7 asja, mida pead kinnisvaraga tegelemisel teadma

Viimase poole aasta jooksul on Äripäeva kinnisvara rubriigis nõuandeid jaganud kümned ettevõtjad, kinnisvaraanalüütikud, maaklerid ja paljud teised kinnisvaraga pidevalt kokku puutuvad spetsialistid. Olgu need soovitused eduka korteriühistu koosoleku korraldamiseks või kinnisvara isuäratavamaks muutmiseks näiteks supergraafikaga, üks on kindel – mööda külgi need kindlasti kellelgi maha ei jookse.

Siinkohal toome ära valiku soovitustest ja tähelepanekutest, mida kinnisvaraga tegeledes silmas pidada.

1. Ehitus võib kahjustada ümbritsevaid hooneid.

Mida peaksid tegema lähihoonete omanikud?

– Mõistlik on ehitustandri lähedusse jäädes oma maja fassaad ning sise- ja välisviimistlus dokumenteerimiseks pildistada.

– Kui kahju on juba sündinud, tuleks toimunu fikseerida ja kohale kutsuda ehitustöid tegeva ettevõtte esindaja, kellega koos leida võimalused kahju suurenemise peatamiseks ja esitada ehitajale nõue kahju hüvitamiseks.

– Kui ehitaja pole varmas tekkinud kahju omaks tunnistama ning nõuab tõendeid, et just tema on tekkinud probleemis süüdi, tasub kahju põhjuste väljaselgitamiseks tellida ekspertiis.

Soovitused ehitajatele ja arendajatele kahju ennetamiseks.

– Teavita elanikke, mil tehakse töid, mis tekitavad rohkem tolmu kui tavalisest.

– Teavita naabreid suurte segumasinate ja teiste suurte masinate saabumisest.

– Jälgi seadusest tulenevaid töö- aegu ja arvesta naabruskonnaga.

– Küsi luba autode parkimiseks kõrvalkinnistule, kui elanikud on päeval tööl. Jäta kontaktnumber autoaknale juhuks, kui omanik peaks varem saabuma.

– Informeeri vähemalt päev ette, kui tekivad teetakistused.

2. Üheksal juhul kümnest saab kinnisvara hinda alla kaubelda.

Domus Kinnisvara andmetel müüakse suurem osa (85%) kinnisvarast madalama hinnaga, kui objekti kuulutuses küsitakse. Keskmiselt jääb kauplemisruum 5% lähedusse, kuid müüdud on ka 16% madalama hinnaga. Mõni kinnisvaraanalüütik soovitab kauplemist alustada 20% pealt.

90%-l juhtudest on pakkumishindades veidi õhku sees, ülejäänud 10% on sellised müüjad, kes on turuhinnaga ennast kurssi viinud või kuulanud maakleri soovitust ja küsivad eest reaalset turuhinda. Maaklerid soovitavad mõlema poole rõõmuks jätta hindadesse mõnevõrra läbirääkimisruumi.

3. Omaniku muutlik meel võib jätta huvilise pika ninaga.

Kui maakleri ja huvilise kokkulepe tehinguni ei vii, pole ainus kannataja pettunud koduotsija, vaid see mõjutab ka kinnisvarabüroo mainet. Vaidlustes tulevad kasuks kirjalikud kokkulepped. Petetud ostjal on võimalik pöörduda ka Eesti Kinnisvarafirmade Liidu poole, kui maakleri tööandja kuulub liitu. Kui ei, tasub pöörduda tarbijakaitsesse.

Kuidas saab maakler vähendada kokkulepetest taganemise võimalust?

– Enne müügi alustamist on maakleri kohus selgeks teha müüja vajadused, eelkõige miks müüakse.

– Paljud hilisemad probleemid hoiab ära, kui maakler räägib klientidega, selgitab olukorda ega anna katteta lubadusi.

– Maakler ei tohi unustada, et ta peab eelkõige lähtuma müüja soovidest.

– Maakler peaks selgitama osapooltele kõiki riskikohti, kuid täielikult müüja tehingust keeldumist maakler välistada ei saa.

4. Kinnisvarabürood ootavad maaklereid.

Ehkki Eestis pole maaklerina tegutsejale kehtestatud eeskirja ja tööpõld on avatud kõigile, valmistab uute maaklerite leidmine kinnisvarabüroodele palju peavalu. Põhjus peitub selles, et maakleritele ei pakuta kindlat palka, vaid sissetulek sõltub müügitöö tulemustest. Paljudele muidu sobivate müügioskustega kandidaatidele selline ebastabiilsus ei sobi. Maakleribüroodel on kaks võimalust uute töötajate leidmiseks: ise koolitada, kus ligi poole aasta jooksul õpitakse teiste maaklerite käe all selgeks peamised töövõtted ning käiakse koolitustel ja saadakse nooremmaakleriks, ja üleostmine, kus ostetakse kogenud maaklerid teistest firmadest üle.

