investor Toomas • 6 september 2016

Investor Toomas: avastasin tulusa teenimiskoha

Kui piisavalt vaeva näha, võib allüürimine osutuda küllaltki tulusaks.  Foto: Raul Mee

Kohtusin hiljuti kinnisvarainvestor Peeter Pärteliga, kelle arvates võib kinnisvaraturgu peagi krahh oodata. Sellegipoolest andis ta mulle väärt nõuandeid, kuidas ka praegustes, kinnisvara soetamiseks ebasoodsates tingimustes ikkagi tulu teenida.

Pärtel leiab, et kinnisvarasse on mõtet investeerida siis, kui sellelt saadav omakapitali tootlus on vähemalt 12 protsenti. Kuna praegu on investori hinnangul näha aga mitmeid märke peagi saabuda võivast krahhist, pole ta ka viimase pooleteise aasta jooksul ühtegi 12protsendilise tootlusega kinnisvaraobjekti turult leidnud.

Numbrid ei klapi

Tänaseks finantsvabadusse jõudnud Pärteli sõnul avastas ta juba 2013. aastal, et mitmed numbrid, nagu näiteks palga ja üürihindade kasv, ei sobitu omavahel kuidagi. Samuti on ohumärgiks see, kui 12protsendilise tootluse saavutamine osutub sisuliselt võimatuks.

Investor möönis, et kahetoaliste korterite puhul võib tootlus ka tavatingimustes väiksem olla, kuid kui nende pealt ei õnnestu teenida isegi 8protsendilist omakapitali tootlust, siis see on samuti kinnisvaraturgu iseloomustav ohumärk.

Pärtelile annab kriisi ennustamisel enesekindlust ka teadmine, et eelmise kinnisvarabuumi suutis ta üsna täpselt ette ennustada ning oma kinnisvara vahetult enne turgude kukkumist maha müüa. „Lisaks usaldan oma eeskuju Robert Kiyosakit, kes on samuti halbade aegade tulekut ette näinud,“ rääkis ta. „Öeldakse ka, et see kriis, mis tuleb, on eelmisest erinev – kui eelmine oli vaid eelmäng, siis uuest kriisist taastume 20–25 aastat,“ oli Pärtel skeptiline.

Sektorist ei pea lahkuma

Kui täna ei pruugi leida soodsatel tingimustel kinnisvara soetamise võimalust, siis ärisse saab Pärteli hinnangul siseneda ka teisiti. Üheks võimaluseks on rent to rent mudel, mis tähendab seda, et keegi rendib mingi suurema pinna ning annab selle tubade kaupa lühi- või pikaajalisele allüürile. „Kui keegi tahab täna saada üürimise kogemust, siis see on ainus mõistlik variant alustamiseks,“ arvas Pärtel.

Erinevalt ostetud kinnisvara üürimisest saab rent to rent mudeli puhul kergemini – lihtsalt üürilepingut lõpetades – ärist väljuda ega pea arvestama ebalikviidse kinnisvaraturuga. Kuigi ka tootlus võib Pärteli hinnangul allüürimise puhul olla rahuldav, siis tema sellega siiski ei tegele.

Seda peamiselt seetõttu, et Pärtel soovib saada passiivset tulu, kuid rent to rent mudelit peab ta puhtaks ettevõtluseks. „Mul oli võimalus üürida Pärnus soodsatel tingimustel kolm korterit ning need allüürile anda, kuid hakkasin aruvtama ja jõudsin järeldusele, et tegu on sisuliselt hotelli pidamisega,“ selgitas Pärtel. „Kellele aga meeldib selline elustiil ja äritegemine, lasku aga käia – tean inimesi, kes seda naudivad, kes saavad tulu ja peavad seejuures ka oma üürnikega koos pidu,“ lisas investor.

Nõustun eksperdiga

Pean siinkohal tunnistama, et kuigi kinnisvara allüüriile andmine tundub tulus viis ning võimalus odavalt ettevõtlusega alustamiseks, sobib see pigem noortele ja energilistele kogemuse saamiseks. Nõustun täielikult Peeter Pärteliga, et allüürimisega jääb ettevõtja ilma kinnisvara väärtuse kasvust saadavast tulust, kuigi – tõsi – tal puuduvad ka riskid, mis kaasnevad väärtuse langusega.

Igal juhul kavatsen jääda oma liistude juurde ning eelistan ka edaspidi passiivset tulu.

Ekspert soovitab:

Enne korteri müümist tasub seal mõned kuud elada – ainult nii saad müügitulult maksuvabastuse.

Kehtiv üürileping muudab korteri märkimisväärselt odavamaks, seetõttu vabane enne müüki üürnikest.

Väljaüüritav kinnisvara soeta enda elukoha lähedusse – nii on sul lihtsam olmeprobleeme hallata.

Osta kinnisvara sügisel, siis saad odavamalt.

Hetkel kuum