Viljar Arakas: Arco aastad on meid väga palju muutnud

19. september 2017, 12:40
"Puhttehniliselt on meil seda lihtsam teha sügisel," selgitas EfTEN Capitali juht Viljar Arakas, miks läheb fond börsile pool aastat varem.
https://www.aripaev.ee/storyimage/EA/20170919/NEWS/170919629/AR/0/AR-170919629.jpg

Peagi börsile suunduva EfTEN Capitali juht Viljar Arakas nentis, et investori jaoks on suurimad riskid seotud EfTENi kolmanda fondi varadega.

EfTEN Capitali aktsionärid kogunevad järgmisel nädalal üldkoosolekule. Arakas käis aga täna hommikul Äripäeva raadio hommikuprogrammis ja rääkis EfTENi fondi börsile liikumisest, mis aktsionäride otsust ootab. Lisaks selgitas ta, milline näidik annab investorile kõige selgema ülevaate aktsia hinna hindamiseks, kui fondi börsile minnes peaks tekkima ülemärkimine. Pikema intervjuu ajal avaldas Arakas näiteks ka, mida arvab Tallinki meeste plaanist panna püsti kaubanduskeskus Tallinnas, mis paistab kaubanduspindade rohkusega teravalt silma.

Arakast intervjueerisid Äripäeva peatoimetaja asetäitja Aivar Hundimägi ja börsitoimetuse juht Juhan Lang.

Järgneb vestlus Viljar Arakasega.

Aivar Hundimägi: Nüüd peaks olema 99 protsenti kindel, et EfTEN läheb oma kolmanda fondiga börsile. Kutsute järgmisel nädalal kokku aktsionäride koosoleku. Ma ei usu, et aktsionäridel on midagi börsile mineku vastu.

Kas nüüd 99 protsenti kindel, nii optimistlik ei julge ma veel olla. Meil on 300 aktsionäri ja arvan, et ma isiklikult tunnen umbes pooli nendest. Mida ülejäänud võivad täpselt mõelda, ei ole teada, aga selge on see, et see ei saa kellelegi uudisena tulla. Oleme seda kommunikeerinud päevast, kui fondi asutasime, nii et tahaksin väga uskuda, et aktsionärid meie ettepanekut toetavad.

Hundimägi: Ütlesite, et lähete börsile hiljemalt järgmise aasta kevadel. Nüüd lähete aga pool aastat varem. Miks?

Võiks mõelda mitmele vandenõuteooriale, aga maailm on alati palju lihtsam. See, mida aktsionäridele kirjas ütlesin, vastab täiesti tõele. Kuna meie EfTENi meeskond on väike, siis aasta algul on meil väga kiire aeg. Kuna kõikide fondide auditeerimisprotsessid ja eelmise aasta kokkuvõtted on käimas, siis puhttehniliselt on meil seda lihtsam teha sügisel. Kui hakkasime mõtlema kevadel, kas minna börsile sügisel või kevadel, siis kuna meie fondi mandaat näeb ette, et võiksime osta objekte tootlusega 8 protsenti, mida turul on väga vähe, leidsime, et lihtsam on see sügisel ära teha.

Juhan Lang: Milline oleks EfTENi kolmanda fondi kõige mustem stsenaarium? Millised riskid peaksid realiseeruma, et investor tulevikus olulise osa kapitalist kaotaks?

Jätame kõrvale riskid kui Põhja-Korea raketid midagi tabama hakkavad. Riskid on seotud mitme varaga. Kõige suurem nendest, Leedus Šiauliais asuv kaubanduskeskus Saules Miestas, moodustab 35 või 38 protsenti kogu fondide varast.

Varaga võib ka midagi füüsiliselt juhtuda ja nii edasi. Kui need nüansid kõrvale jätaks, siis meie rendilepingud on hästi pikaajalised. Meil on ka suur positsioon logistikasektoris. Isegi kui üks või teine rentnik peaks lahkuma, siis usume, et hooned asuvad sedavõrd heas kohas, et suudame rentniku samal hinnatasemel asendada.

