Mis läheb üles, peab ka alla tulema

Viimasel ajal räägitakse ajakirjanduses kinnisvarast nii sageli, et paratamatult meenub kümmekonna aasta tagune buumiaeg. Nagu siis, nii iseloomustab ka praegust aega suur tehingute arv ja kinnisvara hinna kiire kasv ning linnapildis torkab silma reklaamtahvlite, kraanade ja pooleliolevate ehitusobjektide suur hulk. Ja mis on vähemalt sama märgiline kui eelnevad tähelepanekud kokku – kinnisvara on taas muutunud seltskondlikuks jututeemaks.

Kinnisvarabuumist või turu olulisest ülekuumenemisest ei saa siiski veel rääkida. Tegelikult on eluasemete kallinemine praegu igati ootuspärane. Hindu veab üles nõudlus, mis on kasvanud tänu sissetulekute ja palgateenijate arvu suurenemisele, kindlustunde paranemisele ja soodsatele laenutingimustele. Inimesed, kellel on vaba raha, on pööranud pilgu kinnisvara poole, kuna kinnisvarainvesteeringutelt oodatakse suuremat tootlust kui hoiusele pargitud säästudelt või finantsinvesteeringutelt. Kui veel lisada, et osalt tuleneb kinnisvara keskmise hinna kasv uute, kvaliteetsemate ja seega ka kallimate korteritega tehtavate tehingute arvu suurenemisest, siis ongi seni nähtud hinnatõus igati loogiline ja liigseks muretsemiseks pole põhjust, sest erinevalt kümnenditagusest ajast ei moonuta turgu ka ülemäärane laenukasv.

Liigse optimismiga hinnakasvu jätkumist oodata pole siiski põhjust. Kuigi paljud tegurid on seni hinnatõusu toetanud, võib mitmel põhjusel ometi oodata kui mitte hindade langust, siis vähemalt hinnakasvu olulist taltumist. Kui alustada kõige üldisemast, siis nii nagu enamik majandusnäitajaid, on ka kinnisvaraturg ja sealsed hinnad tsüklilised – kiirele kasvule järgneb kasvu aeglustumine või suisa langus. Ja pole põhjust arvata, et seekord läheb teisiti. Mis läheb üles, peab ka alla tulema, nagu  kõlab vaba tõlgendus Newtoni kolmandast seadusest, ja see kehtib ka kinnisvara hinna kasvu kohta. Küsimus on vaid selles, millisesse tsükli faasi kinnisvaraturg on nüüdseks jõudnud.

Ilmselt ületab kinnisvara hind nõudluse kõrgseisu ja ülimadalate intressimäärade mõjul praegu oma pikaajalist trendi. Sellega kooskõlas on ka tõik, et kinnisvarahinnad on tõusnud tempokamalt kui ehitushinnad. Tasub tähele panna, et nn taskukohasuse indeks, mis näitab ruutmeetri hinna ja keskmise palga suhet, pole viimastel aastatel olnud eriti usaldusväärne mõõdik, kuna palgad on tõusnud kiiremini, kui see on pikema aja jooksul võimalik.

Nõudlus paratamatult taandub, sest inimeste sissetulekud kasvavad edaspidi aeglasemalt, ning võib oodata, et paari aasta möödudes on laenuraha muutunud kallimaks ja intressimäärade tõus suurendanud teistegi investeerimisvõimaluste atraktiivsust. Samuti hakkavad rolli mängima demograafilised, majandustsükli välised tegurid: pealetulev esimese eluaseme ostjate põlvkond on palju väiksem ja ka elanikkond tervikuna kahaneb. Viimastel aastatel nõudlust kasvatanud linnastumise mõju väheneb, sest tallinlaste juurdekasv, mis eelmisel aastal ületas 2%, ei saa sama kiiresti kesta – maapiirkondades ei jagu selleks lihtsalt noori.

Positiivsena võib siiski välja tuua, et tõenäoliselt turuolukord ei muutu kiiresti ja dramaatiliselt. Pigem toimub aeglane kohanemine rahulikuma hinnakasvu suunas, millega on lihtsam toime tulla nii ostjatel, müüjatel, ehitajatel, arendajatel kui ka teistel turuosalistel. Täielikult ei saa aga välistada riski, et mingil põhjusel algab võidujooks investeeringuks ostetud objektide müümisel, mis võib viia ka hinnalanguseni.