Kes sobib maakleriks?

Suhtlustalent. Maakler peab olema julge, enesekindel, aus, empaatiline ja väga hea suhtleja.

Hingelt müüja. Ta peab armastama müügitööd, samuti on väga olulised täpsus ja korrektsus.

Ebastabiilsusega kohaneja. Amet ei sobi inimesele, kes soovib tööl käia kellast kellani ja eeldab tehtud töö eest igakuist kindlat ja stabiilset sissetulekut.

Nakatunud ettevõtluspisikuga. Maakleriks sobib ettevõtja hingega inimene, kes mõistab, et edu on ta enda kätes – palk sõltub tehingute arvust ja väärtusest.

5. Mida kinnisvarasse investeerimise alustamisel teada?

– Alustaval investoril tasub end esmalt harida, mis on oluline, mis väga oluline.

– Toimub koolitusi, õpetusi jagavad Tõnu Toomparki “Korter üürile” või Jaak Roosaare “Kinnisvaraga rikkaks saamise õpik”.

– Konsulteerida tasub mõne professionaali või asjatundjaga, see võib päästa mõnestki apsust, mis kinnisvaravaldkonnas on sageli suhteliselt kulukad.

6. Kliendipäev aitab kinnisvara vastu ostuhuvi kasvatada.

Kliendipäevade korraldamine on lihtne ja mugav viis ostjates huvi tekitamiseks ning vahetu kontakti loomiseks. Lihtsate võtete kasutamine võib aidata objekti vastu huvi tundjate arvu kahekordistada ning sealt edasi on ka müügini jõudmine tõenäolisem.

Kuidas kliendipäeva korraldada?

– Kliendipäev ehk avatud uste päev on soovitatav objekti reklaami juures välja kuulutada juba nädal varem, et uudistajad saaksid oma aega planeerida.

– Enne kliendipäeva on soovitatav kriitilise pilguga müüdav objekt üle vaadata ja kindlasti üks suurem puhastus ette võtta. Potentsiaalne ostja viibib korteris umbes 15 minutit, selle ajaga tuleb rõhutada parimat. Otsus huvi puuduse kohta tehakse esimeste minutitega, seega tasub pingutada nii üldpildi kui ka detailidega.

– Ostjad tegelevad uue kodu otsingutega peamiselt pärast tööd või nädalavahetustel. Tasub uurida, kas ümbruses toimub teisigi kliendipäevi, et oma üritus nendega sarnasele ajale ajastada.

– Valmista ette lihtne registreerimisvorm, mis võimaldab pärast kliendipäeva külastajatega ühendust võtta. Registreerunud külastajatele võid lubada ostu korral soodustust.

– Prindi välja korteri plaanid, otsi välja suvised ja talvised arved. Lisa head fotod korterist ja köida materjalid kokku, et huvilised saaksid nendega tutvuda.

7. Väärinfo võib kinnisvara ostjale kalliks maksma minna.

Müüdava objekti kohta väärinfo jagamise tulemuseks on tehingute tühistamine ja pettunud ostjad, kehvemal juhul tuleb arvete klaarimiseks võtta jalge alla aega ja raha nõudev kohtutee. Väärinfo tuleneb sellest, et teave kinnisvaraportaalide kuulutustes võib olla ebakorrektne ja mitte vastata ehitisregistris olevatele andmetele. Ehitisregistris olevad andmed võivad omakorda mitte kajastada tegelikkust. Probleem on ka see, et puuduvad seaduslikud regulatsioonid, mis kohustavad maaklereid ostjale korrektset teavet edastama, praegu täidab seda funktsiooni Euroopa Liidu kehtestatud standard.

Kuidas väärinfot välistada?

– Kinnisvara võiksid vahendada üksnes kutsestandardit omavad maaklerid.

– Nõudlikum seaduslik regulatsioon välistaks sobimatute isikute saamise maakleriks.

– Maaklerteenuse õppekava lisamine kõrg- või kutseharidusse tõstaks kinnisvaravahendajate pädevust.

– Kinnisvarabürood võiksid kõrgemate tulemustasude asemel panustada parema sisekliima loomisesse. Juhid peavad oskama igale töötajale suunda näidata.