Esindusleping seab tingimused paika

Klientidega esinduslepingute sõlmimine on muutunud kinnisvaravahenduses tavapäraseks, samas ei leidu kehtivates õigusaktides otseselt sellist lepinguliiki, nagu pole sätestatud ka vahenduslepingut, ainuesinduslepingut ega kliendiesinduslepingut.

Sisuliselt on kõigi selliste lepete puhul tegemist käsundlepinguga, mille kohaselt kohustub kinnisvarabüroo teostama kliendi nimel teatavaid tegusid ning klient kohustub selle eest kinnisvarabüroole tasuma. Seega, juriidiliselt ei oma formaalne liigitunnus tähtsust. Tähtis on lepingu sisu, kuivõrd vaidluse korralgi lähtub kohus lepingu mõttest ja sisust, mitte selle pealkirjast.

Esindusleping sõlmitakse seetõttu, et kinnisvarabürool oleks alus konkreetse kliendi sooviga tegeleda ja selle eest vahendustasu saada, ning et kliendil oleks kindlustunne, et tema sooviga tegeletakse. Kinnisvaraäris on siiski tavaks saanud eristada tavalist kliendiesinduslepingut n-ö ainuesinduslepingust.

Esimese puhul sõlmitakse kliendiga leping mingi eesmärgi saavutamiseks teadmisega, et mitu teist kinnisvarabürood tegelevad või võivad tegeleda samale objektile ostja leidmisega. Kliendile ei ole ette nähtud sanktsioone puhuks, kui objekt müüakse mõne teise büroo poolt leitud ostjale. Tavalise kliendiesinduslepingu puudus on asjaolu, et kinnisvarabürool ei ole huvi selle alusel objekti reklaamida, sest sama objekti pakuvad ka teised kinnisvarabürood.

Ainuesinduslepingus püütakse välistada võimalus, et keegi teine sama asjaga tegeleb. Sageli lisatakse ainuesinduslepingusse punkt, et lepingu kehtivuse ajal ei tohi klient oma vara (objekti, millele ostjat otsitakse) iseseisvalt müüa. Tegelikult on tehinguga kellegi vara käsutamise keelamine juriidiliselt ebakorrektne. Selleks, et pisutki välistada tühja töö tegemist, on korrektne lepingus mitte vara käsutamist otseselt keelata, vaid näha ette sanktsioonid, kui klient leiab objektile iseseisvalt ostja lepingu kehtivuse ajal.

Kinnisvarabüroo võtab ainuesinduslepinguga endale õiguse ja kohustuse näiteks leida kliendi korterile ostja ning klient võtab endale kohustuse tasuda kokkulepitud vahendustasu. Lepingu mõte seisneb selles, et kinnisvarabüroo volitatud maakler otsib kliendi varale ostja, viib kliendi ja võimaliku ostja kokku ning osundab ostu-müügilepingu sõlmimise võimalusele. Kui maakleri leitud ostjaga sõlmitakse ostu-müügileping, siis lasub kliendil kohustus tasuda lepinguga kokku lepitud vahendustasu.

Kui aga lepingu tähtaja kestel ostjat ei leita, ei too see kaasa sanktsioone kinnisvarabüroo suhtes, sest kinnisvaraturul liikuvad objektid on unikaalsed ja seotud suure rahaga, mistõttu büroo ei saa tagada kokkulepitud tähtaja jooksul ostja leidmist. Lepingu lõppemisel on kliendil võimalus seda pikendada või siduda end teise kinnisvarabürooga.

Lepingut võib ennetähtaegselt lõpetada, kuid siis peab klient hüvitama objekti reklaamimise kulutused. Sealjuures ei pea kartma, et kliendilt nõutakse põhjendamatut summat, sest reklaamimise viisid ja kohad on tavaliselt lepingus kokku lepitud. Maakleri jaoks on motiveerivam ainuesindusleping, sest teadmine, et asjaga tegeleb ainult tema, kannustab aktiivsemalt tööle.

Autor: Pille Pettai