Lang: Kui väga hakkaja investor, nagu investor Toomas, otsustab aktsiaid osta, siis kuidas ta kõige paremini aru saab, kuidas tema investeeringutega läheb? Kas ta peaks käima Leedus kohapeal või uurima rentnikelt?

Olen seda ikka üldkoosolekul küsinud, kui palju meie aktsionäridest Šiauliais kohal käinud. Mõni käsi on tõusnud kolmesajast (naerab). Ei pea. Me raporteerime igakuiselt oma majandustulemusi. Investor Toomasel on igakuiselt olemas väga hea ülevaade. Kinnisvara selles võtmes nagu meie seda teeme, on ülistoiline sektor. Aastas juhtub sama palju kui mõnes ettevõttes ühel päeval.

Investor Toomasel on veel paar asja hingel. Kuidas kujuneb fondiosaku septembri lõpu hind? Puhasväärtus, millega aktsiad Tallinna börsil noteeritakse. Olete varem öelnud, et järelturul on kaks tehingut toimunud EfTENi kolmanda fondi osakutega.

Jaa, need on toimunud NAVi või selle puhasväärtuse baasil. Kuidas puhasväärtus kujuneb? On kinnistute bilansilised väärtused, millest on maha võetud kohustused. Sealt tulebki ettevõtte omakapital jagatud aktsiate arvuga. Nüüd see omakapital igal kuul tõuseb ja seda umbes protsendi võrra. Laekub renditulu, meile jääb sellest kasum. Maksame maha ka pangalaene, mis ju ettevõtte jaoks ei ole kulu, kui maksame põhiosa tagasi. Intressikulu on kulu. Nii omakapital iga kuu vaikselt kasvab.

Lang: Hinnalt, mis tõenäoliselt oktoobri alguses tuleb … Oskate prognoosida, milline võiks dividenditootlus olla?

Täpselt ei julge öelda, aga arvan, et aastas 5–8 protsenti. Seda pakkudes tunnen end kindlalt. Eelmisel aastal maksime 63 senti aktsia kohta. Selle aasta baasil kindlasti mõnevõrra rohkem. Selgub see täpsemalt järgmisel kevadel, aga see on see, mida selgelt rihime. Mis on Real Estate Fund III kui börsiettevõtte equity story, sest ta selgelt on dividendiaktsia. See peab olema meie kõige tähtsam näidik või kõige tähtsam näitaja investori jaoks.

Lang: Mõne aja eest, kui investor Toomas otsustas EfTENi varasematest emissioonidest kõrvale jääda, siis lubasite, et seda otsust ta veel kahetseb. Lubasite teha kõik endast oleneva, et nii läheks ja samas ütlesite, et see annab lisamotivatsiooni. Investor Toomas on oma otsust kahetsenud. Kas võib olla nii, et hea dividenditootluse ja kapitalikasvu eest võivad investorid tänulikud olla ka investor Toomasele?

Ma ei tea (naerab). See oli teatud huumoriga öeldud, aga samas mõtlesin täiesti tõsiselt. Minus rääkis üks minevikukogemus, kui aastal 2009 kohtusin Põhjamaade suurima kinnisvarafondide Niam omanikuga. Ta ütles, et kõiki tehinguid, mida sa tegemata jätad, kahetsed sa tulevikus. Kui mõelda, et majandus oli aastal 2009 suures kriisis, tundus see kuidagi liiga uljas lause, aga täpselt niimoodi see läks.

Hundimägi: Samas olete öelnud, et praegu ei ole Eestis põnevaid investeerimisobjekte. Miks üldse raha kaasata ja börsile minna?

Kaasame ainult nendeks projektideks, mida praegu teeme. Ehitame DSVd Riias ümber, plaanime teha Tähesajus Hortesele teise poe. Võiks olla ju motivatsioon, et mida rohkem raha, seda uhkem. Leiame objekte ja ostame turuhinnaga, aga siin on üks suur erinevus.

Real Estate Fundi omakapitalist kuskil 35-37 protsenti kuulub fondivalitseja aktsionäridele. Tegelikult me ei investeeri teiste inimeste raha. Investeerime teiste inimeste raha enda rahaga, nii et vaatame neid asju natuke teistmoodi kui see, mis võiks olla varavalitseja huvi.

