, toimima hakkab.
Nii nagu on olemas tarku ja veel targemaid maju, on Hintsovi sõnul ka erinevaid omanikke. Hintsov tõi näite, kus omanik oli üürnikele juba kindlad kõrvalkulud välja lubanud ja pöördus alles pärast seda haldurite poole. "Küsisin talt, kas ta koristuse peale oli mõeldud? Koristajad on keldris, vastas mees. Aga kuidas sellisel juhul kolmandat korrust peaks koristama? Liftiga? Tuli välja, et koristusmasin ei mahu lifti ja kolmandal korrusel oli kolm tuhat ruutmeetrit pinda," meenutas Hintsov. Tema sõnul tuli lahendusena igale korrusele panna puhastusmasin, mis lisandus kommunaalteenuste hinnale.
Hintsovi sõnul tuleb tihti ette olukordi, kus maja valmib professionaalide käe all, kes teavad viimase detailini, kuidas see pärast toimima peaks. Inimesed, kes seda hiljem kasutama hakkavad, ei pruugi aga valdkonnast midagi teada. "Haldurite ülesanne ongi neile võimalikult lihtsas keeles selgeks teha, kuidas süsteeme kasutada," rääkis Hintsov.
Tema sõnul sõltub hoonete kasutamise kvaliteet sellest, kuidas hoone üürnikele üle on antud. "Üleandmist ei saa teha nii, et kümnele inimesele näidatakse kiiruga, et see on nii ja see on naa, pange nüüd allkiri alla," märkis Hintsov, kel on ehitajatele palve. "Kui teil on maja üle anda, siis see on haldajatele väga oluline protseduur. Ärge jätke selle jaoks 15 minutit. Jätke tund, võib-olla isegi kaks," soovitas ta.Mida ei mõõda, seda ei juhi
Kirs tsiteeris konverentsil juhtimisguru Peter Druckerit, kes on öelnud, et mida ei mõõda, seda ka ei juhi. Kirsi hinnangul on mõõtmise küsimus enamasti selge selle ajani, mil hoone valmis saab ja üle antakse. "Kõik jälgivad hoolega, projekti lõpus vaadatakse veel üle, kas kõik eesmärgid said täidetud, kas kvaliteet on selline nagu vaja ja kas kõik sai ikka tehtud. Edasi juhtub aga see, et omanik või siis haldur leiab oma laua pealt paar meetrit paberit, millega peab midagi peale hakkama," märkis ta.
Paberite alusel peavad haldurid ja üürnikud järgnevad aastakümned toimetama. Kuidas nad oma tööd teevad, sõltub nende endi tarkusest. Säästlik majandamine algab enamasti juhtimisest. Kõik oleneb sellest, kui teadlikud on hoones tegutsevad juhid säästlikkuse printsiipidest.
"Edasi tuleb juba mõelda sellele, kuidas töökohad kujundada ja efektiivselt tööle panna," rääkis Kirs. Hoone majandamiseks vajalike andmete haldamiseks ja analüüsiks müüb ja üürib Reminet USAs arendatud tarkvara Archibus, mis koondab kolm tuluallikat – protsessid, pinnad ja inimesed – ühte süsteemi.
"Kõik see on kompleksne, muutujaid on palju," märkis Kirs. "Kui keegi kuskil süsteemis midagi muudab, võib see mujal kaasa tuua segadust."
Exceli kasutamiseks teadmisi napib
Kirsi sõnul saab muidugi seda kõike teha ka paberil või Excelis. "Aga meie kogemus näitab, et inimeste oskus Exceliga ümber käia on erinev, eri versioonide vahel võib olla ühildumisprobleeme ja sellest tekivad omakorda vead, millega on raske toime tulla," lisas ta.
Kliendile haldusmudeli loomisel alustab Reminet vara ülevaatamisest. "Vaatame, mis vara on, mis see maksab, kus see asub, ja sellele toetame siis protessid. Vaatame need üle, kohendame ja kui vaja, siis loome uued."
Edasi liigutakse pinnakasutuse juurde. Vaadatakse üle ruumide nõudmised, kes neid kasutavad ja kas on vakantse. “Näiteks ühe uue trendina on ka Eestisse jõudnud, et jagatakse töökohti, kuna on palju kaugtöö tegijaid, kes iga päev büroos ei käi.” Lisaks annab haldustarkvara ülevaate seadusega kehtestatud nõuete täitmisest ja meeldetuletusi jooksvatest töödest.
Igapäevaselt andmeid kogudes koguneb andmebaasi piisavalt analüüsimaterjali, tsüklit pidevalt korrates saab vaadata, kuidas tulemused paranevad. "Tulemused on võimalik ära mõõta ja nende pealt on võimalik säästa kuni 20% ulatuses tegevuskuludest," rääkis Kirs.
Autor: Kaur Maran, kaasautor
Minu Äripäeva kasutamiseks logi sisse või loo konto.
- Keskkond
Hetkel kuum