Kas Tallinna elamispindade turgu ootab mull, kuristik või Everest?

Artikkel

- Uudised
- Mika Sucksdorff
- 13. aprill 2015 kell 4:00
Kuula
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.
Kas Tallinna elamispindade turgu ootab mull, kuristik või Everest?
Mullu sai valmis Vana-Kalamaja 21 kortermaja, mille üheksast korterist on kaheksa müüdud.Foto: Andras Kralla
Tallinna kinnisvarahinnad on tõusnud juba pikemat aega. Lähimineviku kogemustele tuginedes võime järeldada, et hindade tõus ei saa jätkuda igavesti, eriti kuna hinnatõusu on kõige rohkem mõjutanud uute korterite müük.
Kinnisvarahindade arengut mõjutab väga otseselt majanduse üldine olukord ning sellest tingituna inimeste usk tulevikku. Kui majandus ja usk tulevikku on positiivne, võivad hinnad jätkata väga pikalt tõusuteel.
Tallinna hinnastatistika näitas, et võrreldes eelmise kuuga tõusid korteriomandite keskmised ruutmeetrihinnad märtsis 6,3%. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga tõusid hinnad 7,4%.
Statistikat analüüsides tuleb aga vaadata numbrite taha. Turu väiksus võib olulisel määral mõjutada statistikat. Oleme näinud viimastel kuudel, et isegi ühe maja asjaõiguslepingute sõlmimine mõjutab lühiajaliselt statistikat. Ehedad näited sellest on Pagari 1 vanalinnas ning Merko arendatud Kentmanni maja, mille müügitehingute väärtus oli selgelt üle turu keskmise ning mis tõstsid Tallinna keskmist ruutmeetrihinda.
Uusi arendusi on tulnud turule nii palju, et oleme näinud osades arendustes ka hinnakorrektsioone. Mõned arendajad on langetanud hindu 5-10%, et pakkuda turule vastuvõetavat hinnataset.
Arenduste ühel ajal turule tulemine on tingitud mingil määral detailplaneeringu koostamisele kuluvast ajast ja seetõttu on õiget aega turule tulemiseks raske tabada. Arendajad kurdavad, et lubatud protsesside kiirenemist pole reaalselt toimunud ning detailplaneeringu koostamisele kulub ikka keskmiselt kolm aastat. Seega ongi praegu müügis palju projekte, mille detailplaneeringu protsessi alustati peale kinnisvaraturu stabiliseerumist 2010. aastal.
Viimaste aastate ühe suurima hinnatõusu läbi teinud Kalamaja on aga endiselt populaarne nii ostjate kui ka arendajate hulgas. Uusi arendusi tekib nagu seeni pärast vihma ning Kalamajale omaseid ilusaid väikeseid kortermaju on lisandunud hulganisti. Maaklerite sõnul on nende müük olnud edukas. On ka neid, kes juba kurdavad, et kalamajalikkust jääb juba vähemaks. Kalamajja on kolinud järjest maksujõulisem elanikkond ning piirkonna populaarsus on kasvatanud hindu sedavõrd, et otsitakse juba uusi, soodsamaid võimalusi Pelgulinna ja Kopli poolt.
Hinnatõusu mõjutavad uued korterid
Kõige rohkem ongi hindade tõusu mõjutanud uute korterite müük. See omakorda mõjutab loomulikult ka psühholoogiliselt järelturgu, sest inimesed näevad keskmisi ruutmeetrihindu ning kujundavad oma kinnisvara suhtes hinnaootuse keskmise hinnastatistika järgi. Lisaks on suur võimalus, et nad panevad oma korteri hinnale emotsionaalselt veel “kauplemisruumi” juurde.
Hinnaerinevus uute ja vanade korterite vahel ongi praegu liiga väike ning peab tulevikus suurenema. Pean mõistlikuks vaheks 30-40%. Küll aga ei saa hinnavahe olla nii suur kesklinnas, kus kõrvuti on uusarendus ning ajalooliselt või arhitektuurselt hinnatud maja.
Mina jälgin ühena indikaatoritest tehingute arvu ja tehingute hindade korrelatsiooni. Ajalugu on näidanud, et tehingute arvu muutused kajastuvad hindades umbes pooleaastase viitega, kui me räägime turumuutustest, mitte sesoonsusest lähtuvatest lühiajalistest kõikumistest.
Näiteks Harjumaal tehti märtsis 9,1% rohkem ostu-müügi tehinguid võrreldes eelmise aasta sama ajaga ning kvartali lõikes oli võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 1% rohkem tehinguid. Kvartali lõikes vaadatuna tehti esimeses kvartalis küll 9,6% vähem tehinguid kui eelmises kvartalis, aga seda seletab kinnisvara ostu-müügi sesoonsus. Teisisõnu tehakse esimeses kvartalis alati vähem tehinguid kui ülejäänud kvartalites.
Selle statistika valguses ei näe ma põhjust, miks lähitulevikus hinnad langema hakkaksid.
Turu kaks põhiprobleemi
Turu põhiprobleem on jätkuvalt see, et kinnisvara hindade tõus on palgakasvust kiirem, mistõttu saab inimene oma sissetuleku eest osta väiksema korteri kui 4 kuni 5 aastat tagasi. Kui tootlikkuse kasv ei tule järele, siis jäävadki hinda tõstma uusarendused ning inimeste psühholoogilised ootused, kuid selge on see, et selline kasv ei ole jätkusuutlik.
Teine probleem on selles, et inimeste väärtushinnangud on suhtelised visad muutuma – endiselt ehitatakse suurem osa uusarendusi kesklinna ning äärelinn on pigem vaeslapse osas. Kesklinna uusarenduste hinnad on aga kallimad kui äärelinnas – seega ehitatakse sinna, kus on kallim ehitada ning pigem ka jõukamale inimesele. See aga annab üldisest olukorrast natukene moonutatud ettekujutuse.
Lootus on, et hakatakse rohkem uusarendusi ehitama äärelinna ning seda turul praegu juba tehakse. See võiks anda leevendust ka hinnasurvele, sest pakkumisele tulevad odavama hinnaga korterid, mis võiksid peegeldada paremini üldist ostujõudu.
Laenu antakse mõistlikult
Eesti pangad on jälginud kinnisvaraturu olukorda ning käitunud finantseerimisel mõistlikult. Laenu väljastamisel hinnatakse laenusaaja eelnevat maksekäitumist ning maksevõime pikaajalisust. Laenu taotlemise protsess on sujuv, lisaks toetavad pangad tõsise otsuse langetamisel kogu laenusaaja finantsplaanide ülevaatamisega. Samuti on arendajate puhul jälgitud, kas arendajal on piisavad teadmised ja finantsvõimalused arenduse edukaks läbiviimiseks.
Usun, et kinnisvaraturgu pole ootamas ei mull, kuristik ega Everest, vaid turg jätkab oma stabiilsel teel. Arendajad peavad küll hästi kaalutletult oma projektidega turule tulema ja mõnes arenduses on vaja hindu korrigeerida projekti elavdamiseks. Kuna pangakontode peal lebab endiselt hoiustena palju raha, usun, et positiivsuses taastudes on seda raha näha liikumas ka kinnisvaraturule.
Hetkel kuum