Lang: Kui vaatame varasemaid kolmanda fondi märkimisi, siis see huvi on ajas väga palju kasvanud. Viimane emissioon märgiti mitmekordselt üle. Sellist huvi võib aimata ka börsiletuleku ajal – tuleb suur ülemärkimine. Praegu on osaku hind 13,82 eurot. Kui oktoobri alguses tulete börsile ja tuleb ülemärkimine, siis millise hinna juures ütleksite, et aktsia on ülehinnatud?

Arvan, et kõige parem näidik ongi meie NAV või puhasosaku raamatupidamisväärtus. See võtab arvesse ka kinnisvara hinna kõikumist ajas. Hindame oma vara korraliselt kaks korda aastas, juulis ja detsembris. Kui te meie ajaloolist NAVi graafikut vaatate, siis seal on kõikumised, kuna bilansilised väärtused muutuvad. NAVi graafikus on kõikumine ka aprillis, kui maksame iga-aastast dividendi. Omakapital väheneb, kui dividendi välja makstakse.

Kui aktsia hind hakkab väga palju erinema puhasväärtuses kas ülespoole või allapoole, turg võib ju olla ebaratsionaalne mõlemat pidi, siis arvan, et see on kõige parem indikaator igale investorile. On online’is jälgitav ja kogu aeg olemas.

Hundimägi: Teil on börsile mineku kogemus olemas Arco Varaga. Millised õppetunnid sellest omal ajal saite?

Jaa, see tegevus toimus kümme aastat tagasi. Need aastad on meid väga palju muutnud. Meil on kriisikogemus olemas. Öeldakse, et juhiks saab juht ikkagi siis, kui oled pankroti läbinud. Ma ei ole pankrotti läbinud, aga kindlasti Arco Vara kogemus on olnud hästi õpetlik.

Arco Vara oli sel hetkel väga arenduskeskne ettevõte. Olid suured maapositsioonid, oli detailplaneeringuid ja loodeti neid saada, valmis ehitada. EfTEN Real Estate Fundiga on täpselt vastupidi. Maapositsioone ei ole. On valmishooned, kus on peal rendilepingud. Usun, et oleme EfTENis konservatiivsed, sest meil on olemas see eelmine kogemus. See võib-olla eristab meid ka mõnest teisest varavalitsejast.

Hundimägi: Üheksa aastat tagasi oli ka Lehman Brothersi kriis. Kümme aastat tagasi olid aktsiahinnad taas tipus ja vist aastal 2009 olid nad 30-40 protsenti alla tulnud. Millal tuleb järgmine kriis?

Täna hommikul lugesin New York Timesist väga huvitavat artiklit Robert Shillerilt, kes üritab USA aktsiaindekseid ajalooliste suhete baasilt vaadata. Tegu on ühe väga tuntud professori ja börsi mõtestajaga, kui võiks nii nimetada. Soovitan seda artiklit lugeda.

Hinnad on justkui seal, või suhtarvud, kus nad olid aastatel 1929, 1991 või misiganes buumi tipul. Samas keegi mingit muutust ei oota. Miks see nii on, ei oska ta artiklis selgitada. Võime põhjuseid pakkuda. Eks ikkagi see kekspankade pretsendenditu sekkumine läbi selle rahamassi suurendamise on kõige tähtsam mõjur olnud.

Kuidas siit edasi saab? Ei ole minul seda kristallpalli, aga nii kaua, kui Euribor püsib nulli lähedal või tõuseb protsendi juurde, ei juhtu kinnisvaraga mitte midagi. Aastal 2008, kui EfTENit alustasime, oli Euribor viis.

Hundimägi: Kirjeldage, milline praegu üldse ärikinnisvaraturul Eestis ja Leedus toimub? Mis võib lähiajal juhtuda?

Need turud on erinevad. Kui võtta Balti turg, kolm pealinna, laopinnad, bürood, kaubandus ja hotellid, siis võiks igas väikeses kastikeses rääkida eraldi loo. Põhiline, mis iseloomustab Tallinna ja Vilniust, on see, et ehitatakse sama palju kui on nõudlust.

Vilniuse büroopindade nõudlus on uskumatult tugev ja see põhineb valitsuse poliitikal teha maksuerandeid ettevõtetele, kes toovad tagatoatöökohti riiki. Võib anda hinnanguid, kui eetiline see on, aga fakt on, et seda tehakse.Ja fakt on, et Leedus võetakse büroopindasid tuhandete ruutmeetrite kaupa. Tihti mõtlen, kust inimesed tulevad, kes seal tööle hakkavad, aga nõudlus on väga tugev. Tegu on turuga, kus me ei eelda, et rendihinnad kasvaksid. Eeldame, et nad püsivad seal, kus on.

Hundimägi: Olete skeptiline Tallinnas kaubanduspindade teemal. Aga samal ajal ostsite Laagri projekti.

(Naerab) Kui vaatad, palju on üldnumbreid, kui palju on kaubanduspinda elaniku kohta, siis ajab une ära, eks ole. Teine asi, mida peame arvestama, on et Tallinnas ei ole klassikalist high street retailing, mis on näiteks Riias. Kui käite Riia kesklinnas, siis näete väga palju poode esimestel korrustel, aga see ei ole arvel kui kaubanduspind, vaid tihti kui äripind või büroo. Statistika võib olla eksitav.

Usume sellesse: shop around the corner. Kodustesse nurga taga asuvatesse poodidesse. Elan Laagris ja tajun, kui kiiresti see areneb. Pärnu maantee lõik, kuhu Laagri Selver tuleb, on kõige tihedamini kasutatav maanteelõik. Ja tegemist ei ole kaubanduskeskusega, vaid suurema kodukauplusega.

"Valmistume Tallink City kaubanduskeskuse ehitamiseks," vastas Tallinki omanik Ain Hanschmidt küsimusele, mis on nende aasta tähtsaim teema.

Arakas: Tallinki keskus turu tähtsaim teema

Viljar Arakas nimetab Tallinki meeste plaani püstitada Lasnamäele Tallinki kaubanduskeskus üheks räägitumaks teemaks kinnisvaraturul.

Äripäevale antud intervjuus ütles Infortari omanik Ain Hanschmidt, et nad pingutavad selle nimel, et läinud aastal oma grupi ettevõtetesse investeeritud 346 miljonit eurot tööle saada. Ka järgnevatel aastatel on kavas investeerida üle 100 miljoni euro. “Praegu valmistume Tallink City kaubanduskeskuse ehitamiseks,” märkis Hanschmidt ja lisas, et praegu käivad läbirääkimised pankade, ehitajate ja klientidega.

“Tegemist on kinnisvaraturul kõige enam räägitud teemaga. Julged mehed teevad suuri asju,” kiitis Viljar Arakas nii Hanschmidti, Enn Panti kui ka Kalev Järvelille. “Kui Tallinki mehed ütlevad, et nad midagi suurt teevad, siis ajalugu on õpetanud, et selles ei tasu kahelda,” sõnas Arakas.

Samas kõlas tema jutus ka skeptilisust. “Kui vaatan Tallinna kaubanduspindade turgu, siis oleksin ettevaatlik. Minu puhul ei ole ka tegemist kõige optimistlikuma turuosalisega. Kui ta tuleb niivõrd suur, et hakkab üle linna rahvast endasse tõmbama, nagu näiteks Ülemiste praegu teeb, siis tal võib edulootust olla,” rääkis Arakas.

Elu on näidanud tema sõnul ka seda, et iga uus keskus pakub midagi täiesti uut. Tallink City puhul pole aga selge, mida värsket turule toovad. “Kuna rentnikud on keskustes tihti samad, siis milline on uudsuse nõks, mida nad suudaksid seal pakkuda? Ma ei alahinda, et seda võib olla. Ootaks neid plaane huviga,” lisas Arakas.  

Äripäev https://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
19. September 2017, 12:40
Otsi:

Ava täpsem otsing